（2016）粤2071民初21291号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-31

案件名称

赵治平与中山市科尔玛房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵治平,中山市科尔玛房地产开发有限公司,中山市科尔玛酒店投资管理有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条

全文

广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初21291号原告：赵治平，男，1969年11月26日出生，汉族，住中山市火炬开发区。委托诉讼代理人：钱敏、余协辉，分别为广东邦仁律师事务所律师、实习律师。被告：中山市科尔玛房地产开发有限公司，住所地中山市三角镇金鲤工业区金鲤路6号102室。法定代表人：冼焕珍，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张世禄、黄崇仙，分别系广东泰力律师事务所律师、实习律师。第三人：中山市科尔玛酒店投资管理有限公司，住所地中山市三角镇三鑫路108号103室。法定代表人：高润宇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张世禄、黄崇仙，分别系广东泰力律师事务所律师、实习律师。原告赵治平诉被告中山市科尔玛房地产开发有限公司（以下简称科尔玛房地产公司）、第三人中山市科尔玛酒店投资管理有限公司（以下简称科尔玛酒店公司）合同纠纷一案，本院于2016年10月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵治平的委托诉讼代理人钱敏、余协辉及被告科尔玛房地产公司、第三人科尔玛酒店公司的共同委托诉讼代理人张世禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的租赁合同；2.判令被告向原告返还租金215357元并双倍返还定金40000元，共计人民币255357元。事实与理由如下：2012年11月29日，原告与被告签署了《租赁合同》，原告承租位于中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）第六层22号的物业，约定租赁期限为20年，从2013年10月1日至2033年9月30日止，租赁期限内的租金总额为235357元，其中2万元为定金。同时双方约定委托第三人科尔玛酒店公司经营管理本物业，并三方签订了《委托经营管理合同》，由第三人科尔玛酒店公司对该物业进行经营管理并向原告支付约定的经营收益。上述合同签订后，原告向被告支付了235357元，然而，自2016年4月30日起，第三人科尔玛酒店公司未按约定向原告支付经营收益，被告违反了《租赁合同》及《委托经营管理合同》的约定，已构成违约，严重损害原告的利益，故诉至法院，请求判如所请。被告及第三人共同辩称，1.科尔玛房地产公司与原告签订《租赁合同》时未取得中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）的产权，该合同尚未生效。科尔玛房地产公司通过拍卖方式购买商务大厦，但因资金不足，无法支付拍卖对价，一直没有正式取得产权。科尔玛房地产公司在与原告签订《租赁合同》时，尚未支付完房地产的购买款，商务大厦的产权还属于中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称火炬区建设发展公司）所有，科尔玛房地产公司对于商务大厦尚未有权分租给原告。而且，该商务大厦因被告科尔玛房地产公司不能全额支付购买款项，最终双方解除了购买合同。所以，根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，科尔玛公司与原告签订的《租赁合同》在未经火炬区建设发展公司同意或追认的情况下，该合同未生效。2.科尔玛酒店公司与原告签订的《委托经营管理合同》是以《租赁合同》为基础的，若《租赁合同》未生效，《委托经营管理合同》也未生效。科尔玛酒店公司与原告签订的《委托经营管理合同》所约定的内容是针对原告与科尔玛房地产公司签订的《租赁合同》约定的租赁物，现《租赁合同》因尚未生效，原告未取得租赁物的租赁权，无权对租赁物进行经营。所以，原告也无权委托科尔玛酒店公司进行经营，根据《合同法》第五十一条的规定，双方签订的《委托经营管理合同》未生效。3.原告要求科尔玛房地产公司双倍返还定金没有事实和法律依据。因原告与科尔玛房地产公司签订的《租赁合同》和《委托经营管理合同》尚未生效，双方不能依据合同的约定主张相应的权利。原告要求科尔玛房地产公司依据合同约定的定金不是履约定金，而是订约定金，合同已经签订，不存在违约不签订合同，原告要求科尔玛房地产公司依约双倍返还定金没有事实和法律依据，应驳回其该项诉讼请求。4.若上述合同有效，也不应全额退回租金。原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司签订的《租赁合同》、《委托经营管理合同》虽然约定解除合同后可以退回租金，但双方已经履行了部分合同。签订合同2012年11月29日至提出解除合同2016年10月8日期间，科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司已经提供了房屋租用权及收益给原告，此期间的租金应该扣除。另外，委托经营管理合同将解除合同和违约条款约定在一起，若全额退租金作为违约条款，则该违约金的约定已经高于实际损失的30%，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解除（二）》第二十九条的规定，原告已经使用并已经收取了经营收益的期间并无损失，超过部分的违约责任过高，应予以调整，不应退回全额租金。当事人各方围绕自己的主张提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，并与开庭笔录附卷佐证、存查。结合当事人双方在本案诉讼过程中的陈述，本院认定本案事实如下：2012年11月29日，原告与科尔玛房地产公司签订《租赁合同》1份，主要约定：原告向科尔玛房地产公司承租位于中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）第六层22号的物业，租赁期限从2013年10月1日起至2033年9月30日止，租赁期内租金总额为235357元，原告一次性支付租金235357元（含定金2万元）；原告如未按合同的约定支付租金，科尔玛房地产公司可解除本合同，没收原告支付的定金20000元（注：原告依据认租书支付的定金转为本合同定金）。同日，原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司共同签订《委托经营管理合同》1份，主要约定：原告委托科尔玛酒店公司经营管理上述物业，委托期限从2012年11月29日至2033年9月30日止；在委托期限内，从原告付清租金总额之次日起至2013年9月30日止，科尔玛酒店公司以235357元为基数，按每月0.5%（每年6%）的标准向原告支付经营收益；从2013年10月1日起至2018年9月30日止，科尔玛酒店公司按每年30596元的标准向原告支付经营收益；第一笔经营收益于2013年10月30日前支付；以后的经营收益每半年支付一次，支付时间为每半年届满后的30日内。若科尔玛酒店公司逾期支付经营收益，从逾期之日起，科尔玛酒店公司应以拖欠金额为基数，按银行贷款利率的标准向原告支付违约金。科尔玛酒店公司逾期支付经营收益超过90天的，原告有权以书面通知形式解除本合同，原告据此解除本合同的，科尔玛房地产公司于本合同解除后的30天内向原告退回租金总额，原告已经收取的经营收益无须退回科尔玛酒店公司。上述《租赁合同》、《委托经营管理合同》签订后，原告于2012年11月29日向科尔玛房地产公司支付了235357元，科尔玛房地产公司以该金额开具收款收据交由原告收执，收款收据记载内容为：“今收到赵治平交来租赁商务大厦（科尔玛大酒店）房号：622#的租金（其中贰万元为定金）”；科尔玛酒店公司自2016年5月迄今，未再向原告支付经营收益。原告据此诉至本院，提出诉请如上。本院认为：本案纠纷因赵治平与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司履行《租赁合同》、《委托经营管理合同》而产生，该两合同在当事人、标的物以及当事人之间的权利义务方面均存在紧密联系，形成了一种类似于融资租赁的法律关系，同案一并审理有利于综合解决纠纷和减少当事人讼累，且与民事审判中“一事一理”原则之精神并无相悖，故本案一并审理，案由应为合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司采用书面形式订立《租赁合同》、《委托经营管理合同》，且均已签字或者盖章，系当事人各方真实的意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同当事人各方本应遵照履行。原告已经按照合同约定将租金235357元（含原告依据认租书支付的定金转为本合同定金，金额为20000元）一次性支付给了科尔玛房地产公司，并将约定的租赁物委托科尔玛酒店公司经营管理，且科尔玛酒店公司亦向原告支付了2016年4月30日前的经营收益。但是，由于科尔玛房地产公司迄今未实际取得约定之租赁物的所有权导致上述合同无法继续履行，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。原告诉请解除其与科尔玛房地产公司签订的《租赁合同》并要求该公司返还租金并双倍返还定金，以及解除其与科尔玛酒店公司签订的《委托经营管理合同》，理据充分，本院予以支持，并确认上述合同于2016年10月8日解除。如前所述，本案《租赁合同》、《委托经营管理合同》已依法生效，而不问科尔玛房地产公司是否对租赁物享有所有权。若科尔玛房地产公司非租赁物的所有权人，且所有权人不追认上述合同，则上述合同仅对所有权人不发生法律效力。因此，科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司认为上述合同未生效的意见适用法律错误，本院不予采纳；《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案原告要求科尔玛房地产公司退还租金的请求属于恢复原状的范围，原告仍可适用定金法则要求其赔偿损失。科尔玛房地产公司认为不应全额退回租金的意见，与此不符，本院不予采纳；同理，科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司认为原告要求全额退回租金并双倍返还定金超出了原告损失30%问题，本院不予采纳；从上述《租赁合同》及科尔玛房地产公司出具给原告的收款收据记载的关于20000元定金的相关内容分析，无法否定该定金已转为《租赁合同》约定之定金的性质，科尔玛房地产公司认为该定金为订约定金的意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告赵治平与被告中山市科尔玛房地产开发有限公司、中山市科尔玛酒店投资管理有限公司签订的《租赁合同》、《委托经营管理合同》；二、被告中山市科尔玛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告赵治平返还租金215357元及双倍返还定金40000元，合共255357元。案件受理费5130元，减半收取为2565元（原告已预交），由被告中山市科尔玛房地产开发有限公司负担（被告中山市科尔玛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内径行支付给原告）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员　　叶迟玖二〇一六年十月二十五日书记员　　姚志姬何颖怡第1页共9页 搜索“”