（2016）粤0402民初4533号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2018-07-12
案件名称
珠海市正兴房地产投资顾问有限公司与代丽丽居间合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香洲区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市正兴房地产投资顾问有限公司,代丽丽
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初4533号原告：珠海市正兴房地产投资顾问有限公司，住所地珠海市。法定代表人：董卫平。委托诉讼代理人：黄卫群，男，汉族，1969年5月14日出生，住湖北省荆州区，现住珠海市岱山路,系公司员工。被告：代丽丽，女，汉族，1969年6月2日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：杨海玲，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宪林，国信信扬律师事务所实习律师。原告珠海市正兴房地产投资顾问有限公司（以下简称正兴公司）与被告代丽丽房屋居间合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄卫群，被告委托诉讼代理人杨海玲、曾宪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正兴公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院按照珠海市正兴房地产投资顾问有所公司买卖合同（编号：000XXXX）第十五条款的约定，判令被告代丽丽赔偿我公司人民币8万元整。2、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：朱礼婷（身份证：4404021982022XXXX）通过珠海市正兴房地产投资顾问有限公司向代丽丽（身份证：42010419690602XXXX）购买珠海市香洲海港路XXX号恒景花园XXX栋XXX房（房产证号码：C350XX**），于2016年3月14日签定三方合同，该房屋成交价格人民币贰佰贰拾贰万元整（￥：2220000.00元），付款方式为银行贷款按揭，税费各付，买卖双方约定于2016年05月19日上午10点钟到珠海市兴华XXX号地税局办税厅办理交税事宜，现场双方将交税所有资料交件给税局审核，税局办事人员现场核实完毕业主应交个人所得税人民币18万余元，因税费问题业主反悔不卖，单方毁约，拒绝交税，直接离开地税大厅。此后多次去电催促业主按约办理相关缴税过户手续，均拒绝接听，现在已无法打通，我司多次短信、微信通知，但至今未回复。特请求人民法院判定支持原告人的诉讼请求。被告代丽丽辩称，一、代丽丽并不是违约方，无需向正兴公司支付80000元违约金。2016年3月14日代丽丽、正兴公司、买方朱礼婷签署了《珠海市正兴房地产投资顾问有限公司房地产买卖合同》，合同第二条第三款第二项约定正兴公司应于签署本合同30日内付清首期款80万元，并在交纳首期房款后15日内办理完毕全部银行按揭申请手续，在银行出具贷款承诺书之日起7日内，买方须对照第二部分楼款减去银行承诺金额结果多退少补应付的首期款。然而，时至今日，经代丽丽多次催促朱礼婷和原告，买方朱礼婷仍未支付首期房款80万元，也未支付除贷款金额外的剩余房款。买方朱礼婷除了存在上述违约情形外，还存在以下违约情况：朱礼婷在签署合同后，2016年3月17日其曾表示不再购买涉案房屋，2016年4月9日其又要求继续履行合同，但又不愿承担合同约定由买方承担的房屋评估费用，反而要求代丽丽出。而且在办理银行贷款手续过程中也单方面修改房屋成交价，再次拖延了银行办理贷款的进度，导致银行同贷书在2016年4月27日才出来，远远超过了代丽丽的逾期和打乱了代丽丽的请假时间安排，造成代丽丽从美国来往珠海的飞机费、误工费、差旅费的损失。至于原告在起诉状中的陈述，不属实，真实情况是：当初涉案房屋出售时，代丽丽开价是210万实收，原告负责人陆军说房屋税费要12万，建议代丽丽以222万出售，各付各税。所以，《房地产买卖合同》约定的总成交价为222万，首付为80万元，原告确认首付剩余首期款63万元+税费12万元，12万元税费由买方朱礼婷直接支付给税局。代丽丽、买方、原告负责人陆军三方约定好2016年5月19日前往珠海办理房屋过户，代丽丽在前往珠海前已提前通知原告负责人陆军转告原告准备首期款在当天支付，双方再缴纳各自承担的税费。但当天，朱礼婷依旧不能向代丽丽支付首期款，而且当天税局计算出来的18万元的税费远远超过了原告当初签合同时承诺的12万元。如前面所说，本案12万元本应是代丽丽应收的首付款的一部分，若由买方直接支付给税局作为税费，那么12万元的税费应视为买方代代丽丽向税局支付，因此原告在起诉状中陈述的因税费过高代丽丽就不履行的情况不属实，正兴公司代为支付12万元税费的前提下，代丽丽是完全可以履行缴纳税费的义务，只是买方的首期未支付，被告有先履行抗辩权。综上，朱礼婷在履行合同过程中一直以种种理由拖延履行合同约定的义务，违约方是买方朱礼婷，而不是被告，原告应该向朱礼婷主张赔偿违约金。二、正兴公司存在过错，没有忠实履行其居间义务，对买方朱礼婷的违约负有不可推脱的责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。正兴公司在本次交易中存在以下不忠实履行居间义务的行为：（一）、正兴公司没有向双方解释清楚评估费的承担问题，存在不如实报告委托事项的嫌疑，导致朱礼婷一直据此多次和代丽丽沟通，延迟履行银行按揭申请。（二）、原告在毫无依据的情况下向代丽丽承诺代丽丽个人所得税是12万元，误导代丽丽，导致双方不能顺利交易。（三）、在合同履行期间，代丽丽一直有催正兴公司通知买方及时足额支付首期款，但正兴公司没有积极催告，导致交易不能成功。（四）、原告在提供居间服务期间，因其不积极的工作态度，没有友好说服买方及时履行合同，导致代丽丽额外支出美国来往珠海的飞机票、伙食费、误工费等。综上所述，正兴公司没有忠实履行其居间义务，其对买方朱礼婷的违约负有责任。代丽丽不是违约方，正兴公司无权要求代丽丽赔偿，请法院驳回其全部诉讼请求。在庭审中被告还辩称，即便认定被告违约，但是本涉案房屋买卖合同约定原告的佣金只有两万元，但是约定的违约金是8万元，超过造成实际损失的30%，过分高于实际造成的损失，根据合同法及相关司法解释的规定，应适当予以减少。本院经审理认定事实如下：代丽丽系珠海市香洲区海港路XXX号恒景花园XXX栋XXX房（以下简称案涉房产）的所有权人。2016年3月14日，朱礼婷（买方）、代丽丽（卖方）与正兴公司（经纪方）订立《房地产买卖合同》（编号000XXXX），约定：朱礼婷通过正兴公司向代丽丽购买案涉房产，成交价222万元，定金5万元；朱礼婷应于签署本合同30日内付清首期款80万元（不含已付定金部分），并在交纳首期房款后15日内办理完毕全部银行按揭申请手续；朱礼婷承担契税等税费，代丽丽承担营业税、个人所得税等税费，因政府部门原因，发生税费或税率的调整，则新增部分由买卖双方各自按政府规定承担，买卖双方不得以此为由拒绝履行合同义务；合同第十四条约定，鉴于经纪方已促成买卖双方之间合同的成立，买卖双方确认：买方应向经纪方支付2万元作为佣金，应于买卖双方签署《珠海市房地产买卖合同》前全部付清；合同第十五条约定，若卖方或买方任何一方或双方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则违约方须即时付予经纪方人民币8万元作为违约金。案外人陆军是正兴公司具体经办涉案房产交易的业务人员。同日，朱礼婷向代丽丽支付定金5万元。2016年4月27日，中国建设银行股份有限公司珠海市分行同意向朱礼婷贷款147万元。朱礼婷、代丽丽就涉案房产交易事宜通过微信进行沟通，其中，2016年3月17日的内容如下：代丽丽：“你的贷款文件都齐了吗”？朱礼婷：“没有，现在我老公不肯和我离婚”。代丽丽：“那怎么办？”朱礼婷：“我在问陆先生能不能搞个假离婚”。3月18日的内容如下：朱礼婷：“代小姐，你好。我觉得我与那套房子无缘了。但我有个朋友想换房，看了你房子的照片想去看一下……等会我发我朋友的联系电话你……”代丽丽：“你直接打电话给房客钟小姐，她也是好人。我在外面，你出啥事了”？4月9日的内容如下：朱礼婷：“代小姐，你好。我终于说服我老公办假离婚了。我也可以继续履行我们的购房合约了，因为你没听电话只好发信息给你了”。代丽丽：“我周一早上飞美国，时间来不及了。你还需要重新办理贷款，还需要等半个月时间，我肯定不能等”。朱礼婷：“上次的申请我没有撤销，就是要补交资料就可以了。现在我公公婆婆都走了，我才有机会说服我老公”。代丽丽：“你为何不早点留言，哎”。朱礼婷：“我公公婆婆在我不能怎么样啊”！4月15日的内容如下：代丽丽：“合同上的签的各付各税，各人给个人买单，没有谁会为你承担评估费的。如果买房时，你要我承担评估费，我就不会专程放下工作飞行往返珠海去和你签字。你可以选择不买这个房子。买和不买都是你说了算。因为你变故过，所以我只能选择无语”。代丽丽：“代小姐你要明白，当初本来是邮政贷款的，我选择建行是陆先生口口声声说是你因为结婚证的问题要在建行贷款的。你要知道当时建行没有贷款的。你要知道当时建行没有邮政利率打得低，而且评估费也低，我就说那就需要业主承担，陆先生说好的。现在陆先生反个头叫我出，我的确有种给人屈的感觉，我现在问回他，他逃避不回答我，反而叫你回答，又想把事情推到你我身上！直到现在他还是不回答我，我说是就是，不是就不是，有这么难回答吗”？代丽丽：“你如果打算买这个房子，便要依照我能够提供的条件，没有结婚证和户口本。即使你选择了邮政或其他别家不能接受我的条件，你便不能顺利购买房子。这是最简单的道理，有什么不明白的？邮政=我不能卖给你。建行=我可以卖给你。那么你选择哪个呢？除非你不想买。好简单的逻辑，有什么绕不开的。你老公有工作不方便请假走不开，我也是主任医师，也不方便走不开，这也是基本逻辑。你慢慢拖吧，拖过去合同有效时间，我就不卖了。你如果真心不想买，也就不要纠结了，何必呢？拖着我干嘛？有人出225万等着买呢？这房子买到手就是赚，你不想赚，我还想呢。你已经耽误了我太多时间，我真心不想再和你耗下去，我很忙很忙比你老公还忙。”朱礼婷：“我没有在拖你，属于我那部分的资料都按照银行要求交了。当初陆先生有没有叫你出评估费”？代丽丽：“告诉我了，我没有同意。这个房子是很好的投资，海边已经没有地盖房子了。我如果不是急着倒美元，我一定会等到珠港澳大桥通车，那时肯定是天价。买了就是赚了，人民币会贬值，房子不会的，存房子比存人民币踏实”。朱礼婷：“代小姐，这几年没少赚钱啊。所以，现在的人供一套房子也不容易。话又说回来，现在问题是硬要我出我当初不愿意出的冤枉钱。所以，中介明知到我们还没有达成一致意见的时候，故意隐瞒事实，是不对的”。代丽丽：“每个人的生活不同，我们本身就不在一个天平上，何必纠结呢”？朱礼婷：“又不是我的问题造成去建行贷款的。为什么硬要我出评估费。本来好好的可以在邮政享受更多的优惠……”……朱礼婷：“我有啊，我有去交资料办理的啊”。代丽丽：“你几号交的，你比我清楚。你如果买，请积极配合各种手续，并且支付我往返机票，不买，我们将解除合同了，大家都很忙，不浪费时间了”。朱礼婷：“我都说要买罗”。4月18日的内容如下：朱礼婷：“我已经转了评估费给陆先生了”。代丽丽：“很高兴看到你能够放下。我需要在我家这里飞洛杉矶往返，然后从洛杉矶飞广州往返，然后从广州转机到珠海往返……而且国际机票需要提前预定，不然不搞定心里没底”。4月20日的内容如下：代丽丽：“你的评估已经批准，现在在查公积金了，估计两周左右就可以批准下来。你需要我五月底回去中国和你交易吗？我需要提前一个月向我的老板请假，也需要提前一个月预定国际及美国国内机票。如果你确定的话，请告诉我，并请转账机票费用”。朱礼婷于4月21日回复“一共要出多少钱？这个按照当初说的算在首付款上”。陆军与代丽丽就涉案房产交易事宜通过微信进行沟通，其中，2016年5月7日的内容如下：代丽丽：“小陆，头款付多少？如何付？……我的税一共有多少，我需要具体数字。是她先给钱我，我再缴税”？5月8日的内容如下：陆军：“我明天列清单传给你”。……陆军：“首付63万，给12万交税，贷款147万，合计220万。当时契税单在哪里”？代丽丽：“合同上写头款80万，怎么解释？合计222万”。陆军：“你当时家里房产证有一张发票单，合计222万，以同贷书为准”。代丽丽：“那么头款65万？如何付？是付完缴税？合同上写头款80万，零天之内付清，又如何解释”？陆军：“过户前给你63万，还有12万交税。明天帮你核税一下”。代丽丽：“恩，把该弄清楚的弄清楚，才安心”。代丽丽：“63万怎么来的”？陆军：“我找到565000”。代丽丽：“发票吗”？陆军：“210万-147万贷款=63万，另外12万税，合计222万”。代丽丽：“那头款应该是？63+12？63+12-5=70，对吗”？陆军：“63+12=75，75+147=222，你为什么减5呢？减5，总数不对等”。代丽丽：“那么合同上的80万一说如何解释？那头款是给我转账70万，对吗？是先转账，再过户，对吗？先去建行转账吗”？陆军：“先打税后，到交易中心过户前转账”。代丽丽：“不转账，哪来的钱打税”？陆军：“12万税从他的卡直接打到税局，63万过户前转给你”。代丽丽：“具体税有多少，如果是11万5000的话，是不是多余的应该给我”？陆军：“税局交多少是多少，多与少都是你的”。5月11日的内容如下：代丽丽：“帅哥，你的税算出来没有？我18号早上抵达香港，坐船过珠海，你通知下对方把钱准备好，下午交易。我到珠海给你电话，我会谢你的，根据你的表现酌情微信转账表达心意，数目不定……”。陆军于5月11日回复代丽丽“客户我已经联系几天了，她都没有回复我，我不知道她要干嘛！打电话不接”。……陆军：“法律以同贷书为准4月28日，两个月内过户”。根据(2016)粤0402民初4582号民事判决书的查明，陆军与朱礼婷就涉案房产交易事宜通过微信进行沟通，其中，2016年5月9日的内容如下：陆军：“正式通知朱礼婷小姐，业主已同意回珠海办理过户手续，请你备好首付款确定时间……若不配合由本人承担责任和后果”。5月12日的内容如下：“已确定时间5月19日早上8:30准时到家乐福旁边有个税局”。朱礼婷：“哗！你之前用不用这么急找我啊”？陆军：“业主急”。5月15日的内容如下：“你好，贷款147万首付款63万-5万=58万，在加12万直接交税，合计70万，另外在交你的契税约3.7万左右。19号8:15到香洲兴业路家乐福旁的地税局，你带身份证、婚姻证、户口本，三方合同一起带过来，切记。你收到请回答”。朱礼婷：“不是各付各税吗？12万是对方交的吧”。陆军：“222万各付各税”。朱礼婷：“总而言之，我是需要带73.7万去是吧”？陆军：“是”。5月18日的内容如下：陆军：“你在不，明天过户。收到请回话”。2016年5月19日上午，在陆军的陪同下，朱礼婷、代丽丽一行共同前往珠海市香洲区地税局办税大厅办理过户缴税手续，经审核，代丽丽应缴纳的税费为18万余元，代丽丽获悉后认为税费过高，不同意继续与朱礼婷进行交易。代丽丽于2016年5月19日晚22时10分通知陆军,要求其立刻通知朱礼婷足额支付首期款80万元。代丽丽另于2016年6月5日向陆军邮寄《关于解除房地产买卖合同的通知函》，通知由于朱礼婷逾期支付首期款80万元，亦未办理完毕银行按揭手续并付清尾款，代丽丽解除合同，定金5万元不予退还。原告正兴公司认为被告代丽丽的行为已构成违约，按三方合同的第十五条约定，应对原告正兴公司承担支付违约金8万元的违约责任。被告则辩称原告没有忠实履行其居间义务：没有向买卖双方解释清楚评估费承担问题、误导被告其负担的税费为12万元、没有积极催促买方支付首期款，认为原告对买方违约亦负有责任，原告无权要求被告赔偿。本院于2016年6月8日受理了朱礼婷诉代丽丽房屋买卖合同纠纷一案[案号(2016)粤0402民初4582号]，并于2016年10月8日对该案作出判决，认定代丽丽在案涉合同中，因在了解到其应缴纳的税费为18万余元后拒绝继续交易的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。本院认为，朱礼婷、代丽丽及正兴公司订立的《房地产买卖合同》包含朱礼婷、代丽丽之间的房屋买卖合同、朱礼婷与正兴公司之间的居间合同以及代丽丽与正兴公司之间的居间合同，其中，朱礼婷与正兴公司之间的居间合同以及代丽丽与正兴公司之间的居间合同系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。根据与本案相关的案件(2016)粤0402民初4582号判决，已认定卖方代丽丽已构成违约，应承担违约责任。本案中，虽然买卖双方并无交易成功，但正兴公司作为经纪方积极促成双方买卖合同、协助买方办理房屋按揭贷款手续及买卖双方办理缴税过户手续的行为已忠实履行了居间义务，期间出现的评估费、税费的理解误差并不必然应由正兴公司承担违约责任。被告代丽丽辩称原告没有忠实履行其居间义务，无权要求按合同约定支付违约金，没有事实和证据，本院不予采信。原告已履行了其作为经纪方的居间义务，根据上述合同第十五条约定“若卖方或买方任何一方或双方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则违约方须即时付予经纪方人民币8万元作为违约金”，案涉合同的违约方为代丽丽，正兴公司请求代丽丽向经纪方支付违约金，本院据实予以支持，但上述条款约定8万元违约金，过分高于合同第十四条约定2万元中介费的实际损失，故原告请求违约金的金额属于约定过高，被告据此向本院申请适当减少符合法律的规定。据此，本院综合考虑被告违约的过错程度及结合原告的预期利益等综合因素，酌定被告向原告支付违约金2万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告代丽丽于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市正兴房地产投资顾问有限公司支付违约金人民币20000元。二、驳回原告珠海市正兴房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1800元，保全费人民币820元，由被告代丽丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 莫宇兴人民陪审员 郑秀云人民陪审员 徐媛媛二〇一六年十月二十五日法官 助理 陈绮琦书 记 员 彭彩霞周志华 来源：