（2016）黔01民终4861号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-30
案件名称
金佳惠、孙宝祥等与贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司,金佳惠,孙宝祥,孙文金城
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终4861号上诉人（原审被告，反诉原告）：贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司，住所地贵州省贵阳市花溪区小河清水江路。法定代表人邱建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁小宏，贵州驰宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨林兰，贵州驰宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：金佳惠，住贵州省息烽县。被上诉人（原审原告，反诉被告）：孙宝祥，住贵州省息烽县。被上诉人（原审原告，反诉被告）：孙文金城，住贵州省贵阳市花溪区。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈忠圆，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。上诉人贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司（以下简称宏达房开公司）因与被上诉人金佳惠、孙宝祥、孙文金城房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初2615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宏达房开公司上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初2611号民事判决第二项并依法改判；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原判适用法律错误，原判适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房解释》）第十八条仅适用于商品房买卖，而不能适用于经济适用房买卖；二、本案《商品房买卖合同》第十五条仅约定了一种违约责任方式，即退房并由违约方按总房价的0.5%支付固定违约金，上诉人逾期办理产权登记，被上诉人未产生资金占用损失，故不应支持被上诉人的违约损害赔偿。三、未能办理房屋权属登记的原因系因政策变化，过错不在于上诉人，上诉人不应承担违约责任。金佳惠、孙宝祥、孙文金城辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。金佳惠、孙宝祥、孙文金城向一审法院起诉请求：一、被告立即为原告办理贵阳市花溪区小河长江路乐街经济适用住宅小区第五期480号A栋3单元3楼1号房屋的不动产权属证书；二、被告以购房总款215138元为基数，按照人民银行同期贷款利率标准上浮50%支付违约金给原告，从2008年8月30日起计算至被告向产权登记机关提供齐全备案资料时止；三、本案诉讼费由被告承担。宏达房开公司向一审法院反诉请求：一、解除反诉原告与反诉被告于2007年9月18日签订的《商品房买卖合同》；二、本诉与反诉诉讼费用均由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告金佳惠（买受人）、原告孙宝祥、孙文金城（房屋共有人）与被告宏达房开公司（出卖人）于2007年6月29日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市花溪区××街经济××住宅小区××单元××楼××住房××套，房屋建筑面积为131.66平方米，房屋总价为人民币215138元，被告应在2007年8月30日前将经验收合格的房屋交付给原告使用。该合同第十五条约定内容为：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%向买受人支付违约金。”2007年6月29日在房屋管理部门进行了该房屋的商品房预售合同登记备案，商品房预售合同登记备案号为Y0016443。原告依约支付了全部购房款，被告宏达房开公司也在《商品房买卖合同》约定的交房日期（即2007年8月30日）前向原告交付了房屋，并由原告管理使用该房屋至今。因被告宏达房开公司至今未能为原告办理不动产权属登记，故原告诉至法院，本诉诉请如前。同时，反诉原告认可未按约为反诉被告办理不动产权属登记，根据《商品房买卖合同》中逾期办理产权登记手续之约定，向法院提起反诉，反诉诉请如前。另查，贵阳市花溪区小河长江路乐街小区系经济适用房住宅小区。贵州省人民政府以黔府函（2000）665号文件批复，同意划拨9.6973公顷国有土地作为乐街经济适用住宅小区建设用地，2002年7月，被告（反诉原告）宏达房开公司取得了该幅土地的国有土地使用权证。本案所涉的第五期A栋即属于该小区的其中一部分建设项目，第五期A栋房屋于2007年5月建设完毕，并经勘察、设计、施工、监理等相关部门进行验收，在2007年5月29日形成了第五期A栋房屋的《建筑工程竣工验收报告》，同时还形成了该栋房屋的《竣工验收备案表》。在《竣工验收备案表》中，勘察、设计、施工、监理、建设方负责人均做出“合格”或“同意验收”的意见表述，并加盖了各方的公章，但被告（反诉原告）宏达房开公司未将该建设工程的竣工验收备案文件交与工程备案管理机关，故未获得工程备案管理机关的签章。庭审中，被告（反诉原告）宏达房开公司对此做出的解释为：因环境保护评定未完成，所以在备案表中没有备案管理机关的签章。对于被告（反诉原告）宏达房开公司所陈述的第五期B栋建设指标被取消导致环境保护评定未完成，无法办理房屋产权登记，均系因政策调整原因造成，但被告（反诉原告）宏达房开公司未提交证据对该陈述予以证明。一审法院认为，依法成立并产生法律效力的合同受法律的保护，签约各方应当按照合同约定全面正确履行合同义务，否则将承担相应的违约责任。本案中，原告（反诉被告）金佳惠、孙宝祥、孙文金城与被告（反诉原告）宏达房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，该合同自双方当事人签字盖章时依法成立并产生法律效力。原告（反诉被告）已按合同约定履行了支付购房款的义务，被告（反诉原告）宏达房开公司亦按期交付了房屋，《商品房买卖合同》的主要义务已履行。原告（反诉被告）金佳惠、孙宝祥、孙文金城从交房入住至今已长达近九年时间，被告（反诉原告）宏达房开公司在如此长的时间段内没有履行办理房屋产权登记的合同义务，已明显构成违约，应承担相应的法律责任。庭审中，被告（反诉原告）亦认可未按约为原告（反诉被告）办理不动产权属登记，要求根据《商品房买卖合同》中逾期办理产权登记手续之约定，向法院提起解除双方签订的《商品房买卖合同》的反诉请求。对于该反诉诉请，双方已履行了主要的合同义务，反诉被告也已在本案所涉房屋内居住长达近九年时间，从实现签订《商品房买卖合同》的目的，以及维护市场交易稳定性宗旨考量，反诉原告与反诉被告之间的合同仍有继续履行的可能性，且继续履行的法律结果将更有利于合同订立目的的实现，故对反诉原告要求解除《商品房买卖合同》的反诉诉讼请求不予支持。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、被告宏达房开公司主张的政府政策调整行为是否构成不可抗力并产生免责后果？二、被告宏达房开公司至今不能为原告金佳惠、孙宝祥、孙文金城办理房屋产权证书，应当如何承担违约责任？焦点一。被告宏达房开公司对自己所做的政府政策调整导致无法办理房屋产权登记的抗辩意见，并未提交证据予以证明。在乐街小区获得政府划拨土地开始建设到2007年原、被告双方签订《商品房买卖合同》，时间间隔多年，在签订该合同时，即便出现政策调整，被告也应当已经对建筑规划调整的后果作为相应的安排及准备，同时也应当知悉合同签订的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，规划调整行为显然不属于法律规定的不可抗力，被告宏达房开公司作为房地产开发公司，签订合同时应当预见到可能在该期限内出现不能及时办理房屋权属登记的风险，且政府政策调整并非导致不能办理房屋权属登记的直接原因，故对被告宏达房开公司的此项抗辩理由不予采信，被告应对原告承担逾期办证的违约责任。焦点二。原告要求被告立即为原告办理不动产权属登记证，并承担以购房总款为基数，按人民银行同期贷款利率标准上浮50%向原告支付违约金的逾期办证违约责任。被告宏达房开公司辩称，《商品房买卖合同》第十五条未做出相关约定故不应支持原告的诉讼请求。对于被告宏达房开公司逾期办证的法律后果，原告根据法律规定享有两项权利并择一主张：一、选择退房并要求被告赔偿损失；二、选择继续履行合同并要求被告赔偿损失。《商品房买卖合同》第十五条约定了原告选择退房时被告进行赔偿的计算方式，没有约定若原告不要求退房时的法律后果，但没有约定不能代表原告丧失了其要求继续履行合同时的赔偿权利，除非合同明确约定该项权利丧失，否则原告当然有权利按照法律规定主张赔偿权利。对被告办理不动产权属登记证的时间及赔偿数额的计算方式，因合同没有相关约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，确定被告为原告办理不动产权属登记证的合理时间为90天，并且被告从合同约定的房屋权属登记资料备案期限365天之后的第91天即2008年12月1日起，以已付房款人民币215138元为基数，按人民银行同期贷款利率标准上浮50%向原告支付违约金，直至被告贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司向产权登记机关提供齐全备案资料时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、本诉被告贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司于本判决生效后九十日内为本诉原告金佳惠、孙宝祥、孙文金城办理贵阳市花溪区小河长江路乐街经济适用住宅小区第五期480号A栋3单元3楼1号房屋（商品房预售合同登记备案号：Y0016443）的不动产权属登记证书；二、本诉被告贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司于本判决生效之日起十日内，以购房总款人民币215138元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准上浮50%支付违约金给本诉原告金佳惠、孙宝祥、孙文金城，从2008年12月1日起计算至本诉被告贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司向产权登记机关提供齐全备案资料时止；三、驳回本诉原告金佳惠、孙宝祥、孙文金城的其他本诉诉讼请求；四、驳回反诉原告贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司的反诉诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元（已减半收取），由本诉被告贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司负担。反诉案件受理费人民币2264元，由反诉原告贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。宏达房开公司提交证据：最高法院法官答记者问网页打印件二份，拟证明经济适用房买卖不适用《商品房买卖解释》；被上诉人质证意见为：真实性无法确认，且最高法院法官的个人观点不能代表正式法律解释。被上诉人提交（2015）筑民一终字第1229号民事判决复印件，拟证实贵阳市中级人民法院已对同一楼盘的逾期办证作出处理，一审判决是合法的。上诉人质证意见为：认可其真实性，但不认可其关联性，因为即使生效的法律判决，若适用法律错误，仍应在本案纠正。双方当事人提交的上述证据均属证实及法律适用正确与否的相关事实，与本案基本事实无关，二审查明事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案上诉人对逾期办理产权登记是否应承担违约责任；二、本案是否适用《商品房买卖解释》；三、本案违约责任如何确定。关于宏达公司逾期办理房屋产权证是否应承担违约责任的问题。上诉人主张由于政策调整，导致本案房屋产权证不能及时办理，上诉人无过错，其未构成违约，但未举证证实存在当事人不能预见、不能避免、不能克服的政策调整导致其不能依约办理涉案房屋的权属登记，故对此上诉主张，本院不予支持，上诉人逾期未办理涉案房屋权属登记，违反了合同约定的义务，应承担违约责任。关于本案能否适用《商品房买卖解释》的问题，本案涉案房屋确属经济适用房买卖，但本案中上诉人认可被上诉人的买受人资格并与其签订了《商品房买卖合同》，双方当事人的权利义务应受《商品房买卖合同》的约束，在无法律明确相反规定的情况下，理应适用《商品房买卖解释》。至于上诉人主张的学理性理解，并非法律规定的有权解释，本院不予采信，本案审理适用《商品房买卖解释》并无不当。关于本案违约责任如何确定的问题，因上诉人逾期未办理涉案房屋的权属登记，应承担违约责任。但双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条仅约定了一种处理方式（即退房并由上诉人支付总房价0.5%的违约金）。故需对该条款约定作合同解释，因该合同条款形式上是对违约人应承担的不利后果的约定，相对应也是对守约人的赋权，依公平合理原则，在违约人违约后，守约人有权选择利益最大化的方式维护其合同权利，即守约人可以选择退房并按约定的方式主张退房违约金，也可选择继续履行合同并按照约定或法律规定的方式追究违约人的违约责任。本案中，被上诉人选择继续履行合同，应予支持，但双方当事人未就继续履行合同时如何承担违约责任作出约定，依照《商品房买卖解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原判判令上诉人按已付房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，符合法律规定，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件本诉受理费50元、反诉受理费2264元、二审案件受理费100元，均由贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐有临代理审判员 石 敏代理审判员 李云鹤二〇一六年十月二十五日书 记 员 任 静第1页共12页 微信公众号“”