（2016）辽0602民初1249号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2017-01-25
案件名称
原告许某诉被告丹东亿龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
丹东市元宝区人民法院
所属地区
丹东市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许某,丹东亿龙房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0602民初1249号原告许某。被告丹东亿龙房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区兴东前街86号。法定代表人刘鹏，董事长。委托代理人胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师。委托代理人张密，系丹东亿龙房地产开发有限公司员工。原告许某诉被告丹东亿龙房地产开发有限公司（以下简称丹东亿龙房地产）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹独任审判，公开开庭进行了审理。原告许某、被告丹东亿龙房地产开发有限公司的委托代理人胡庆召、张密均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许某诉称，2011年4月13日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，原告向被告一次性交付人民币182229元，用于购买被告开发的亿龙国际公寓1单元209-4-116号房，面积为16.68平方米。合同还规定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现已过四年，虽经原告多次向被告催促，但由于原告迟迟不将权属登记所需资料报登记机关备案，致使原告的商业用房迟迟办理不了产权证。现原告诉至法院，要求判令被告支付违约金26605元（自2014年1月25日起至2016年1月24日止，按日万分之2计算）。被告丹东亿龙房地产辩称，原告要求被告承担逾期办证的违约金，无事实和法律依据，根据双方商品房买卖合同第十五条的约定，买受人在签订合同的同时已经放弃了第十五条的前两项权利，即放弃解除合同和要求承担违约金的责任，第三项属于特殊约定，所以合同中提到的60日已经不存在了。2、最高人民法院关于商品房买卖的司法解释第十八条、第十九条不适用于本案，第十八条的前提是在当事人没有约定的前提下可以使用这个约定，但是现在原被告有约定，所以这个司法解释就没有了适用的空间。经审理查明，2011年4月13日，原告许某与被告丹东亿龙房地产公司签订了编号为20110413073的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于江城大街亿龙国际1单元209-4-116号房，面积为16.68平方米的一处商品房，房屋总价款为182229元。被告于2011年10月1日前将验收合格的房屋交付给原告。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方协商并指定日期办理。房屋交付后，因被告违规超建，原告至今无法办理房屋所有权证书。为此，原告于2016年9月18日向本院提起本次诉讼。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应全面履行。被告将房屋卖给原告，除将房屋交付给原告外，保证将房屋所有权转移给原告，也是被告的最基本义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”。原、被告在商品房买卖合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商并指定日期办理，属该《解释》第十八条当事人特殊约定，原告依据该条规定期限届满未取得房证向被告主张逾期办证的违约责任不应支持。双方协商并指定日期办理，可以理解为超过合同约定的期限，双方协商并指定日期后，被告仍不能在指定日期届满前履行义务，被告应承担逾期办证违约责任；双方不能协商指定日期，在原告限定办理的日期届满，被告不履行义务，被告应承担违约责任；双方协商不成，原告起诉，被告仍不能履行义务，被告应从原告起诉之日起承担违约责任。本案属于上述最后一种情形，被告应从原告起诉之日起承担逾期办证违约责任。由于双方对违约金没有约定，可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，被告应从原告起诉之日的2016年9月18日至原告可以办证之日止，以原告已付购房款182229元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算，向原告支付逾期办证的违约金。虽然原告主张从2014年1月25日起至2016年1月24日止要求被告承担逾期办证的违约责任不应支持，但是考虑到原告还需要另行诉讼向被告主张权利，形成诉累，为避免社会资源的浪费，应判决被告向原告支付上述违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照购房款为182229元从2016年9月18日起至原告可以办证之日止参照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算向原告许某支付违约金。如被告丹东亿龙房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费464元，减半收取232元，由被告丹东亿龙房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。代理审判员 刘 丹二〇一六年十月二十五日书 记 员 包滢祺 来自