（2016）皖15民终1434号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-02

案件名称

六安市土地储备中心、六安市国土资源局等与安徽百川房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省六安市中级人民法院

所属地区

安徽省六安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

安徽百川房地产开发有限公司,六安市土地储备中心,六安市国土资源局

案由

建设用地使用权出让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖15民终1434号上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽百川房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市高新区望园别墅15栋，组织机构代码76687296-1。法定代表人：何高军，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄观松，安徽地平律师事务所律师。委托诉讼代理人：项宗贵，北京市上德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：六安市土地储备中心，住所地安徽省六安市梅山南路政务中心六楼，组织机构代码73001556-2。法定代表人：聂永胜，该中心主任。被上诉人（原审原告、反诉被告）：六安市国土资源局，住所地安徽省六安市梅山南路行政服务中心五楼，组织机构代码00322498-2。法定代表人：李修俊，该局局长。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：王元萍，安徽皋陶律师事务所律师。上诉人安徽百川房地产开发有限公司（以下简称百川公司）因与被上诉人六安市土地储备中心（以下简称土储中心）、六安市国土资源局（以下简称国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院于2016年6月16日作出的（2015）六金民二初字第01391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人百川公司委托诉讼代理人黄观松、项宗贵，被上诉人土储中心、国土局共同委托诉讼代理人王元萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百川公司上诉请求：1.撤销原判第一、二项，改判驳回土储中心、国土局本诉诉讼请求；2.撤销原判第四项，改判支持百川公司反诉诉讼请求；3.本案一、二审全部诉讼费用由土储中心、国土局负担。事实和理由：一、一审判决支持土储中心本诉诉讼请求，属认定事实错误、适用法律错误。1、本案合同当事人为国土局与百川公司，土储中心不是合同当事人。《承诺书》、《函》因并非向本案合同当事人作出，不具法律约束力，不属有效承诺，不能作为判决依据；2、一审以土储中心系国土局的下属单位赋予土储中心案涉合同权利，但该赋权认定突破合同相对性，属适用法律错误；3、六安金裕会计师事务所《专项审计报告》不能作为本诉判决依据；4、根据《挂牌补充通知》、国土局《关于要求支付火柴厂地块前期费用的函》及百川公司提交的付款凭证，足以证明百川公司已将拆迁地块补偿费用支付完毕。二、一审判决驳回百川公司反诉请求错误。1、案涉地块属净地出让，百川公司已缴清《国有土地使用权出让合同》约定的全部国有土地使用权出让金，完全履行合同义务，但国土局至今仍有剩余土地未交付，应承担违约责任；2、案涉地块剩余土地交付问题多年未能解决的根本原因在于国土局未按六安市人民政府批复办理出让事宜。在此期间，毛地出让、开发商拆迁已被明令禁止，一审判决仍要求百川公司完成案涉地块剩余土地拆迁，并据此驳回百川公司反诉请求，显然错误。土储中心、国土局共同辩称，一、一审判决支持土储中心本诉诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定。挂牌出让公告、成交确认书中均明确约定：地块中由土储中心收购的原酒厂、火柴厂相关费用由土地竞得人据实支付，百川公司对经会计事务所核算的资金往来账予以认可，并向土储中心承诺支付欠付补偿款及承担违约责任，说明其认可合同当事人国土局授权土储中心直接收取补偿费用的事实；百川公司提交的付款凭证是其在竞得土地上自行拆迁安置时支付的付款凭证，与土储中心诉请的收储费用没有关联。二、一审判决驳回百川公司反诉请求，事实清楚，符合法律规定。六挂（2004）14地块属毛地出让，此从挂牌出让公告、挂牌成交确认书中可以明确看出，百川公司强调涉案地块是净地出让缺乏依据；百川公司已对地块的大部分面积完成了拆迁、开发建设，国土局也对其完成的拆迁部分地块办理了供地手续并办理了土地证。后因土地拆迁主体的政策变化，百川公司不能完成地块上剩余部分拆迁，是其前期长时间不能与被拆迁户达成安置协议拖延所致，国土局并无责任，国土局现也只能协调拆迁事宜但不能代替其进行拆迁补偿；土储中心诉百川公司的合同欠款纠纷是普通的民事法律关系，而百川公司诉求国土局交付剩余土地及办证行为是具体行政行为，理应驳回。土储中心、国土局向一审法院起诉请求：1.判令百川公司支付土储中心土地收购拆迁补偿费用1731803元及至还款之日止违约金155862元（暂计算自2015年5月16日至8月16日止三个月违约金）；2、本案诉讼费由百川公司承担。百川公司向一审法院反诉请求：1.判令国土局交付六挂（2004）14地块剩余土地24937.5平方米，并自实际交付之日起计算该部分出让土地使用年限；2、判令国土局给付违约金2754601.41元（计算至2015年10月30日，此后违约金按照合同约定计算至剩余土地24937.5平方米实际交付之日）；3、判令本案诉讼费用由国土局负担。一审法院认定事实：土储中心系隶属于国土局的自收自支事业单位，其主要职责是：根据土地利用总体规划和城市总体规划，编制土地储备规划和年度储备计划，会同各区人民政府、开发区管委会实施市政府批准的土地储备年度计划，依法实施土地收回、征收、收购和前期开发整理，负责储备土地的监管、临时利用和储备土地供应前期的事务性工作。2004年9月3日，国土局发布六国土资告（2004）8号《六安市国有土地使用权挂牌出让公告》，该公告第二部分的挂牌起价的内容中，对六挂（2004）14号地块，有“……，对红线内其他地上建筑物拆迁及土地补偿由土地竞得人按六安市的拆迁政策规定给予拆迁安置补偿。……”的内容；储成国（后按规定成立百川公司）于2004年9月20日通过挂牌方式竞得六安市解放北路地块（（2004）14号）的国有土地使用权，并与国土局签订《挂牌成交确认书》，该《挂牌成交确认书》第三项约定“……该地块范围内市土地收购储备中心收购的酒厂、火柴厂土地，竞得人须按储备中心实际发生的收购成本结算，……”，第四项约定“储备中心于2004年12月31日前将该地块范围内酒厂、火柴厂的土地空场移交，储备中心在土地移交前20日通知竞得人，土地移交时竞得人须将储备中心的收购款付清。对六安中诚置业公司（以下简称中诚公司）、六安都市房地产开发公司（以下简称都市公司）支付的拆迁补偿费及其他相关费用竞得人须按市建委、国土资源局、财政局最终审核金额在土地移交时一并付清。已签订的拆迁安置协议由土地竞得者负责履行”，该《挂牌成交确认书》第八项约定“……，竞得人在完成该地块拆迁补偿后，市国土资源局方予办理土地供应相关手续。……”；2015年1月15日六安金裕会计事务所出具的专项审计报告（六金裕专项审字2015第009号）显示，对由土储中心委托审计，并经土储中心、百川公司及中诚公司确认，土储中心支付原火柴厂地块拆迁补偿费3700000元、中诚公司在该地块前期发生的拆迁费531803.03元、中诚公司借款500000元（用于该地块前期拆迁补偿），以上总计为4731803.03元由百川公司支付给土储中心；同日，百川公司向土储中心出具《承诺书》，承诺其公司所欠土储中心六挂（2004）14号地块拆迁补偿尾款1731803.03元于2015年5月15日前支付完毕，逾期未支付每日加收剩余拆迁补偿款1‰违约金，并由土储中心依法追缴；2015年6月20日，百川公司向土储中心具函表示，截止当日，其公司所欠土储中心前述4731803.03元，已支付3000000元，尚欠1731803.03元，由于“三好石化”拆迁的影响，给其公司造成较大经济损失，当时其公司资金运转困难，同意以同为其公司开发的原气象局地块“百川名庭”项目中相应价值的商品房冲抵。一审法院认为，国土局的《六安市国有土地使用权挂牌出让公告》、《挂牌补充通知》、国土局与百川公司签订的《挂牌成交确认书》及百川公司向土储中心出具的《承诺书》、《函》是各方的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，具有约束力，各方当事人均应按照约定或承诺的内容履行自己的义务，否则应承担相应的责任；但百川公司承诺给付的违约金过高，结合土储中心和国土局的诉讼请求，调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的四倍计算的利息；土储中心系国土局的下属单位，按照相关批文及国土局的安排，履行了相关土地的收储及整理义务，应享有依照其中心的上级单位（国土局）与百川公司的约定收取相关费用的权利；百川公司未能举证证明其公司向土储中心出具的《承诺书》、《函》符合法律规定的应依法认定为无效的情形，故对百川公司的抗辩主张，该院不予采信；根据国土局的《六安市国有土地使用权挂牌出让公告》和国土局与百川公司签订的《挂牌成交确认书》的内容，六挂（2004）14号地块红线内其他地上建筑物（如三好石化等单位）的拆迁工作应由百川公司来完成，但百川公司尚未完成六挂（2004）14号地块红线内其他地上建筑物的拆迁工作，因而未取得竞得土地的供应相关手续，故对百川公司的反诉请求，该院不予支持。案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告安徽百川房地产开发有限公司向原告六安市土地储备中心给付六挂（2004）14号地块拆迁补偿尾款173.1803万元，款于本判决生效之日起十日内付清；二、被告安徽百川房地产开发有限公司向原告六安市土地储备中心给付违约金（具体数额为以173.1803万元为本金、自2015年5月16日起、按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的四倍计算至本清息止的利息），款于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告六安市土地储备中心和原告六安市国土资源局的其它诉讼请求；四、驳回被告安徽百川房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21780元，保全费5000元，合计26780元，由原告六安市土地储备中心和原告六安市国土资源局共同负担780元，被告安徽百川房地产开发有限公司负担26000元；反诉案件受理费14670元，由被告安徽百川房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案土储中心诉请的是其在涉案地块收储过程中先行垫付的拆迁补偿费用，虽然其未在《挂牌成交确认书》上签章，但其系隶属国土局管理的自收自支事业单位，拍卖公告及该成交确认书中均确认了“土储中心收购地块所支付的费用竞得人应据实支付”，成交确认书上还约定了“储备中心于2014年12月31日前将该地块范围内酒厂、火柴厂的土地空场移交，储备中心在土地移交前20日通知竞得人，土地移交时竞得人须将储备中心的收购款付清”；另百川公司先后向土储中心出具承诺书或函，并持有土储中心加盖财务专用章的《安徽省行政事业单位资金往来结算票据》，说明百川公司在签订挂牌成交确认书时即知道土储中心是收取垫付的拆迁补偿费用的权利人，且土储中心亦是其实际履行行为的对象，故土储中心提起本案之诉，主体适格。土储中心先期支付的拆迁补偿费用于2015年1月15日经审计并经百川公司确认为4731803.03元，同日百川公司出具承诺书并于2015年6月20日向土储中心发函，对尚欠土储中心1731803元拆迁补偿尾款的事实予以确认并作出承诺，百川公司现无证据证明其于2015年6月20日后支付了相关款项，应承担给付款项及违约金的责任。百川公司辩称根据六国土资函（2006）243号文，其已付清了相关款项，但该文形成时间在2015年审计及百川公司承诺及发函之前，不足以推翻后续相关行为的效力；且若仅从该文的文字表述看，百川公司应支付的款项包括土储中心垫付的3700000元土地收购补偿款及约400万元的前期拆迁费用，故该文第二项应付款中的“合计1731803元”与土储中心现诉请的标的显然不相重合。另百川公司主张根据《挂牌补充通知》，案涉地块其应支付的土地收购、拆迁补偿等费用包干为14200000元，其已超额支付了款项，但该补充通知确定“百川公司应履行产权调换住宅房约400平方米，其中一部分住宅房已从储备中心安置房选房，由竞得人按市场价格支付”，另明确表述“本数字只作为竞买人测算参考，最终以市建委、国土、财政三家审核数字为准”，说明14200000元并不是百川公司所主张的包干费用。因此，百川公司相关抗辩意见均不能成立，不予支持。《挂牌出让公告》明确规定了案涉地块“红线内其他地上建筑物拆迁及土地补偿由土地竞得人按六安市的拆迁政策规定给予拆迁安置补偿”；《挂牌成交确认书》约定了“竞得人在完成该地块拆迁补偿后，市国土局方予办理土地供应手续”。百川公司在竞得土地后未能及时与该地块内的“三好石化”达成拆迁安置协议，导致该地块剩余部分土地未能办理土地供应手续，其责任并不在国土局。百川公司在未能按约定完成拆迁安置的情况下，要求国土局交付剩余部分土地的请求，依法不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36460元，由安徽百川房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　王　军代理审判员　许　琛代理审判员　王　丽二〇一六年十月二十五日书　记　员　宋贵杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 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