（2016）湘0722民初1607号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-11-08

案件名称

原告蔡新燕与被告周杰房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

汉寿县人民法院

所属地区

汉寿县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蔡新燕,周杰

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖南省汉寿县人民法院民事判决书（2016）湘0722民初1607号原告：蔡新燕，女，1969年5月23日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：史进，汉寿县顺通法律服务所法律服务工作者。被告：周杰，女，1985年8月27日出生，汉族，住湖南省汉寿县。原告蔡新燕与被告周杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡新燕向本院提出诉讼请求：一、解除蔡新燕、周杰签订的《房屋租赁合同》；二、周杰及时将蔡新燕位于汉寿县步行街兴旺楼的一间门面腾空；三、周杰向蔡新燕给付从2016年8月15日起至腾空之日止的门面占用损失，每月按3465元计算；四、周杰向蔡新燕��付违约金3780元。事实和理由：2015年7月15日，蔡新燕、周杰签订《房屋租赁合同》，合同约定租期二年，第一年租金37800元，第二年在第一年基础上上浮10%，每年7月31日前付清下一年租金。如违反约定，按上年度租金的10%给付违约金。合同订立后，蔡新燕将房屋交付给周杰使用。2016年7月31日，蔡新燕向周杰索讨房租，周杰以各种理由拖延，拒不给付。同年8月15日，蔡新燕向110报警求助，经民警调解，周杰仍拒不给付租金。周杰辩称，周杰不同意解除租赁合同，不愿意腾空门面，不同意给付蔡新燕占用损失及违约金。周杰并非拒不支付房租，蔡新燕与周杰有增补协议，即门面租金随行就市，应按照每年23100元给付房租，周杰希望继续租赁该门面房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无��议的证据，本院予以确认并在卷佐证。蔡新燕提交的第2组证据及周杰提交的证据，周杰认为二人之间有增补协议，应按照增补协议内容履行；蔡新燕认为增补协议中的随行就市是指原合同期满后，与现在的诉讼没有关联性。经审查，蔡新燕、周杰签订的《房屋租赁合同》中，双方增加“合同期满后，如续租，租金随行就市”，但该租赁合同尚未到期，故对于蔡新燕提交的证据予以采信，对于周杰提交的证据的证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月15日，蔡新燕、周杰签订《房屋租赁合同》，蔡新燕将其所有的位于汉寿县龙阳镇步行街兴旺楼的约40㎡的一间门面租赁给周杰使用，合同约定租期二年，即从2015年8月15日至2017年8月14日。第一年租金37800元，以后的房租按10%递增，每年7月31日前付清下一年的年租金。如违反上述约定，按上年度租金总额的10%给付违约金。合同订立后，蔡新燕将房屋交付给周杰使用。周杰支付了第一年的年租金。2016年7月31日，蔡新燕要求周杰按合同支付第二年的租金41580元，周杰以租金过高为由拒绝支付而产生纠纷。2016年8月15日，蔡新燕、周杰因门面租金再次产生纠纷，经民警处理未果。同年8月19日，蔡新燕将该门面房换锁，并将该门面给其朋友租用10天，后该门面空置至今。本院认为，蔡新燕、周杰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。本案的争议焦点之一是双方签订的租赁合同是否应当解除、周杰是否应当腾空房屋并支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付，承租人逾期支付的，出租人可解除合同”。本案中，蔡新燕、周杰因周杰未支付第二年的租金而产生矛盾并经有关部门处理，视为蔡新燕在合理期限内对周杰应支付的门面租金进行了催告，在蔡新燕进行了催告要求周杰履行支付门面租金义务后，周杰至今未履行交付租金的合同义务，应视为周杰有违约行为，蔡新燕有权解除其与周杰之间的房屋租赁合同。合同解除后的直接法律后果是合同关系消灭，合同不再履行，既然蔡新燕、周杰之间的房屋租赁合同不再履行，就应恢复原状，即周杰应在合理期限内腾空诉争房屋交付给蔡新燕。周杰以租金过高为由，单方面不履行合同义务，应承担赔偿蔡新燕损失的违约责任，依照蔡新燕、周杰房屋租赁合同约定，周杰应承担3780元的违约金。本案的争议焦点之二是周杰是否应当支付租金或占用费。蔡新��与周杰签订的租赁合同合法有效，周杰应按合同约定支付合同期内的房屋租金。合同期满后，如周杰不腾空房屋，属违约行为，仍应支付占用期间的房屋占用费，但由于蔡新燕的换锁行为致使周杰无法使用，以致该房屋处于闲置状态，该结果的形成蔡新燕亦有责任，本院酌定周杰从2016年8月15日起每月支付租金或占用费1800元，至腾退房屋之日止。综上所述，对蔡新燕的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十四第（三）、（四）项，第一百零七条，第一百一十四条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、蔡新燕、周杰于2015年7月15日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、周杰在本判决生效后3日内将蔡��燕所有的位于汉寿县龙阳镇步行街兴旺楼的一间门面房腾退；三、周杰在本判决生效后10日内按每月1800元支付蔡新燕自2016年8月15日至本判决生效之日止的房屋租金或占用费；判决生效次日起至房屋实际腾空之日止的租金或占有费仍按每月1800元支付，款于房屋实际腾空之日10日内付清；四、周杰在本判决生效后10日内支付蔡新燕违约金3780元；五、驳回蔡新燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2050元，减半收取计1025元，由蔡新燕负担25元，由周杰负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审　判　员　　叶久万二〇一六年十月二十五日代理书记员　　臧华民附1：本案证据目录原告蔡新燕提交的证据和证明目的如下：1、《土地使用证》、《房屋所有权证》各1份，用以证明汉寿县龙阳镇步行街地号14号商住房的所有权人系蔡新燕；2、《房屋租赁合同》1份，用以证明蔡新燕、周杰于2015年7月15日签订租赁合同的事实；3、报警接待笔录1份，用以证明2016年8月15日因周杰未按时缴纳房租，蔡新燕向公安部门报警，民警出警情况。被告周杰提交的证据和证明目的如下：《房屋租赁合同》1份，用以证明蔡新燕、周杰在2015年7月15日签订的租赁合同上增加了增补协议，约定合同期满后租金随行就市。附2：本案适用的法��条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。更多数据：