（2016）苏0104民初3077号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2017-03-31
案件名称
原告南京晶兴达电子实业有限公司与被告江苏新苑实业投资有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京晶兴达电子实业有限公司,朱林彬,江苏新苑实业投资有限公司,陆妍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0104民初3077号原告：南京晶兴达电子实业有限公司，住所地南京市秦淮区大板巷55号。组织结构代码24969497-6。法定代表人：马宁，经理。委托诉讼代理人：刘凤东，江苏爱信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳，江苏爱信律师事务所实习律师。被告：朱林彬，男，1962年11月12日出生，汉族，南京市玄鼓楼区。委托诉讼代理人：唐俊华，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲兰平，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：江苏新苑实业投资有限公司，住所地南京市莫愁湖东路4号，统一社会信用代码91320000748708615P。法定代表人：朱林楠，总经理。委托诉讼代理人：唐俊华，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲兰平，江苏永衡昭辉律师事务所律师。第三人：陆妍，女，1963年11月10日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：金海洲，江苏薛济民律师事务律师。原告南京晶兴达电子实业有限公司（以下简称晶兴达公司）与被告朱林彬、江苏新苑实业投资有限公司（以下简称新苑公司）、第三人王陆妍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晶兴达公司的委托诉讼代理人刘凤东、刘艳、被告朱林彬及新苑公司的委托诉讼代理人曲兰平、第三人陆妍的委托诉讼代理人金海洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晶兴达公司向本院提出诉讼请求：1、被告朱林彬配合原告办理南京市大光路x号，x-1号房屋（以下简称诉争房屋）的房屋所有权证及国有土地使用权证变更登记；2、被告朱林彬立即向原告交付诉争房屋；3、被告朱林彬向原告赔偿因延期交付房屋产生的损失（自2016年1月1日起至诉争房屋实际交付时止，按每月73833元的标准计算）。4、被告新苑公司对上述被告朱林彬的1、2、3项法律责任承担连带担保责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2009年12月12日，原告与被告朱林彬签订《南京市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告朱林彬购买诉争房屋，房屋转让价款1570.44万元，装修补偿款235.566万元，合计1806.006万元。首付款为1414.434万元；同时约定诉争房屋的租赁收益自原告依约支付完房屋首付款及装修补偿款之日起归原告所有，待原告全部房屋转让款付清后，双方共同办理产权过户手续。2009年12月12日，被告朱林彬向原告发出《委托付款通知书》，委托被告新苑公司代为收取上述《南京市存量房买卖合同》及《补充协议》项下的购房款项，要求原告按上述合同约定支付购房款时直接向被告新苑公司支付。2009年12月31日，被告新苑公司向原告出具《履约担保书》一份，承诺其为被告朱林彬签订的上述《南京市存量房买卖合同》及《补充协议》中的履行义务提供连带担保。2013年12月20日，原告依合同约定向被告新苑公司付清全部购房款项，其后，原告多次催促被告朱林彬办理房屋产权变更手续、交付房屋，但被告朱林彬迄今仍未办理房屋产权过户手续，也未实际交付房屋。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告朱林彬、新苑公司辩称，一、原、被告之间并非房屋买卖合同关系，而是资金拆借，被告已经按照合同约定履行了自己的义务。1、如原告所述，其已于2013年12月履行了交付款项的义务，但原告自2013年12月至2016年1月期间，原告一直未要求被告办理过户手续。如果双方是真实的房屋买卖合同关系，这既不符合合同法上的及时履行原则，也不符合通常的交易习惯。2、被告新苑公司提供担保，实际上是为原告的资金风险控制进行保证。所以原、被告之间并非房屋买卖关系，而是资金拆借。二、新苑公司对合同购房款及银行贷款利息承担担保责任，保证期间为一年，原告没有在保证期间内向新苑公司主张权利，新苑公司的担保已过保证期间，请求驳回对新苑公司的诉请；二、被告无法实际交付诉争房屋并办理该房屋的产权变更登记。在签订买卖合同之前，被告已告知原告诉争房屋上设有抵押，未经抵押权人同意抵押物不得转让，对该情况原告是知悉的。故合同履行不能，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人陆妍述称，第三人与被告朱林彬于1987年12月21日登记结婚。诉争房屋于2006年9月取得房屋所有权证，第三人与被告朱林彬对诉争房屋享有共有产权。原告与被告朱林彬签订房屋买卖合同的时间是2009年12月12日，被告朱林彬将诉争房屋出售未经第三人同意，事后也没有经过第三人追认，第三人要求确认房屋买卖合同无效，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年12月12日，被告朱林彬（甲方）与原告（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定被告将诉争房屋（建筑面积785.22平方米）以1570.44万元的价格出售给乙方。甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。甲、乙双方确认，虽然房屋所有权未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。乙方自合同签订之日首付1414.434万元，余款付清后办理产权转让过户手续。甲、乙双方定于房款付清后正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。同日，双方签订《补充协议》一份，约定，“一、经双方协商，乙方同意在双方签订的《南京市存量房买卖合同》第三条约定的房屋转让价款以外，额外支付甲方装修补偿款235.566万元，与原合同第四条约定的房屋转让款首付款同时支付；逾期支付的，承担与原合同相同的违约责任。二、上述房屋的租赁收益自乙方依约支付完房屋转让款首付款及装修补偿款之日起归乙方所有。三、本协议为原合同的补充协议，自双方签字盖章之日起与原合同具有同等法律效力。”同日，案外人朱林楠与原告亦签订《南京市存量房买卖合同》与《补充协议》各一份，约定朱林楠将南京市大光路xx号、xx-1号房屋（建筑面积788.85平方米）以1577.7万元的价格出售给原告，合同签订之日原告支付首付款1413.345万元，同时支付装修补偿款236.655万元。合同其他内容与上述被告朱林彬与原告签订的《南京市存量房买卖合同》及《补充协议》基本一致。上述被告朱林彬与案外人朱林楠的两份房屋买卖合同约定购房款及装修补偿款合计3620.361万元，首付款及装修补偿款合计3300万元。合同签订时，诉争房屋及大光路xx号、xx-1号房屋均处于出租状态。2006年8月28日，江苏新海天国际贸易有限公司（以下简称新海天公司）与朱林彬、被告朱林楠签订《房屋租赁合同》，承租前述房屋（建筑面积1574平方米），租期自2006年8月30日起至2015年12月30日，第1-3年的年租金为160.8万元，第4-6年的年租金为168.8万元，第7-9年的年租金为177.2万元。同日，被告朱林彬还向原告出具《委托付款通知书》，要求原告在支付购房款时直接向江苏新苑房地产开发有限责任公司支付。2009年12月31日，被告新苑公司作为担保人、被告朱林彬与案外人朱林楠作为被担保人向原告出具《履约担保书》一份，内容为：“根据本担保书，朱林楠、朱林彬作为卖房人（以下称被担保人）和江苏新苑房地产开发有限责任公司作为担保人（以下称担保人）共同向贵司承担交付南京市白下区大光路xx号、xx-1号、x号、x-1号商业用房及办理过户手续的责任，被担保人和担保人均受本担保书的约束。担保人特向贵司承诺如下：一、本担保书所担保履行的合同包括被担保人于2009年12月12日与贵司签署的《南京市存量房买卖合同》及《补充协议》。二、本担保书的条件是：如果被担保人迅速忠实地履行了上述合同，本担保书的责任失效；否则将保持有效。三、一旦贵司提出被担保人违约，而贵司又履行了自己的责任，担保人将迅速根据合同要求完成合同，或向贵司返还合同购房款并赔偿同期银行贷款利息损失。四、本担保书的担保限额为合同购房款及其自支付之日的同期银行贷款利息，担保人不承担大于本担保书限额的责任。五、任何有关本担保的诉讼，必须是在被担保人发生逾期交房或逾期办理过户手续后一年内提出的方为有效。”被告朱林彬与案外人朱林楠均系江苏新苑房地产开发有限公司股东，朱林楠为法定代表人。2012年3月，江苏新苑房地产开发有限责任公司经核准更名为本案被告新苑公司。2009年12月18日，江苏新苑房地产开发有限责任公司出具收据一张，确认收到原告支付被告朱林彬与案外人朱林楠的购房款3200万元。2010年3月4日，江苏新苑房地产开发有限责任公司出具收据一张，确认收到原告支付被告朱林彬与案外人朱林楠的购房款150万元。此后，原告以其购买的诉争房屋及大光路xx号、xx-1号房屋的租金收益充抵其应支付被告朱林彬与案外人朱林楠的购房款。至2013年12月10日，被告新苑公司收到前述原告支付的3350万元及诉争房屋与大光路xx号、xx-1号房屋的租金收益合计40851610元，支出租赁税金及原告的借款等合计4648000元，被告新苑公司实收36203610元。被告新苑公司向原告出具《往来明细账》一份，确认“截止2013.12.20款已结清，余额为0”。此后，扣除租赁税费后，被告新苑公司自2014年1月10日至2014年12月25日分八次给付原告诉争房屋及大光路xx号、xx-1号房屋2014年租金收益合计168.24万元。自2015年3月18日至2016年3月11日，被告新苑公司分七次给付原告租金收益合计168.3万元。被告新苑公司及朱林彬均未向原告支付自2016年1月1日起的租金收益。2016年2月25日，原告向朱林彬、被告朱林楠发函，要求朱林彬与被告朱林楠接函后七日内与原告联系，办理产权过户有腾空交付房屋事宜。并要求朱林彬与被告朱林楠及时结清截止2015年12月31日尚欠原告的房租20万元（该款被告新苑公司于2016年3月11日给付原告）。另查明，被告朱林彬与第三人陆妍系夫妻关系，诉争房屋系两人夫妻共同财产。第三人陆妍系新苑公司监事，新苑公司的公司章程第四十七条规定，监事行使下列职权：1、检查公司财务；2、对董事、总经理执行公司职务是违反法律法规或者公司章程的行为进行监督；3、当董事和总经理行为损害公司利益时，要求董事和总经理予以纠正……。诉争房屋上现设有抵押，债务履行期限为2015年5月23日至2016年5月25日，抵押权人为中国工商银行股份有限公司南京雨花支行，被担保主债权数额为1900万元。原告当庭表示，银行回复该债务已经偿还，可以撤销抵押权，但须被告朱林彬配合办理相关手续，如被告朱林彬不愿配合涤除该抵押权，为办理诉争房屋的权属变更登记，原告愿先行垫资以涤除抵押权。另查明，新海天公司与朱林彬、被告朱林楠于2006年8月28日签订的《房屋租赁合同》租期届满后，朱林彬、被告朱林楠又与南京青木堂商务咨询有限公司（以下简称青木堂公司）签订《房屋租赁合同》，将诉争房屋及大光路xx号、xx-1号房屋出租给青木堂公司使用，租期九年，自2016年4月1日起至2025年3月31日止。其中2016年4月1日起至2016年7月31日为免租期。第1-3年年租金为180万元；第4-6年年租金为189万元；第7-9年年租金为198.45万元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告依据其与被告朱林彬签订的《南京市存量房买卖合同》及《补充协议》提起本案诉讼，被告朱林彬则辩称其与原告之间并非房屋买卖合同关系，而是资金拆借关系。对此，被告朱林彬并未提供证据予以证实，本院对其抗辩意见无法采信。原告与被告朱林楠之间应认定为房屋买卖合同关系。法律规定，处分共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权。本案中，诉争房屋系被告朱林彬与第三人夫妻共同财产，出售该房屋应由夫妻双方达成一致意见。第三人系新苑公司董事，具有检查公司财务的职权，新苑公司自2009年代被告朱林彬收取原告支付的购房款、装潢费，以及2014年、2015年带被告向原告支付诉争房屋的租金的一系列收、付款行为，第三人应当知道的，却从未对此提出异议，第三人的行为表示其已经同意出售诉争房屋。即使未征得第三人同意，也不影响原告与被告朱林彬之间的房屋买卖合同的效力，该合同为有效合同，故第三人称原告起诉时才知道被告朱林彬将诉争房屋出售，属于无权处分，要求确认合同无效的辩解，本院不予支持。被告朱林彬未按约履行合同义务的，应当承担违约责任。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已按约支付全部购房款项，若诉争房屋上设立的抵押权未涤除，原告明确表示为实现过户愿意垫资还债、涤除抵押权，故原告要求被告朱林彬办理诉争房屋的不动产所有权证及国有土地使用证的变更登记，交付诉争房屋的诉请，本院应予支持。原告与被告朱林彬签订的《补充协议》约定，诉争房屋的租赁收益自原告依约支付完房屋转让款首付款及装修补偿款之日起归原告所有。如上所述，被告朱林彬未按合同约定将诉争房屋过户并交付给原告，被告朱林彬自2016年1月1日起，未再向原告给付租金收益。原告要求被告支付的月租金为：1772000元÷2÷12=73833元，故原告要求朱林彬支付自2016年1月1日起的租金收益损失于法有据，本院予以支持。庭审中，原告撤回要求新苑公司承担被告朱林彬交付诉争房屋、办理不动产及土地使用证的权属变更登记担保责任的诉讼请求，本院认为，原告的撤诉申请不违反法律规定，本院应予准予。依据被告新苑公司出具的履约担保书：“本担保书所担保履行的合同包括被担保人于2009年12月12日与贵司签署的《南京市存量房买卖合同》及《补充协议》。如果被担保人迅速忠实地履行了上述合同，本担保书的责任失效；否则将保持有效。一旦贵司提出被担保人违约，而贵司又履行了自己的责任，担保人将迅速根据合同要求完成合同，或向贵司返还合同购房款并赔偿同期银行贷款利息损失。本担保书的担保限额为合同购房款及其自支付之日的同期银行贷款利息，担保人不承担大于本担保书限额的责任。”。按照上述约定，担保范围是履行合同义务或者返还合同购房款并赔偿同期银行贷款利息损失，原告主张的租金收益损失超出了其担保范围，故对原告要求新苑公司对此项债务承担连带盗版责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告朱林彬于本判决生效之日起十日内将南京市大光路x号、x-1号房屋的不动产权证过户至南京晶兴达电子实业有限公司名下。二、被告朱林彬于本判决生效之日起十日内按每月73833元向原告南京晶兴达电子实业有限公司赔偿自2016年1月1日起至本判决生效之日止的损失。三、驳回原告南京晶兴达电子实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4623元，保全费5000元，合计9623元，由被告朱林彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（账户名称：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审 判 长 钱 英人民陪审员 蔡志良人民陪审员 叶新江二〇一六年十月二十五日见习书记员 洪 飞 搜索“”