（2016）京0101民初6279号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-14
案件名称
陈荣杰与北京京徽消防工程技术服务有限公司等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈荣杰,北京万朋京徽商贸有限公司,北京京徽消防工程技术服务有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二百一十二条，第二百一十四条第一款
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初6279号原告:陈荣杰，女，1974年2月7日出生。委托诉讼代理人：尹小敏，北京市融道律师事务所律师。被告：北京万朋京徽商贸有限公司，住所地本市东城区永定门外大街×号×层、×层，组织机构代码×。法定代表人杜斌，总经理。委托诉讼代理人：尹杰，男，1968年10月17日出生，该公司职员。被告：北京京徽消防工程技术服务有限公司，住所地北京市丰台区左外分钟寺倪庄甲×号，组织机构代码×。法定代表人杜斌，总经理。委托诉讼代理人：尹杰，男，1968年10月17日出生，该公司职员。原告陈荣杰与被告北京万朋京徽商贸有限公司（以下简称万朋京徽公司）、北京京徽消防工程技术服务有限公司（以下简称京徽消防公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理。依法由审判员韩毅兵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈荣杰、二被告的委托代理人陈正勇、秦春丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告签订的×号《商铺经营权转让合约》；2、请求判令被告连带返还原告经营权转让款179094元，并从判决之日起按银行贷款利率支付利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月18日，原告与二被告订立《商铺经营权转让合约》，约定二被告将万朋商城×层×号商铺（以下简称涉案商铺）经营权转让给原告使用30年，期限自2011年12月15日至2041年12月14日，价款总计209332元。《商铺经营权转让合约》约定于订立合同当日将商铺第一年租金6978元一次性返给原告。订立合同当日，原告将涉案商铺转让经营权房款支付给了被告。2012年2月28日，原、被告订立《租赁协议》，约定原告将涉案商铺出租与被告，租赁期限4年，自2011年12月15日至2015年12月14日。原告认为，《商铺经营权转让合约》实际属于租赁合同，依据相关法律规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年部分无效。前20年的经营期，因该商圈现属于政府“十三五规划”中划定的疏解非首都功能的商圈，工商局不再办理营业执照，商铺处于空置状态，该转让合同存在重大情势变更，继续履行显失公平且无法达到合同目的。故诉至法院，请求判如所请。二被告辩称：原告与二被告订立的《商场经营权转让合约》非租赁合同性质，而系针对涉案商铺经营权的买卖合同，不应适用租赁合同的有关规定。同时，本案不存在情势变更的事由，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据的真实性均无异议。被告未提交证据。经审理本院认定如下：被告京徽消防公司委托被告万朋京徽公司全权经营管理京徽消防公司名下自有权的两层商用物业：东城区永定门外大街128号4层（房证号：×京房权证东字第×号）；东城区永定门外大街×号×层（房证号：×京房权证东字第×号）。在该两层商用物业使用年限内，“北京万朋京徽商贸有限公司”对此两层物业具有完全经营管理权。2011年7月18日，原告与二被告订立《商铺经营权转让合约》（编号×），约定二被告将万朋商城×层×号商铺（建筑面积11.12平方米，使用面积6.35平方米）的经营权转让给原告使用20年，期限自2011年12月15日至2031年12月14日。20年经营权到期后，被告承诺合同条件续约10年，经营权自2031年12月15日延长至2041年12月14日，双方不再签订新的合同。被告应于2011年12月15日前将商铺按约定条件交付原告。该商铺20年经营权总价款139555元，续约10年租金69777元。2011年7月18日前，原告需一次性付清上述款项209332元。被告万朋京徽公司允许原告对所购买的商铺在经营权期限内出租给第三方经营。为保障原告第一年收益及促进市场整体招商，被告万朋京徽公司将原告自2011年12月15日至2012年12月14日一年的租金6978元于签约当日一次性返还给原告。该《商铺经营权转让合约》后同时加盖有京徽消防公司公章。合同签订后，原告向被告万朋京徽公司支付了×号商铺经营权房款202354元（第一年租金6978元已抵扣）。原告取得万朋商场经营权证。2012年2月28日，原告与被告万朋京徽公司订立《租赁协议》，约定原告将×号商铺出租给被告万朋京徽公司，期限自2011年12月15日至2015年12月14日止。诉讼中，原告未对其主张的涉案合同存在情势变更导致合同无法继续履行一节举证。本院认为：涉案商铺所在两层商用物业属被告京徽消防公司自有产权，委托被告万朋京徽公司经营管理，且《商铺经营权转让合约》加盖有二被告公章，故本院认定上述《商铺经营权转让合约》系原告与二被告共同订立，双方均应受合同约束。《商铺经营权转让合约》名为商铺经营权转让，实质为租赁合同，该合同所采用的二被告承诺续约10年的方式与我国合同法关于租赁期限不得超过20年的规定不符，故该转让合约超过20年的部分应当无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，二被告作为涉案商铺的所有人及经营管理人，同时亦是合同文本提供方，应对合同部分无效承担责任。故原告要求二被告退还后10年经营权价款并支付利息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告要求解除合同一节，其所述合同履行期间出现情势变更的事由，没有事实依据，本院不予采信。但鉴于原告已无意继续履约，双方之间业已丧失信任的基础，该义务性质又不宜强制履行，合同目的难以实现，故双方签订的租赁合同应予解除，双方合同未履行期间的转让价款应予退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈荣杰与被告北京万朋京徽商贸有限公司、被告北京京徽消防工程技术服务有限公司签订的编号为×的《商铺经营权转让合约》；二、被告北京万朋京徽商贸有限公司、被告北京京徽消防工程技术服务有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈荣杰交纳的二〇三一年十二月十五日至二〇四一年十二月十四日期间的经营权价款共计人民币六万九千七百七十七元，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿原告陈荣杰上述款项自本判决生效之日起至本金全部付清之日止的利息；三、被告北京万朋京徽商贸有限公司、被告北京京徽消防工程技术服务有限公司于本判决生效后十日内按照每年六千九百七十七元七角五分的标准退还原告陈荣杰自本判决生效之日起至二〇三一年十二月十四日期间的商铺经营权转让款；四、驳回原告陈荣杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3882元，原告陈荣杰负担50元；由被告北京万朋京徽商贸有限公司、被告北京京徽消防工程技术服务有限公司负担3832元（原告已交纳；被告于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 韩毅兵人民陪审员 王淑芬人民陪审员 王晓薇二〇一六年十月二十五日书 记 员 郑梦彤 来自