（2016）沪0113民初13690号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2017-01-03
案件名称
冯建海、许昌娟与张浩、王禹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯建海,许昌娟,张浩,王禹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初13690号原告冯建海，男，1978年12月12日生，汉族，住上海市。原告许昌娟，女，1980年8月14日生，汉族，住址同上。上列两原告共同委托代理人周运柱，上海明伦律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人欧阳甜甜，上海明伦律师事务所律师。被告张浩，男，1990年2月24日生，汉族，住上海市浦东新区。被告王禹，女，1988年5月12日生，汉族，住址同上。原告冯建海、许昌娟与被告张浩、王禹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，并公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告冯建海及其与原告许昌娟的共同委托代理人周运柱、被告张浩、王禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯建海、许昌娟诉称，2016年2月27日，原告就出售上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋与被告签订相关买卖协议，双方约定总房价为人民币130万元。后因被告社保问题，双方于2016年3月8日就之前签订的买卖协议进行变更，重新签订了上海市房地产买卖合同。合同约定，房屋总价款为140万元，如被告单方解除合同，应当书面通知原告，并应当承担房屋总价款20%的赔偿责任。根据已生效的(2016)沪0113民初7721号案件判决，由于被告在自身限购的情况下仍与原告签订合同，导致合同因无法解除，被告应当承担相应责任。2016年3月8日补偿协议中的10万元是被告对原告等待延长过户时间的补偿款，现原告已经等待了过长时间，应当得到补偿。此外，合同中还约定了20%的违约金。综上，原告诉请要求被告支付原告违约金26万元和等待补偿款10万元。被告张浩、王禹辩称，原、被告于2016年3月8日签订了合同变更协议，双方及中介都知道被告在2016年6月30日后是可以购房的，所以在房地产买卖合同第六条约定的过户时间是2016年9月10日。由于2016年3月25日发布了限购新政，所以导致合同因无法履行而解除。被告从未提出单方解除合同，也没有违约，不存在违约赔偿金。关于补充协议中约定的10万元是房款，不是等待补偿款，不同意支付。综上，不同意原告的全部诉请。经审理查明，2016年2月27日，原、被告经居间方满懿(上海)房地产咨询有限公司居间介绍，签订了房地产买卖居间协议和房屋买卖合同，就房屋买卖事宜进行了约定。2016年3月5日，原、被告网签了一份《上海市房地产买卖合同》。2016年3月8日，原、被告签订了合同变更协议书，内容为，因交易需要，双方同意对2016年3月5日签订的《上海市房地产买卖合同》内容作相应变更：交房时间变更为2016年8月1日，过户时间改为2016年9月10日。同日(2016年3月8日)，原告(卖售人、甲方)和被告(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，房屋转让价款为130万元，甲方于2016年8月1日前腾出房屋并通知乙方验收交接，双方在2016年9月10日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。合同第九条约定，如乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。补充条款(一)第7条约定，本合同第九条所规定的违约责任同样适用甲方未按时履行本合同及附件规定的其他义务的情形。亦是同日(2016年3月8日)，甲、乙双方还签订了房地产买卖合同补充协议，其中第1条约定，由于乙方社保问题，导致过户时间延迟，双方协商一致，本次交易正常进行，乙方于2016年8月1日前支付甲方10万元作为补充房款。另查明，2016年7月7日，本院就张浩、王禹诉冯建海、许昌娟房屋买卖合同一案作出2016沪01**民初(7721)号民事判决，主要认为，鉴于张浩、王禹属限购对象，无法购买系争房屋，双方签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议客观上无法履行，张浩、王禹诉请要求解除合同，可以准许。张浩、王禹在自身限购的情况下仍与被告签订合同，导致合同因无法履行而解除，应当承担违约责任。由于当时冯建海、许昌娟在该案中明确表示不提起反诉，也未对使用定金或违约金作出选择，故相关违约责任在该案中未做处理。该案现已生效。以上事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、房地产买卖合同补充协议、合同变更协议书、民事判决书，被告提供的房地产买卖居间协议和房屋买卖合同，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，根据已生效的2016沪01**民初(7721)号民事判决认定的事实和判决结果，被告在自身限购的情况下仍与原告签订合同，导致合同因无法履行而解除，应当承担违约责任。上海市房地产买卖合同第九条及补充条款(一)第7条约定了因买方原因导致合同解除的违约金。本院结合过错及合同履行情况、目前的房地产市场价格，兼顾公平原则，调整违约金为8万元。补充协议中约定的补充房款10万元系房款性质，现双方之间的买卖合同已经解除，10万元房款被告尚未支付，则不再履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告张浩、王禹于本判决生效之日起十日内，支付原告冯建海、许昌娟违约金8万元；二、原告冯建海、许昌娟的其他诉讼请求，不予支持；本案受理费减半收取为3,350元，由原告冯建海、许昌娟负担2,450元，被告张浩、王禹负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴筱岚二〇一六年十月二十五日书记员 朱 丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来源：