裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2018-07-21
案件名称
济南三友志和物业管理有限公司黑龙江分公司与耿忠华、哈尔滨慧宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南三友志和物业管理有限公司黑龙江分公司,耿忠华,哈尔滨慧宇房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑01民终4508号上诉人（原审被告）：济南三友志和物业管理有限公司黑龙江分公司，住所地哈尔滨市南岗区嵩山路18号。法定代表人：赵辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王江乡，该公司财务负责人，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：耿忠华，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：刘长琪，哈尔滨市松北区松北法律服务所法律工作者。原审被告：哈尔滨慧宇房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区松北镇滨北街181号。法定代表人：孙皓琦，该公司总经理。委托诉讼代理人：万立军，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翔宇，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。上诉人济南三友志和物业管理有限公司黑龙江分公司（简称三友物业公司）因与被上诉人耿忠华、原审被告哈尔滨慧宇房地产开发有限公司（简称慧宇房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2015）松民初字第210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人三友物业公司的委托诉讼代理人王江乡、被上诉人耿忠华及其委托诉讼代理人刘��琪、原审被告慧宇房地产公司的委托诉讼代理人万立军、张翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三友物业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回耿忠华的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决查明事实错误，遗漏重要事实：1.此房系2011年4月29日，由中天物业公司交于上诉人的物业管理用房，与耿忠华没有任何关系。耿忠华和慧宇房地产公司签订的房屋买卖合同是在2014年6月6日，这期间该房屋上诉人做物业办公用房已达三年之久，业主缴纳物业费、维修、报修及沟通都在此房屋进行，有固定电话为证明；2.此房屋既然作为物业用房已成事实，而慧宇房地产公司又将该房屋卖给耿忠华属于一房二卖；3.物业公司是为业主服务的，慧宇房地产公司除此房外未提供过任何物业用房，把北门的保安用房作为物业用房明显是错误的。一审法院没有查明事实错误，此保安用房也不是慧宇房地产公司提供的。二、一审法院列上诉人为被告错误，上诉人与耿忠华没有任何关系，应由慧宇房地产公司向上诉人主张权利。耿忠华辩称，一审判决认定事实清楚，三友物业公司没有证据证明该房屋系物业用房。本案不存在一房二卖问题，该房屋买卖合同已经在监管部门备案。一审法院将三友物业公司列为本案被告是正确的，一审法院为查清事实，将三友物业公司列为被告。一审中，三友物业公司也承认其占用该房。请求维持一审判决。慧宇房地产公司述称，一审判决认定慧宇房地产公司与耿中华之间商品房买卖合同是合法有效的，双方以房抵债不违反法律规定，双方的房屋买卖合同已经在监管部门备案。现在没有证据证明争议房屋系物业用房。该房屋性质是住宅商品房，位于四楼，不是物业用房。一审判决是正确的。三友物业公司系本案当事人是正确的，耿中华是权利人，三友物业公司是侵权人，耿中华有权对三友物业公司提起诉讼。请求维持一审判决。耿忠华向一审法起诉请求：要求慧宇房地产公司履行商品房买卖合同，将该房屋交付耿忠华，并给付耿忠华自2014年6月6日起至实际交付房屋时为止的逾期交房违约金，违约金按照双方合同约定的房屋总价款的万分之0.1每日为标准计算。现该房屋由三友物业公司占用，请求迁出。一审法院认定事实：经耿忠华与慧宇房地产公司协商一致，耿忠华以抵账形式从慧宇房地产公司处取得位于哈尔滨市松北区美丽花园小区C5栋1单元401室房屋。2014年6月5日，耿忠华与慧宇房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：房屋价款为245,000元，慧宇房地产公司应于2014年6月5日前将房屋交付耿忠华使用，若慧宇房地产公司逾期��房，应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.1的违约金。现该房屋由三友物业公司占用。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有约束力，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，耿忠华与慧宇房地产公司签订的商品房买卖合同虽系抵账所衍生，但双方意思表示真实且不违反法律规定，该合同合法有效。慧宇房地产公司作为合同出卖方有义务依约向买受方即耿忠华交付房屋。因诉争房屋现由三友物业公司实际占有，故应由三友物业公司将房屋交付耿忠华。三友物业公司虽辩称该房屋系物业用房应由其使用，但其所举证据无法证实其主张，对此抗辩主张不予采纳。耿忠华与慧宇房地产公司签订的商品房买卖合同中，明确约定了慧宇房地产公司逾期交房的违约责任，即其应按日2.45元（房屋价款245,000元×万分之0.1）给付耿忠华自2014年6月6日起至该房屋实际交付之日为止的违约金。慧宇房地产虽辩称因三友物业公司占用房屋而导致的逾期交房，并据此不同意给付违约金，但慧宇房地产公司系该商品房买卖合同的合同相对人，应由其承担违约金给付责任，故对其此抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，据此判决：一、被告济南三友志和物���管理有限公司黑龙江分公司于本判决生效之日起十五日内从位于哈尔滨市松北区美丽花园小区C栋1单元401室的房屋中迁出，并将该房屋交付原告耿忠华；二、被告哈尔滨慧宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告耿忠华自2014年6月6日起至本判决确定的自动履行期限内房屋实际交付之日为止的违约金，该违约金按照每日2.45元标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,900（原告耿忠华已预付），由被告济南三友志和物业管理有限公司黑龙江分公司承担，此款须于本判决生效之日起十五日内给付原告耿忠华。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，三��物业公司主张其占有诉争房屋系物业用房，该房屋是从中天物业公司处取得，但其并未能够提供证据予以证明，且三友物业公司未能提供证据证明其对诉争房屋享有占有、使用的权利。同时，耿忠华举示的证据能够证明其已经合法取得诉争房屋，三友物业公司无权继续占有诉争房屋，应当从诉争房屋中迁出，其上诉主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，三友物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,900元，由济南三友志和物业管理有限公司黑龙江分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李子青代理审判员 郭英禄代理审判员 赵 鑫二〇一六年十月二十五日书 记 员 孙霁阳 来自