（2016）粤19民终3696号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2018-02-12
案件名称
东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司、叶柳云商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司,叶柳云,兴业银行股份有限公司东莞分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终3696号上诉人（原审被告）：东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇湖景大道环岗村加州阳光花园*期多层公寓*****栋商铺07。法定代表人：刘学斌，该公司董事长。委托代理人：莫任天，东莞市富盈房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）：叶柳云，女，汉族，1975年11月23日出生，住广东省东莞市，委托代理人：张培强，广东明冠律师事务所律师。原审第三人：兴业银行股份有限公司东莞分行。经营场所：广东省东莞市南城区莞太路胜和路段兴业金融大厦首层*****号。负责人：林国华，该行行长。委托代理人：陈志坚，该公司员工。上诉人东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司（以下简称富盈公司）因与被上诉人叶柳云、原审第三人兴业银行股份有限公司东莞分行（以下简称兴业银行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第954号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年6月24日，叶柳云向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除叶柳云、富盈公司于2013年8月23日签订的《商品房买卖合同》；2.富盈公司向叶柳云返还购房款4195194元；3.富盈公司向叶柳云赔偿购房款的利息损失（按银行同期定期二年期存款利率计算，其中2525194元自2013年8月29日起计算，其中1670000元自2013年10月31日起计算，暂计至2015年6月29日为217259.15元）及贷款利息损失182518.59元；4.富盈公司向叶柳云赔偿因本次购房产生的其他损失（包括专项维修资金11092元、契税125866元、律师费2500元）共计139458元；5.本案诉讼费用由富盈公司承担。原审法院经审理查明：2013年8月28日，叶柳云作为买受人、富盈公司作为出卖人共同签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为20130828635095977958），约定叶柳云购买位于东莞市××还××村富盈山水华庭21幢1单元101号商品房；该商品房为预售商品房，总金额为4195194元，付款方式为叶柳云于签订合同时支付首期款2525194元，余款1670000元通过银行按揭的方式付款；交付期限为富盈公司应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付叶柳云使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，富盈公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且富盈公司在发生之日起60日内告知叶柳云的；2.为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误或施工中遇到异常困难和重大技术问题不能及时解决；3.因气象、自然灾害、国家法律政策、国家机关原因、第三者过错行为导致延误的或其他非富盈公司所能控制的事由；4.如合同约定的交付期限届满时，叶柳云仍未依约向富盈公司支付全部购房款的；第九条约定，富盈公司逾期交房超过180天后，叶柳云有权解除合同，叶柳云解除合同的，富盈公司应当自叶柳云解除合同通知到达之日起60天内退回全部已付款，并按叶柳云累计已付款的0.5%向叶柳云支付违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，富盈公司应当书面通知叶柳云办理交付手续，双方进行验收交接时，富盈公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，富盈公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，富盈公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，叶柳云有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由富盈公司承担；第十三条约定，富盈公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，附件三约定的标准为毛坯房标准。合同附件五第四条约定商品房经验收合格的验收主体是指项目建设、勘察、设计、施工和监理五方单位。叶柳云、富盈公司双方确认叶柳云于2013年8月29日向富盈公司交付案涉商品房购房首期款2525194元，于2013年10月31日通过向兴业银行按揭贷款支付了富盈公司购房余款1670000元。另外，叶柳云于2013年8月28日向富盈公司交付了2500元律师费，富盈公司向叶柳云出具收款收据。同日，叶柳云向广东众达律师事务所交付了专项维修资金11092元、契税97856元，2013年9月6日，叶柳云向广东众达律师事务所交付了契税28000元拟委托广东众达律师事务所办理相关业务，广东众达律师事务所向叶柳云出具了代收收据。叶柳云提交《解除商品房买卖合同通知书》、EMS全球邮件特快专递快递单及快递信息查询拟证明其于2015年6月12日向富盈公司发出解除合同通知。《解除合同通知书》载明：根据叶柳云、富盈公司签订的《商品房买卖合同》约定，在叶柳云全额付清购房款的前提下，富盈公司应当在2014年11月30日前将经验收合格的商品房交付给叶柳云，富盈公司逾期交房超过180日后，叶柳云有权解除合同，由于富盈公司已经逾期交房超过180日，现叶柳云通知富盈公司解除与富盈公司签订的《商品房买卖合同合同》，请富盈公司退还叶柳云购房款。《解除商品房买卖合同通知书》落款处有叶柳云签名，落款时间为2015年6月12日。EMS全球邮件特快专递快递单及快递信息查询显示叶柳云于2015年6月12日向富盈公司邮寄通知一份，收件地址为案涉商品房买卖合同中载明的富盈公司注册地址，该邮件于2015年6月13日妥投。叶柳云主张富盈公司逾期180天没有交付房屋，案涉房屋没有经过政府部门的综合验收，没有取得竣工验收备案证，购房者无法办理房产证。富盈公司主张案涉房屋已竣工验收，符合合同约定的交付条件，主张案涉房屋正在办理竣工验收备案证，并向原审法院提交建筑工程竣工验收报告（复印件）拟证明案涉房屋已竣工验收，符合合同约定的交付条件。富盈公司又主张于2015年5月通过口头通知叶柳云收楼，后来又发了书面通知，但是叶柳云主张富盈公司没有口头通知收楼，而是于2015年6月寄收楼通知给叶柳云丈夫的工作单位，但当时已经超期，根据商品房买卖合同第十七条、附件五的第十条约定，富盈公司的送达无效。富盈公司未提交有关向叶柳云发出书面收楼通知的证据。案涉房产至庭审之日止尚未交付。另查明，叶柳云作为主债务人（抵押人）、案外人任兆明作为共同债务人（抵押人）、富盈公司作为保证人与作为债权人（抵押权人）的兴业银行签订一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定叶柳云和任兆明向兴业银行借款1670000元用于购买案涉商品房，借款期限为120个月，自2013年10月15日至2023年10月15日止，借款利率按百分比浮动定价为基准利率上浮10%，借款利率固定日浮动，利率浮动周期为月，固定日还款付息，自借款发放次月起每个公历月的10日及借款到期日为还款日，按照等额本息偿还法偿还借款本息，叶柳云以案涉商品房为兴业银行的债权提供抵押担保。2013年10月15日，双方在东莞市房地产交易所进行了商品房贷款抵押登记。2013年10月17日，兴业银行向叶柳云发放了贷款1670000元。兴业银行主张富盈公司退还的购房款应优先偿还叶柳云在兴业银行处的贷款本息。原审法院认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、《解除合同通知书》、EMS全球邮件特快专递快递单及快递信息查询、代收收据及收款收据、建筑工程竣工验收报告（复印件）、《个人购房抵押（保证）借款合同》、他项权证登记证明及原审法院庭审笔录等。原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。本案争议焦点在于：一、富盈公司是否违约，叶柳云是否享有合同解除权；二、如果富盈公司违约，如何承担违约责任。关于争议焦点一。《商品房买卖合同》是叶柳云、富盈公司双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，依法成立生效，双方应当全面履行自己的义务。叶柳云依约向富盈公司支付了全部购房款4195194元，富盈公司亦理应按照约定向叶柳云交付案涉房产，在不存在双方约定的可延期交房的情况下，富盈公司应依照约定于2014年11月30日前将验收合格的商品房交付叶柳云使用。富盈公司主张案涉房屋已竣工验收，符合合同约定的交付条件，但其提交的工程竣工验收报告是复印件，未能提交原件核对，叶柳云不予确认该证据的真实性，理应由富盈公司承担举证不能的法律后果，原审法院对工程竣工验收报告不予采信。且富盈公司亦确认工程竣工验收备案表正在办理，则合同约定的交付条件尚未成就。富盈公司又主张其于2015年5月口头通知叶柳云收房，于2015年6月发了书面通知叶柳云收房，但富盈公司未举证证实其主张，叶柳云又否认收到富盈公司的有效收房通知，理应由富盈公司承担举证不能的法律后果，原审法院对富盈公司的该主张不予采信。至2015年5月30日止，富盈公司已经逾期超过180天未向叶柳云交楼，构成根本违约，依据《商品房买卖合同》的约定，叶柳云享有合同解除权。叶柳云主张2015年6月12日富盈公司收到了叶柳云发出的《解除商品房买卖合同通知书》，并提交《解除商品房买卖合同通知书》、EMS全球邮件特快专递快递单及快递信息查询拟证实其主张。《解除商品房买卖合同通知书》、EMS全球邮件特快专递快递单及快递信息查询相互印证，形成完整的证据链条证实叶柳云于2015年6月12日向富盈公司发出《解除商品房买卖合同通知书》，富盈公司于2015年6月13日收到了《解除商品房买卖合同通知书》，对此，原审法院予以采信。合同解除权是形成权，解除合同的通知到达富盈公司时即2015年6月13日双方签订的《商品房买卖合同》解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。则叶柳云应向富盈公司返还购房款4195194元。关于争议焦点二。如前所述，富盈公司未能按时交付房产的行为构成根本违约，理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，富盈公司应当赔偿因其违约行为可预见造成叶柳云的损失。叶柳云以自有资金2525194元和按揭方式支付购房余款1670000元，故富盈公司应当赔偿叶柳云的购房款利息损失包括两部分：其中自有资金2525194元从2013年8月29日开始计算利息，按中国人民银行同期同类存款利率计至付清之日止；按揭贷款1670000元自兴业银行实际放贷之日即2013年10月17日起，按叶柳云、富盈公司以及兴业银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》中约定的借款利率计算至按揭贷款1670000元返还之日止。叶柳云主张从按揭贷款1670000元的利息从2013年10月31日开始计算，是叶柳云对自身合法权益的合理处分，原审法院予以支持。至于叶柳云请求的其他利息损失，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。叶柳云为了购置案涉房产，缴纳了律师费2500元、住宅专项维修资金11092元、契税97856元、契税28000元，但富盈公司未能依约向叶柳云交楼，其中律师费2500元属于叶柳云因富盈公司违约行为而遭受的实际损失，富盈公司应当予以赔偿；住宅专项维修资金11092元、契税97856元、契税28000元，叶柳云可凭票据向有关部门请求退回，故该部分费用不属于叶柳云损失，不应由富盈公司赔偿，对叶柳云相应的诉讼请求，原审法院不予支持；对于叶柳云超出前述范围的契税损失，因缺乏事实依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第六十九条的规定，于二○一六年一月六日缺席判决：一、确认叶柳云与东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司于2013年8月28日签订的《商品房买卖合同》于2015年6月13日解除；二、限东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三日内向叶柳云退还购房款4195194元；三、限东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三日内向叶柳云赔偿购房款利息损失（本金2525194元从2013年8月29日开始按中国人民银行同期同类存款利率计算利息至付清之日止；本金1670000元从2013年10月31日开始按叶柳云、东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司以及兴业银行股份有限公司东莞分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》中约定的借款利率计算至1670000元还清之日止）；四、限东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三日内向叶柳云赔偿律师费2500元；五、驳回叶柳云其他诉讼请求。一审受理费46650元，由叶柳云负担3147元，东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担43503元。富盈公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院适用法律错误，导致判决错误，应予以改判。富盈公司与叶柳云已经在商品房买卖合同中明确约定逾期交房违约责任，叶柳云亦根据合同约定违约责任要求解除商品房买卖合同，应尊重合同，有违约责任的不应支持利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，在没有约定违约条款的情况下才能按其他标准，但已经约定违约条款的情况下应从约定。（二）原审法院认定利息计算问题错误。1、原审法院判决本金1670000元从2013年10月31日起开始按叶柳云、富盈公司以及兴业银行签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》中约定的借款利率计算至1670000元还清之日止错误，因为该判定的计算方式与《个人购房抵押(保证)借款合同》中约定以浮动周期基准利率和等额本息方式偿还贷款的计算方式不一致，必然会产生计算结果错误，加重富盈公司负担，对富盈公司合法权益造成损害。按照叶柳云主张的贷款利息损失182518.59元(根据兴业银行提供的叶柳云实际已支付的贷款利息流水账单，从2013年10月31日暂时累计至2015年6月29日)，那么如按原审法院上述判决计算该期间20个月的利息则为192961.54元(依据约定借款利率按百分比浮动定价为基准利率上浮10%，利率浮动周期为月)，二者就相差约10443元，如此类推，随着计算的时间(月数)和基准利率变化，那么该差距将会随之加大，显然原审法院所作该错误判决对富盈公司是不公平的，并给叶柳云不当得利，应当予以纠正。2、根据上述叶柳云、富盈公司及兴业银行签订《个人购房抵押(保证)借款合同》的约定，按叶柳云实际已支付的贷款利息计算是公平合理且数额可核对明确的，而按原审法院的上述判决则是错误的，该项判决直接要求富盈公司按《个人购房抵押(保证)借款合同》约定借款利率计付利息，忽略了该合同约定的等额本息方式等诸条件，造成了根本歧义和错误。据此，富盈公司请求本院：1、依法撤销原审判决第三项关于利息损失中“本金1670000元从2013年10月31日开始按叶柳云、东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司以及兴业银行股份有限公司东莞分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》中约定的借款利率计算至1670000元还清之日止”部分，改判“本金1670000元从2013年10月31日开始按叶柳云、东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司以及兴业银行股份有限公司东莞分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》约定正常还款并实际产生的贷款利息计算，至东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司向叶柳云还清本金1670000元之日止”（较原审判决减少赔偿10443元，暂计至2015年6月29日）。2、依法改判叶柳云承担二审诉讼费用。被上诉人叶柳云口头答辩称：原审判决计算利息事实清楚，有合法依据，请驳回富盈公司的上诉请求，维持原判。原审第三人兴业银行口头答辩称：没有意见。本院经审理查明，兴业银行在二审中明确贷款利息是按《个人购房抵押（保证）借款合同》第八条、第十七条约定的借款利率、利息计算方法进行计算。叶柳云亦主张按揭贷款部分的利息应按《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定计算。对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。各方对原审法院认定富盈公司逾期超过180天交楼、案涉商品房买卖合同于2015年6月13日解除均不持异议，本院予以确认。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：富盈公司逾期超过180天交楼的行为构成根本违约，叶柳云有权解除案涉商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，叶柳云可以请求富盈公司支付违约金或者赔偿损失。富盈公司主张其仅应支付违约金不应支付利息，缺乏依据，本院不予采纳。案涉商品房买卖合同解除后，富盈公司应返还叶柳云购房款4195194元、富盈公司占用叶柳云以自有资金支付首期款2525194元期间的法定孳息、赔偿叶柳云以按揭方式支付购房款1670000元的利息损失以及赔偿叶柳云律师费2500元。对于富盈公司返还叶柳云购房款4195194元、赔偿律师费2500元以及叶柳云以自有资金支付首期款2525194元的利息从富盈公司占用之日起按中国人民银行同期同类存款利率计至富盈公司付清2525194元之日止，富盈公司、叶柳云均不持异议，本院予以维持。对于以按揭方式支付购房款1670000元的利息，案涉《个人购房抵押（保证）借款合同》对借款利率、计息方法等有明确约定，以原审法院判决的方法计算该部分的利息比借款合同约定分期还本付息所产生的利息要多，各方当事人均主张按借款合同的约定计算利息，本院予以支持。叶柳云以按揭方式支付购房款1670000元的利息应从2013年10月31日起以叶柳云按借款合同正常还贷所产生的利息计至富盈公司付清1670000元之日止。综上所述，上诉人东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第954号民事判决第一项、第二项及第四项。二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第954号民事判决第五项。三、变更广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第954号民事判决第三项为“限东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向叶柳云支付购房款利息（以2525194元为本金从2013年8月29日起按中国人民银行同期同类存款利率计算利息至东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司付清2525194元之日止；以按揭方式支付购房款1670000元的利息从2013年10月31日起以叶柳云按案涉《个人购房抵押（保证）借款合同》正常还贷所产生的利息计至东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司付清1670000元之日止）。”四、驳回叶柳云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46650元，由叶柳云负担3200元，东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担43450元。二审案件受理费61元，东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司已预交61元，由叶柳云负担61元，叶柳云应在本判决生效之日起三日内将其负担的二审案件受理费迳付东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 何玉煦代理审判员 李瑞峰代理审判员 冯婉娥二〇一六年十月二十五日书 记 员 冯颖欣附相关法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 百度搜索“”