（2016）豫01民终10886号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-11-06
案件名称
安志龙与于兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安志龙,于兰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终10886号上诉人（原审原告）：安志龙，男，1960年2月2日出生，汉族。上诉人（原审被告）：于兰，女，1983年12月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：付汝彬，河南德冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁善浩，河南德冠律师事务所实习律师。上诉人安志龙、于兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初2056号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人安志龙，上诉人于兰的委托诉讼代理人付汝彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安志龙上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项并依法改判；3、本案诉讼费由于兰承担。事实与理由：一、一审判决无视安志龙提供的书面证据已形成证据链条，故意偏袒于兰一方。双方在居间合同第十五条中约定，未尽事宜可另行签订补充协议，补充协议及附件均为本合同不可分割部分。从三方签订的保证书看，于兰的母亲张桂云一直主导着房屋的移交，保证书是在居间合同的基础上对房屋移交所做约定，符合居间合同中有关补充协议的规定。另从2015年10月26日于兰出具“东西全部收到”的收条看，上述证据已经形成证据链条，证明于兰存在违约。且上述过程中，中介公司均有人在场。小屋房门钥匙至今没有交付，有购锁具和开锁费发票为证。二、一审判决客观上造成支持和鼓励于兰违约有理的结果，使得于兰在违约82天后又收回全部物品，形成“鱼与熊掌兼得”，该判决结果不公。于兰上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回安志龙的诉讼请求或发回重审；2、上诉费由安志龙承担。事实与理由：一、于兰和安志龙之间的房屋买卖合同已履行完结没有纠纷，双方发生矛盾是因为于兰起诉中介公司要求退还押金1万元后，安志龙才起诉主张违约金。但在整个买卖过程中于兰不存在违约，一审判决认定于兰没有在2015年7月15日将户口迁出构成违约是错误的，因为户口不能按时迁出的原因在于公安机关。双方没有因为此问题发生矛盾，安志龙也没有证据证明户口没有迁出影响到其迁入户口，或影响到房屋买卖合同的履行。二、安志龙于2015年7月24日才支付购房款，7月25日于兰将房屋钥匙交给安志龙，7月26日办理了房屋过户手续。由此可见，房屋买卖过程中，安志龙一直未付购房款，在于兰没有收到购房款的情况下怎么给其过户，又怎么办理有关手续。因此，于兰在房屋买卖过程中，不存在违约事实。针对安志龙的上诉，于兰辩称，本案的房屋交易过程于兰不存在违约行为，是安志龙未按时付款违约在先。安志龙上诉中提到的小屋没有约定在双方的买卖合同中，安志龙无权取得该小屋的产权和使用权。针对于兰的上诉，安志龙辩称，户口迁出是于兰的事情，与我方无关。双方对户口的迁出时间有明确约定，于兰没有按时迁出即是违约，于兰的上诉理由不能成立。安志龙向一审法院起诉请求：判令于兰向安志龙支付原合同违约金18000元、续签保证书违约金16400元、锁具及开锁费75元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月26日，安志龙（乙方）、于兰（甲方）及第三方郑州爱尚家房地产经纪有限公司签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，合同约定于兰将其名下位于郑州市中原区中原西路120号院13号楼1单元1层1号的房屋以88.4万元出售给安志龙，合同中对房款交付，房屋交付及物业交割，佣金（居间代理费）及税、费，违约责任等双方权利义务均进行了约定。其中，第六条关于房屋交付及物业交割的约定为：（一）甲、乙双方约定于甲方收到所有房款当日内，由甲方将本合同约定的房屋及附属物（详见《房屋状况说明书》）交付给乙方。（二）甲、乙双方约定于立契之后贰拾个工作日内，向有关部门申请办理水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关附属设施、设备和相关权益的更名手续。（三）甲方同意于2015年7月15日前将该房产项下的户籍关系从该房屋迁出。（四）该房屋交付时，物业管理、水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关费用，交房之前由甲方承担，交房之后由乙方承担。（五）其他约定：房价内含地下室一间、小院。第十条第（五）项约定：甲方未能按期履行本合同第六条第（一）、（二）、（三）约定相关约定义务的，除继续履行相关义务外，还应承担每逾期一日200元的违约金。2015年7月24日，张桂云向安志龙出具《保证书》一份，内容为：“本人张桂云保证在2015年7月25日中午12点把房子与地下室清空，钥匙交给安志龙。在2015年8月5日中午12点把院内小房子内物品清空，钥匙交给安志龙，在保证期到时未清空，买家安志龙可自行处理。”安志龙在该《保证书》上签名表示同意。2015年7月24日，于兰收到全部购房款88.4万元；2015年7月25日，于兰将房屋钥匙交付给安志龙，完成房屋交付；2015年7月26日，安志龙、于兰共同办理了房屋过户手续，将房屋过户给安志龙；2015年9月7日，于兰将户籍关系从房屋中迁出。另，安志龙要求于兰向其支付锁具及开锁费用，但未提交有效证据证明该费用的发生。一审法院认为：安志龙、于兰签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护，安志龙、于兰均应按照合同约定履行义务。于兰未在合同约定的期限内将户籍关系从涉案房屋中迁出，应当承担违约责任，向安志龙支付违约金。经查，于兰逾期53天，应向安志龙支付违约金10600元，安志龙主张之超出部分，该院不予支持。另，安志龙认可张桂云的《保证书》所承诺的内容，系安志龙与张桂云之间的约定，对于兰没有约束力，安志龙不能据此要求于兰承担违约责任，且安志龙与张桂云在《保证书》中，已经就保证事项违约的后果达成合意，即安志龙有权对未清空之物品自行处理，而非向其支付违约金，故安志龙据《保证书》保证的内容要求于兰承担违约责任，向其支付违约金的诉讼请求，无事实以及法律依据，该院不予支持。同时，安志龙要求于兰向其支付锁具及开锁费75元，因未提供充分、有效的证据证明该费用的发生，故对该部分诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、于兰自该判决生效之日起十日内向安志龙支付合同违约金10600元；二、驳回安志龙的其他诉讼请求。案件受理费662元，安志龙负担458.5元，于兰负担203.5元。二审中，安志龙、于兰围绕上诉请求均提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：涉案《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》第二条关于房屋价款及支付方式的第（二）项中约定，双方同意的付款方式为，安志龙应按照《郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法》的要求，在网签存量房买卖合同后贰拾日内，将房款（不含定金）存在郑州市存量房交易结算资金交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。该合同签订后，安志龙于2015年7月2日已将除定金外的其余购房款87.4万元全部交到郑州市存量房交易结算资金的监管账户内。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应全面履行合同。本案中，于兰未能按照其与安志龙所签《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的约定，在2015年7月15日前将其户籍关系从涉案房屋中迁出，构成违约。于兰实际逾期53天，根据合同约定的违约金计算标准其应向安志龙支付违约金10600元。于兰上诉称户籍关系未能按时迁出的责任在于公安机关，缺乏证据证明；另据查明，安志龙已按合同约定在2015年7月2日将除定金之外的购房款交到郑州市存量房交易结算资金的监管账户内，故于兰关于安志龙没有按约支付购房款，违约在先的上诉理由亦不能成立，本院不予采信。关于安志龙上诉提出的于兰应当支付续签保证书违约金问题，因该保证书并非于兰本人或受其委托出具，且保证书中对违约后果的约定是未清空物品由安志龙自行处置，故安志龙关于于兰应向其支付违约金的主张，依据不足，本院不予支持。另对于安志龙主张的购买锁具和开锁费用问题，其虽在二审中对此提交发票一张，但该发票不显示开票日期，发票金额亦与其主张不同，无法证明安志龙曾因购买锁具和开锁花费75元的事实，故安志龙应对其上诉主张承担举证不能的不利后果。综上，安志龙、于兰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费662元，由安志龙负担458.5元；于兰负担203.5元。本判决为终审判决。审判长 曾小潭审判员 马 莉审判员 刘平安二〇一六年十月二十五日书记员 赵泉利 更多数据：搜索“”来源：