（2016）皖08民终1364号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-26
案件名称
余小丽与章含会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省安庆市中级人民法院
所属地区
安徽省安庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
章含会,余小丽,安庆市叶祠经贸有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖08民终1364号上诉人（原审被告）：章含会。委托诉讼代理人：徐光奇，安徽中皖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余小丽。委托诉讼代理人：李兰，安徽益上律师事务所律师。原审第三人：安庆市叶祠经贸有限责任公司，住所地安徽省安庆市宜秀区大桥办事处叶祠社居委。法定代表人：王晓毛，叶祠社居委主任。上诉人章含会因与被上诉人余小丽、原审第三人安庆市叶祠经贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院（2016）皖0811民初672号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人章含会及其委托诉讼代理人徐光奇、被上诉人余小丽的委托诉讼代理人李兰到庭参加诉讼，原审第三人安庆市叶祠经贸有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。章含会上诉称，1、双方所签订的《租赁协议》无效。2、双方所签订的《租赁协议》已经双方合意解除。因此原审判令上诉人赔偿损失无事实和法律依据，请求二审查明事实依法改判。余小丽辩称，原判事实清楚，处理适当，请求维持原判。余小丽向一审法院起诉请求：2014年9月1日,原告与被告章含会签订《租赁协议》，约定被告将位于安庆市宜秀区金桂丽园11号楼一层沿街36、37号门面出租给原告使用，租期为2年，年租金为49507元，租金每六个月支付一次，原告向被告支付了保证金5000元。协议签订后，为方便经营，原告在征得被告同意的情况下，对门面进行了装修，并按照合同约定按时缴纳租金。2015年8月31日，原告按照约定向被告缴纳租金，但被告拒收租金，并告知原告《租赁协议》作废。2015年9月15日，江加定以被告章含会拖欠租金为由，将原告承租的门面断电，致使原告无法经营。后原告多次与被告联系，要求其与江加定协商解决承租事宜，但被告一直置之不理，强行要求原告退租。被告的行为严重影响原告对承租房屋的经营与使用，违反了合同义务。原告为维护自身合法权益，诉至法院要求依法判令：1、解除原、被告于2014年9月1日签订的《租赁协议》；2、被告向原告返还保证金5000元，赔偿原告经济损失49507元；3、被告赔偿原告为实现债权所花费的律师费5000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实，2014年9月1日,原告余小丽作为乙方与作为甲方的被告章含会签订《租赁协议》，约定甲方将位于安庆市宜秀区金桂丽园11号楼一层沿街36、37号门面出租给乙方使用，租期为2年，自2014年9月1日至2016年8月31日，年租金为49507元，租金每六个月支付一次，乙方向甲方支付履约保证金5000元。协议签订后，为方便经营，原告在征得被告同意的情况下，对门面进行了装修，并按照合同约定按时缴纳租金。2015年8月31日，原告按照约定向被告缴纳租金，但被告拒收租金，并告知原告《租赁协议》作废。2015年9月15日，江加定以被告章含会拖欠租金为由，将原告承租的门面房断电，致使原告无法经营。后原告多次与被告联系，要求其与江加定协商解决承租事宜，但被告一直置之不理，强行要求原告退租。另查明，安庆市宜秀区大桥办事处叶祠社居委通过公开招投标，将系争房屋所属的安庆市宜秀区金桂丽园11号楼全部租赁给江加定，租赁期限为12年，允许江加定将上述房屋进行出租，并由第三人安庆市叶祠经贸有限责任公司于2011年5月21日与江加定签订《租赁协议》，另于2013年12月30日签订《租赁合同补充协议》。被告章含会于2012年从江加定处租赁系争房屋，2014年1月31日合同到期，此后没有续签合同，但依然由其租赁。2012年5月1日，被告章含会与汪永建签订租赁合同，将位于金桂丽园11号楼一层沿街11#楼117-1门面租赁给汪永建，于当日收取5000元押金并出具收款收据，租期自2012年5月1日至2014年8月31日。后汪永建将该押金收据转给原告余小丽。原告余小丽于2014年9月1日向被告章含会支付2014年9月1日至2015年2月28日的房租及物业费25353元，于2015年3月7日向被告章含会支付2015年3月1日至2015年8月31日的房租及物业费25350元。原告余小丽与被告章含会签订的《租赁协议》还约定，被告章含会负责水通、电通，任何一方不得单方终止本协议，否则，应按当年度的租金标准向对方支付因此造成的经济损失。原告余小丽曾就本案纠纷向本院提起民事诉讼，本院于2015年11月16日开庭审理，后原告余小丽于2015年11月23日申请撤诉，本院于当日作出（2015）宜秀民一初字第01399号民事裁定书，准许原告撤诉。原告余小丽因本次诉讼支付律师代理费5000元。原审法院认为，被告章含会自认其就系争房屋与江加定约定的租赁期限到2014年1月31日期满，此后没有续签合同，但依然由其租赁，且章含会将系争房屋转租给原告余小丽后，原告实际占有使用系争房屋长达一年之久，由此可推定江加定同意章含会在租赁期满后继续承租并同意章含会转租给原告，故原告余小丽与被告章含会签订的《租赁协议》真实有效，当事人双方均应当全面履行自己的义务。被告章含会在其与原告余小丽约定的租赁期限内拒收原告租金并要求原告退租，加上江加定对系争房屋断电行为，导致原告实际无法继续承租，被告章含会的违约行为导致合同目的不能实现，故原告余小丽要求解除其与被告章含会签订的《租赁协议》并由被告章含会返还履约保证金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告章含会单方违约，应当承担违约责任，原告余小丽要求其赔偿经济损失49507元的诉讼请求，系按年度租金标准要求赔偿损失，符合双方约定，本院予以支持。原告因本次诉讼支付的律师代理费，系被告违约所致，应包含在原、被告《租赁协议》所约定的违约赔偿损失内，不能重复主张，故本院对原告要求被告赔偿律师代理费的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审判决：一、解除原告余小丽与被告章含会于2014年9月1日就安庆市宜秀区金桂丽园11号楼一层沿街36、37号门面签订的《租赁协议》；二、被告章含会于本判决生效之日起十日内赔偿原告余小丽经济损失人民币49507元、返还原告余小丽保证金人民币5000元，合计人民币54507元；三、驳回原告余小丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取644元，由原告余小丽负担44元，被告章含会负担600元（此款原告已预交，由被告履行本判决时给付原告）。二审期间，上诉人章含会提供证据一份，章含会与案外人签订的《租赁协议》一份。被上诉人余小丽对该证据的三性无异议。本庭认证认为，上诉人章含会所提供的与江加定签订的《租赁协议》符合证据的三性，予以认定，但该证据对原审认定的事实进一步予以确定。二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，故对原判查明的事实予以认定。本院认为，章含会就诉争的房屋与江加定约定的租赁期限到2014年1月31日期满，此后没有续签合同，但依然由其租赁，且章含会将房屋转租给余小丽后，余小丽实际占有使用系争房屋长达一年之久，由此可推定江加定同意章含会在租赁期满后继续承租并同意章含会转租给余小丽。故余小丽与章含会签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，双方均应全面履行。现章含会提出该《租赁协议》无效，但该《租赁协议》并不违反相关的效力性规定，同时章含会也未能提供该《租赁协议》被确认为无效合同的法律文件。故其该项上诉理由依法不能成立。章含会又提出该《租赁协议》已解除。但该《租赁协议》中未约定解除条款。而余小丽签订该《租赁协议》后已全面履行了合同义务，同时章含会也未提供证据证明余小丽履行合同过程中存在符合法定解除的情形，其已依法解除该《租赁协议》的法律文件。故其认为该《租赁协议》已解除的理由，因无事实和法律依据不能成立，本院依法不予支持。综上所述，章含会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1038元，由章含会承担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 毅代理审判员 朱 静代理审判员 陈铜林二〇一六年十月二十五日书 记 员 吴学军附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”