（2016）桂0202民初2001号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-31
案件名称
吴漫捷与柳州连和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州市城中区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴漫捷,柳州连和房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0202民初2001号原告：吴漫捷。委托代理人：曾华林，广西超仁律师事务所律师。被告：柳州连和房地产开发有限公司。法定代表人：陈青兰，公司经理。委托代理人：朱紫燕，公司员工。关于原告吴漫捷诉被告柳州连和房地产开发有限公司（以下简称“连和房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月15日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴漫捷的委托代理人曾华林，被告柳州连和房地产开发有限公司的委托代理人朱紫燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴漫捷请求法院判令：1、判令被告支付逾期交房而产生的违约金30764.52元；2、判令被告支付逾期办理房产证违约金3788.74元。事实和理由：2012年8月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由被告向原告预售位于柳州市桂中大道X号文源华都X号商品房一套，建筑面积为90.86平方米，总金额为人民币757747.00元，之后原告按合同约定支付了所有对价。合同约定被告应在2013年12月31日前将合格的房屋交付给原告，但被告直到2014年8月25日才经批准取得《竣工验收备案表》，其逾期交房行为已构成违约，违约金应按合同约定即原告已支付的房款的万分之贰每日计算。被告在实际交付使用后180天内，没有办理房屋产权证所需提供的资料报产权登记机关备案，也没有及时通知原告领取房产证，致使原告2016年6月17日才取得房产证。据此，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告连和房开辩称，一、被告是顺延交房，原因是设计变更、雨天等，被告是顺延交房而不是逾期交房，被告不存在逾期交房的行为。二、原告存在逾期付款的行为，被告可以据以延期交房，这也是合同中约定了的。三、根据合同十五条的约定，被告已经在2014年11月5日报产权备案，这个时间是在合同约定期限内，因此不存在逾期办理房产证的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告提交的《监理日志》，虽然原告对其真实性不予认可，但从其内容看，应为涉案工程的原始记载，反映了涉案工程在施工过程的真实情况，故本院予以采信。2、被告提交的《签证单》为打印件，并且无原始资料作证其真实性，且与《监理日志》无法对应，故本院不予采信。经审理查明，2012年8月30日，原告吴漫捷与被告连和房开签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于柳州市桂中大道X号文源华都X号商品房，房屋总价款为757747元。合同第六条和合同附件四第一条共同约定，原告选择按揭贷款的方式交付房款，签署合同的同时，原告交付总购房款的40%，余款60%申请银行按揭贷款，原告应按要求提供办理银行按揭贷款所需的全部资料和费用，并在2012年8月30日前到银行办理完所有按揭贷款手续。否则视为原告逾期付款，被告可单方解除合同并按合同第七条规定追究原告违约责任。合同第七条约定，原告未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款2%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定，被告应于2013年12月31日前将经验收合格（经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格）的商品房交付原告；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。合同第九条约定除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接后，连和房开应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告的原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：原告承诺在被告发出房屋交付通知之日起，七日内与被告办理房屋交接手续，逾期视为被告已将房屋正式完整交付。原告依约支付了房屋首付款，于2012年9月向银行提交材料办理贷款手续。2014年6月11日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2014年7月15日，连和房开在《柳州日报》上刊登文源华都紫京城11#、12#楼交房公告，要求业主于2014年7月18日办理收房手续。原告于2014年8月9日领取住宅大门钥匙，2016年6月17日取得房屋产权证。原告认为被告逾期交房酿成诉讼。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行各自的权利义务。双方在合同中约定的交房时间为2013年12月31日前，交付的商品房须“经验收合格”。本案中，涉案工程于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，此时房子已具备了交付条件。双方在合同中并没有约定以柳州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案作为房屋交付的条件，原告主张以取得《竣工验收备案表》为交房条件并以此来计算被告逾期交房的时间没有合同和法律依据。房屋具备交付条件后，被告连和房开于2014年7月15日在《柳州日报》上刊登公告通知业主于2014年7月18日办理收房手续。但是，依据合同第十一条约定：原告承诺在被告连和房开发出房屋交付通知之日起，七日内与连和房开办理房屋交接手续，逾期视为已将房屋正式完整交付。视为连和房开已于2014年7月22日将房屋交付原告。故认定被告存在逾期交房的事实，逾期交房期间为2014年1月1日起至2014年7月22日止，共计203天。被告辩称原告存在逾期付款行为，被告可以据此延期交房。关于合同约定的“到银行办理完所有贷款手续”的时间的认定，被告认为是贷款合同签订的时间，而原告认为是提交材料办理贷款手续的时间。原告提交的证据证明其于2012年9月向银行提交材料办理贷款手续。由于原被告均没有提交证据证明原告向银行提交材料办理贷款手续的具体时间，故认定原告提交材料办理贷款手续时间是2012年9月1日。本院认为，按照合同法的相关规定，对格式条款的理解发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故应当作出有利于原告的解释，采信原告的主张。原告于2012年9月1日向贷款银行提交材料办理贷款手续，超过了合同约定的贷款办理时间2012年8月30日，原告存在逾期2天付款的违约行为。基于公平原则，即使原告存在逾期办理完银行所有按揭贷款手续的情形，违约在先，被告也不应据此无限期延期交房，只能据此延期交房2天。故被告应当对其逾期交房201天（203-2天）承担违约责任。关于被告逾期交房的天数问题。根据合同约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。”根据《监理日志》并结合柳州市区降水情况气象证明，经统计核算，2012年8月30日至2013年12月31日期间，原告所购买的位于柳州市桂中大道X号文源华都的12栋楼在建设过程中因下雨及高考等原因共停工36天。连和房开逾期交房203天，扣除据实予以延期的38天后，连和房开实际逾期交房165天。依据合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，被告应当向原告支付的违约金为25006元（757747元×0.0002×165天）。关于办理房产证的问题。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人前述的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。本院认为，被告提交的关于核准商品房初始登记的通知，足以证明被告已于2014年11月5日对桂中大道19号文源华都的12栋楼报产权登记机关备案完成。已经履行了合同的义务，满足合同约定，因此原告要求被告支付逾期办理房产证违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告柳州连和房地产开发有限公司向原告吴漫捷支付逾期交房违约金25006元。本案诉讼费664元（原告已预交），由被告柳州连和房地产开发有限公司承担480元，原告吴漫捷承担184元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长 傅馨慧人民陪审员 刘 冰人民陪审员 陈桂兰二〇一六年十月二十五日书 记 员 梁慧仪 来源：百度搜索“”