（2016）陕01民终7225号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-15
案件名称
徐新杰与陕西聚安实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西聚安实业有限公司,徐新杰
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终7225号上诉人（原审被告）陕西聚安实业有限公司。住所地西安市未央区草滩街道办杜家堡村。法定代表人蔡汝雄，公司董事长。委托代理人罗飞，陕西泾渭律师事务所律师。委托代理人任青娜，陕西泾渭律师事务所律师。上诉人（原审原告）徐新杰，男，1991年1月26日出生，汉族，陕西省山阳县元子街镇向阳沟村村民，住，公民身份号码。委托代理人樊峥民，陕西合恒律师事务所律师。委托代理人邹茹恒，陕西合恒律师事务所实习律师。上诉人陕西聚安实业有限公司、徐新杰因商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初4286号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐新杰之委托代理人樊峥民、邹茹恒，上诉人聚安公司之委托代理人罗飞、任青娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，徐新杰与聚安公司签订《商品房买卖合同》，约定徐新杰以465281元购买聚安公司开发的位于西安市未央区草滩街道办杜家堡村的杜家堡城中村改造项目（国会山）第2幢1单元6层10605号房屋。合同第八条约定，以465281元购买聚安公司开发的位于西安市未央区草滩街道办杜家堡村的杜家堡城中村改造项目（国会山）第2幢1单元6层10605号房屋。合同第八条约定，聚安公司应在2015年12月28日前将经验收合格的商品房交付徐新杰，“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令”；在该合同补充协议第三条项中，对上述条款作出补充约定，聚安公司以上述理由据实顺延交房日期的，无需承担违约责任；合同第九条约定，聚安公司逾期交房超过90日，徐新杰要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，聚安公司按日向徐新杰交付已支付房价款万分之三的违约金。合同签订后，徐新杰按照合同约定付清全部购房款，聚安公司未能按约交房，徐新杰遂诉至法院，形成诉讼。原审另查明，2015年10月21日，西安市未央区治污减霾工作领导小组办公室下发未治污减霾办发[2015]172号《关于执行重污染天气Ⅳ级应急响应期间限停措施的紧急通知》，要求部分工地停工，直至10月24日解除，聚安公司认为西安三园商混站被责令停工，不能按约向其供应混凝土，应扣除停工期间10月22日至10月24日3日的期间；2015年11月18日，西安市人民政府办公厅关于下发市政办发[2015]111号《关于加强今冬春大气污染防治工作的通知》，西安市未央区人民政府办公室下发未政办发[2015]56号《关于加强今冬明春大气污染防治工作的通知》，要求区内的在建工地于2015年12月1日起至2016年2月底原则上停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业，聚安公司认为上述规定导致其停工，要求扣除2015年12月1日至2016年2月29日期间的91日，扣减上述期间后，聚安公司顺延交房期限94日。庭审调解中，因双方各持己见，致法庭调解未果。徐新杰诉至原审法院称，其与聚安公司签订商品房买卖合同，购买聚安公司开发的商品房，并按约交付购房款，但聚安公司未按期交付房屋，现诉至法院，要求聚安公司给付2015年12月29日至2016年3月29日计92日期间的逾期交房违约金12702.17元，并承担本案诉讼费。聚安公司辩称，徐新杰所诉属实，但是未能按期交房的原因是政府部门公布的重大公共卫生环境事件导致停工造成，不应由其承担逾期交房的违约责任，且双方约定的违约金日计万分之三过高，应予以调整，现请求驳回徐新杰的诉请。原审法院认为，徐新杰、聚安公司自愿签订《商品房买卖合同》，双方均应按照合同履行自己的义务，现聚安公司未能按约交房理应承担逾期交房的违约责任。徐新杰要求聚安公司承担逾期交房的违约金理由正当，依法应予支持；但聚安公司迟延交房原因系执行政府的行政命令所导致，按照双方合同约定，此期间不应承担违约责任，故聚安公司要求扣减2015年12月1日至2016年2月29日期间91日迟延交房违约责任的辩解意见，本院予以采纳；聚安公司要求扣除西安三园商混站停工3日期间，因未能证明西安三园商混站停工与本案有关，故此辩解意见本院不予采纳；聚安公司以约定的违约金过高为由请求减少，参考同地段同类房屋租金标准，应调整为日计万分之一较妥。综上，聚安公司应给付张阿香违约金为465281元×1日×万分之一计46.53元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原审法院遂判决：被告陕西聚安实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告张阿香逾期交房期间的违约金46.53元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119元，原告已预交，现由被告承担，于上述款项履行时一并给付原告。宣判后，徐新杰与聚安公司均不服原审判决，向本院提起上诉。徐新杰上诉称，聚安公司涉案项目已于2014年9月主体全部封顶，剩下为收尾工作，“治污减霾”文件中对禁止工地实施的行为列举很清楚，聚安公司工地根本不存在文件中禁止的开挖、出土、拆迁、倒土等土石方行为，原审法院对此并未调查清楚，同时聚安公司亦未提交政府通知其停工的文件。其在庭审中提交了证据，证明聚安公司项目截至一审开庭时依然存在电梯无法使用、电表未安装、消防未安装、水电不通、天然气管道未接通，起诉后才做外墙保温，这些与土石方作业均无关联，聚安公司迟延交房的实际原因在于消极施工，而非受政府行政命令影响。从西安市未央区建设和住房保障局的紧急通知和三园混泥土有限公司的停工通知可印证，聚安公司未在停工名单之列，亦未收到停工通知，足以说明聚安公司根本不存在土石方作业，且其一审提交的现场照片也能说明该事实。一审法院参考同地段同类房屋租金标准进行调整违约金没有事实依据，不符合法律规定，违背了民事诉讼的举证规则。作为商业主体的双方当事人在签订合同时均能预见逾期交房可能造成的后果，根据公平、诚实信用原则，聚安公司理应按照购房合同的约定支付违约金。请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初4286号民事判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由聚安公司承担。聚安公司辩称，其公司与西安三园商混站因执行政府禁令、命令，事实上造成国会山项目工程延期94天，由此导致交房时间顺延至2016年3月31日，对此其公司无需承担违约责任。原审判决未扣除西安三园商混站停工3日期间的违约金属事实认定错误，原判要求聚安公司按日万分之一的标准支付违约金仍显过高。西安市人民政府办公室发布的《关于加强今冬明春大气污染防治工作的通知》(市政办发【2015】111号)第二条第一项已对涉土作业范围明确规定，除审批内的全部涉土作业都应停工，没有停工必须报相关部门审批，导致聚安公司延迟交房的原因有两点：一是因四级响应预案，虽没有聚安公司，但西安三园商混站系聚安公司供货方，其停工间接导致聚安公司停工；二是因市政府文件(市政办发【2015】111号)，三级响应预案与该文件时间重合，聚安公司未在名单内并非主要延期理由。在房地产市场整体不景气的情况下，聚安公司尽力调动资金进行楼盘收尾工作。目前，国会山已通过五方验收，具备实质交房条件，现已有数百业主收房入住，在此情形下，部分业主提出逾期交房违约金的诉讼请求，无事实依据，且有违公平，最终损害是业主的利益。维护房地产交易市场正常秩序，才是本案裁决正确的价值取向。聚安公司上诉称，原审判决认定西安三园商混站停工与本案无关，系认定事实错误，西安三园商混站停工的直接后果是无法向聚安公司国会山项目供货，因而导致国会山项目工期延长。原审法院判令聚安公司按已付房价款的日万分之一标准支付违约金明显过高，应予降低；即使聚安公司需承担逾期交房违约金，也应以张阿香实际损失为限。请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初4286号民事判决，依法改判驳回徐新杰全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由徐新杰承担。徐新杰辩称，西安三园商混站是否停工与本案无关，双方供应关系已在2014年9月25日楼盘封顶履行完毕，涉案楼盘并非西安三园商混站一家供货方，西安三园商混站是否停工不构成免除聚安公司责任的事由。本院二审经审理查明，原审判决查明的事实属实。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。徐新杰与聚安公司自愿签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。聚安公司未能在合同约定的期限内交房，已构成违约，应承担违约责任。原审判决认定徐新杰要求聚安公司承担逾期交房的违约金理由正当予以支持，并无不当。根据2015年11月18日，西安市人民政府办公厅关于下发市政办发[2015]111号《关于加强今冬春大气污染防治工作的通知》，西安市未央区人民政府办公室下发未政办发[2015]56号《关于加强今冬春大气污染防治工作的通知》，要求区内的在建工地于2015年12月1日起至2016年2月底原则上停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业，结合双方合同约定的“如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担责任：（1）因执行政府有关法规、规则、命令而引起房屋延期交付。”故原审法院认定聚安公司迟延交房原因系执行政府行政命令所导致，此期间不应承担违约责任正确。原审判决对聚安公司要求扣减2015年12月1日至2016年2月29日期间91日迟延交房违约责任的辩解意见予以采纳，并无不当；聚安公司未能提供充分证据证明西安三园商混站停工与本案有必然的因果关系，原审判决认定聚安公司要求扣除西安三园商混站停工3日期间不成立，亦无不当。原审法院参考同地段同类房屋租金标准，将违约金调整为日计万分之一，符合本案实际情况，本院予以确认。综上，徐新杰、聚安公司的上诉请求均无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费徐新杰预交118元，陕西聚安实业有限公司预交50元，分别由徐新杰承担118元、陕西聚安实业有限公司承担50元。本判决为终审判决。审 判 长 王宏审 判 员 董凡代理审判员 张伟二〇一六年十月二十五日书 记 员 陈歆 来源：百度搜索“”