（2016）辽08民再85号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2017-06-12

案件名称

上诉人林彬、王鑫与上诉人营口市东升家私城第三人张志新房屋租赁纠纷再审民事判决书

法院

辽宁省营口市中级人民法院

所属地区

辽宁省营口市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

林彬,王鑫,营口市东升家私城

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

辽宁省营口市中级人民法院民事判决书（2016）辽08民再85号上诉人（原审原告）林彬，男，汉族，系营口市东升商业区大台北鞋店业主，现住营口市站前区。上诉人（原审原告）王鑫，男，1汉族，系营口市东升商业区大台北鞋店业主，现住营口市站前区。二原审原告委托代理人崔石根，系辽宁海润律师事务所律师。上诉人（原审被告）营口市东升家私城，地址营口市站前区东升路*号。法定代表人杜祥，系该商城经理。委托代理人刘育伟，系辽宁海润律师事务所律师。上诉人林彬、王鑫与上诉人营口市东升家私城（以下简称东升家私）、第三人张志新房屋租赁纠纷一案原经营口市站前区本院审理，于2010年1月15日作出（2009）站民一初字第00251号民事判决，已经发生法律效力。后东升家私不服，向本院申诉，本院指令站前区人民法院再审。站前区人民法院再审后于2016年5月10日作出（2016）辽0802民再4号民事判决，后双方均不服，上诉本院。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林彬、王鑫及其委托代理人崔石根，上诉人东升家私的委托代理人刘育伟到庭参加诉讼。原审第三人张志新经本庭合法传唤，未到庭，本院缺席审理。本案已审理终结。（2009）站民一初字第00251号民事判决审理查明：2000年8月26日，原、被告签订协议书1份，被告将营口商城一楼南侧总面积约为200平方米的经营场地出租给原告，2001年9月22日，双方签订补充协议，增加租赁面积80平方米，2002年9月1日，双方对第二份补充协议进行了补充，增加租赁面积455平方米，租赁期限至2018年8月31日止。按先后签订的协议约定，总租赁费为每年360,100元。协议签订后，原告投资进行了装修并购置了经营所需的设备、设施等，原告按租赁协议履行了全部义务。2009年12月，第三人张志新通知原告，原告承租的房屋已归其所有，并采取了断电措施，导致原告无法正常经营。经查，被告在与原告签订协议之前，即1998年7月29日已将房屋抵押给建设银行。原告认为，由于被告将抵押房屋租赁给原告使用，原、被告签订的租赁协议无效，为此，请求法院判令被告赔偿原告装修、设备、设施、设施投入、搬迁停业损失及可得利润损失人民币300万元，并返还多收取的原告房屋租金223,830元，诉讼费用被告承担。被告应诉后不同意原告的诉讼请求，认为房屋所有权的转移，不影响租赁合同的效力，且原告没有证据证明其损失的数额。另查，本案在审理过程中，原告提出了装修损失的鉴定申请，经本院委托，营口市价格认证中心做出了营价经字09034号价格鉴定结论书，确认原告装修损失为人民币939,506元，原、被告对此结论均无异议。（2009）站民一初字第00251号民事判决认为，被告将已经抵押给债权人的房屋租赁给原告的合同，违法了合同法的有关规定，为无效合同，由此给原告造成的损失，被告理应按价格认证结论确认的数额予以赔偿，并从房屋所有权转移之日起返还原告剩余租金，关于原告的其他主张，缺乏相关证据，不予支持。判决：一、被告赔偿原告各项损失人民币939,506元。二、被告返还原告租金223,830元。本院再审复查时查明，林彬、王鑫已与原审第三人签订租赁合同，继续使用原租赁房屋。本院再审复查认为，东升家私给付林彬、王鑫的装修损失，应是在林彬、王鑫不能使用其原装修的前提下，但本案的实际情况却是林彬、王鑫继续使用其原装修，因此，原判按鉴定机关根据“现行市价法”所签订的装修价格判决完全由再审申请人赔偿不当。林彬、王鑫提出有其他损失问题，应与装修损失无关，双方可就其他损失问题提供证据，由法院审查后综合判定。（2016）辽0802民再4号民事判决查明事实与原审查明事实一致。另查，中国建设银行营口分行已就被告的抵押借款合同向营口市中级人民法院提起诉讼，该院作出了（2003）营民二合初字第108号民事判决，因张志新购买了建设银行对被告的债权，营口市西市区人民法院变更张志新为申请执行人，并于2008年12月4日营口市西市区人民法院作出（2004）营西执字第39号民事裁定，将原审被告抵押给建设银行的部分用房（含本案诉争的租赁房屋）交付给张志新抵偿部分债务。2012年5月30日营口市西市区人民法院又作出（2004）营西执字第39号民事裁定，撤销该院（2004）营西执字第39号民事裁定，并裁定重新作出给付裁定。2012年6月6日又作出（2004）营西执字第39-1号民事裁定，重新裁定被告所有的商业用房一层3842.50平方米（包括本案诉争的租赁房屋）交付张志新抵部分债务。再审期间，因无法联系到原审第三人张志新，双方当事人同意再审撤回对张志新在本案的相关诉请。又查，二原审原告与张志新曾签订了新的租赁合同，继续使用原承租房屋。（2016）辽0802民再4号民事判决认为，原审被告将已抵押的财产出租给二原审原告使用，在张志新实现抵押权后，原审被告与二原审原告签订的租赁合同对张志新没有约束力，该合同不能继续实行，依法应当在张志新主张权利时予以解除。故原审被告多收的租赁费应当返还给原审原告。因原审被告未书面告知原审原告方出租物已抵押的事实，故原审原告的损失应当由原审被告承担。但原审原告已与张志新签订了新的协议，继续使用承租物，装修损失在解除合同时没有实际发生，要求赔偿合同解除时的装修损失，于法无据，本院不予支持。原审原告与张志新达成的新租赁合同，租赁费用远超原审被告所定的租金，原审原告确实可能存在相应损失。但本案涉诉的租赁物在法院确权于张志新后，张志新尚未办理产权登记和与原审被告等办理交接，原租赁合同也未解除，即采取手段与原告签订新的租赁合同。对新租金远超原租金的原因在张志新未到庭的情况下，不能确定，承担主体不能明确，原审原告可待有证据证明后，另行诉讼。判决：一、维持（2009）站民一初字第00251号民事判决第二项、第三项。即，被告返还原告租金223,830元。二、撤销（2009）站民一初字第00251号民事判决第一项。即，被告赔偿原告各项损失人民币939,506元。上诉人林彬、王鑫上诉请求改判东升家私赔偿各项损失939，506元。理由是原审认定因林彬、王鑫与张志新重新签订了协议，继续使用租赁物，装修损失未实际发生的事实错误。房屋在归第三人所有后，第三人采取了断电的措施，致使上诉人从2009年12月其就无法经营。且原审期间对停业损失进行了评估，该评估结论合法有效应予采信。同时，因上诉人不能再使用租赁的房屋，合同目的无法实现，其投入的装修、设备、设施应认定为是上诉人的损失，法院应支持。上诉人东升家私上诉称，原审判决东升家私返还租金没有依据。本案第三人实现抵押权后，林彬、王鑫仍然在原租赁房屋经营，抵押权的实现并没有对其造成损失，因此林彬、王鑫无权要求赔偿。东升家私认为返还租金的前提是林彬、王鑫有租金的损失，而本案林彬、王鑫继续使用租赁房屋经营，没有证据证明其重新缴纳了房屋租金，其余第三人签订的租赁合同因第三人未到庭，无法核实其真实性。综上，应驳回林彬、王鑫的诉讼请求。本院再审查明的事实与原审一致。本院再审认为，上诉人东升家私在签订房屋租赁协议时没有告知林彬、王鑫房屋已抵押的事实，在第三人实现抵押权后，原合同已无法继续履行，应依法解除，故对于林彬、王鑫要求返还租金的请求，本院予以支持。对于林彬、王鑫所主张的装修损失，因林彬、王鑫在第三人主张抵押权后，在原租赁的房屋经营到2013年10月才停业，而原审所做“营价认经字【2009】034号”价格鉴定结论书所采用的“价格鉴定基准日”为2009年8月，故原判认定装修损失在解除合同时没有实际发生，并无不当，上诉人林彬、王鑫要求赔偿合同解除时的装修损失，本院不予支持。综上，依照《依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费林彬、王鑫承担29,427元，东升家私承担2,373元。二审案件受理费林彬、王鑫承担29,427元，东升家私承担2,373元。鉴定费用由林彬、王鑫承担。本判决为终审判决。审　判　长　　崔琦代理审判员　　王仁代理审判员　　张锐二〇一六年十月二十五日书　记　员　　赵宝更多数据：