（2016）湘10民终1535号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-11-18
案件名称
郴州恒信房地产有限公司与邓粤湘房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省郴州市中级人民法院
所属地区
湖南省郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郴州恒信房地产有限公司,邓粤湘
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘10民终1535号上诉人（原审被告）:郴州恒信房地产有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区招商广场大楼。法定代表人：江胜娘，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张继平，湖南锐鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓粤湘，男，1973年9月29日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：王社文，云南联宇律师事务所律师。上诉人郴州恒信房地产有限公司（以下简称恒信公司）因与被上诉人邓粤湘房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。上诉人恒信公司委托诉讼代理人张继平、被上诉人邓粤湘委托诉讼代理人王社文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒信公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回邓粤湘的全部诉讼请求；2.判令邓粤湘承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.违约金是指一方当事人由于过错不履行或不完全履行合同，应当依照合同的约定或由法律的规定，支付给另一方一定数量的货币。赔偿金是指合同当事人一方违反合同约定，而给对方造成损失，应给予一定数量货币进行赔偿。赔偿是补偿性的，给付赔偿金的前提必须是一方违反合同约定，给另一方造成了实际损失。邓粤湘诉讼请求为请求恒信公司支付赔偿金，一审法院却判决恒信公司支付邓粤湘违约金，且在庭审前邓粤湘也并未变更其诉讼请求，因此一审法院判决超出了邓粤湘的诉讼请求，违反了民事诉讼不告不理原则。2.邓粤湘以恒信公司延期办理分证请求支付违约金，但其并未向恒信公司出具办理权属登记的授权委托书，恒信公司亦无义务为其办理房屋权属登记，因此恒信公司不应承担延期办理分证的违约责任。3.即使恒信公司要承担延期办理分证的违约责任，一审判决的违约金也明显过高。恒信公司将邓粤湘所购房屋交给邓粤湘之后，邓粤湘并没有因未办理房产证而影响居住，也未给邓粤湘造成其他实际损失。故请求法院依法核减违约金数额。邓粤湘辩称，一审法院违约金的计算并不高，甚至还低于一般的利率，邓粤湘保留追诉一审到二审期间产生的违约金的诉讼权利。故一审法院认定事实清楚，处理适当，请求驳回上诉，维持原判。邓粤湘向一审法院起诉请求：1.恒信公司依合同约定支付赔偿金18440元；2.恒信公司立即为邓粤湘办理房屋所有权证等相关手续；3.诉讼费用由恒信公司全部负担。一审法院认定事实：2011年10月21日，邓粤湘作为买受人与恒信公司签订《郴州市商品房买卖合同》，邓粤湘购买恒信公司开发的位于郴州市人民西路46号的“祥云国际”商品房。该合同约定：“……第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为祥云国际项目中的第3栋16层1603号房。……该商品房合同约定面积共43.24平方米，其中套内建筑面积35.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.62平方米。……第四条计价方式及价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4508元，总金额为194926元。……第九条交付期限及条件出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；……第十六条关于产权登记，出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金……”合同签订后，邓粤湘依约向恒信公司付清全部购房款194926元，恒信公司于2011年11月14日将涉案的房屋交付邓粤湘使用，并收取邓粤湘预告登记费80元，测量费和产权登记费120元，同时向邓粤湘出具收据。房屋交付后，恒信公司向邓粤湘开具了不动产预收款专用发票，并于2015年6月1日为涉案房屋办理了房屋所有权初始登记。另查明，涉案楼盘于2015年11月29日至2015年12月6日选举成立了业主委员会。截止本案判决前，涉案房屋的权属登记尚未办理在邓粤湘名下。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。下面对本案焦点问题分析评判如下：一、恒信公司是否构成违约，是否需向邓粤湘支付赔偿金以及赔偿金数额应如何确定。邓粤湘诉讼请求第一项请求“判令恒信公司依合同约定支付赔偿金……”，但又在提交的代理词中表述为“邓粤湘要求恒信公司支付延期办理分证违约金的请求，属债权请求权……”，故邓粤湘诉请的“赔偿金”实际为“违约金”。案涉《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。”恒信公司实际交付邓粤湘房屋时间为2011年11月14日，依照该约定恒信公司应在交付使用后365日即2012年11月13日前办理好该幢商品房的初始登记，而恒信公司实际于2015年6月1日才办理好该幢商品房的初始登记，恒信公司的行为已经违反该约定，恒信公司逾期办理初始登记时间为930天。案涉《郴州市商品房买卖合同》第十六条对违约金计算标准进行了明确约定，即“自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”。该约定并未违反法律规定，故对恒信公司抗辩违约金过高，请求法院依法核减不予支持。恒信公司因逾期办理初始登记，应依合同约定向邓粤湘支付违约金18128.1元（总房款194926元×0.0001×930天）。二、本案诉讼时效问题。根据邓粤湘与恒信公司的约定：恒信公司应在交房后365日内办理房屋的初始登记，否则视为恒信公司违约，并支付相应的违约金。本案中，恒信公司于2011年11月14日已向邓粤湘交付涉案房屋，按约定应于2012年11月13日前办理房屋的初始登记，但恒信公司违反约定，直至2015年6月1日才办理房屋的初始登记，恒信公司的违约行为一直处于持续中，直至2015年6月1日结束，故对恒信公司以诉讼时效作为抗辩的理由不予采纳。三、恒信公司是否应当为邓粤湘办理房屋权属登记，并向邓粤湘出具正式发票的问题。案涉《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“……出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。”本案中邓粤湘未提供证据证明其已经出具了授权委托手续给恒信公司，故恒信公司没有义务为邓粤湘办理权属登记，但是按合同约定恒信公司应当提供办理权属登记的相关资料，协助邓粤湘办理权属登记。庭审中，恒信公司明确表示收取的预告登记费、产权登记费、购房款、房产测绘费用均可在庭后换取正规发票。根据相关规定，从事不动产销售的单位和个人，在销售不动产收取款项（含预收）时，必须开具全国统一印制的《销售不动产统一发票》。故恒信公司收取邓粤湘的购房款应开具《销售不动产统一发票》。而恒信公司收取的预告登记费、产权登记费、房产测绘费用系代房产管理部门收取，正式发票应由房产管理部门开具。据此，对邓粤湘要求恒信公司开具《销售不动产统一发票》的诉讼请求予以支持；房产管理部门开具预告登记费、产权登记费、测绘费的正规发票后恒信公司应提供给邓粤湘。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决：“一、被告郴州恒信房地产有限公司于本判决生效后十五日内支付原告邓粤湘违约金18128.1元；二、被告郴州恒信房地产有限公司于本判决生效后三十日内协助原告邓粤湘办理房屋权属登记，并向原告提供《销售不动产统一发票》及房产管理部门已开具的相关票据；三、驳回原告邓粤湘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理261元，由原告邓粤湘负担4元，被告郴州恒信房地产有限公司负担257元。”二审中，当事人没有提交新的证据。本院除确认一审法院查明的事实外，补充查明，2012年11月银行1-3年期贷款利率为6.15%。本院认为，本案二审争议焦点为：一、恒信公司是否应支付邓粤湘违约金；二、一审认定的违约金数额是否过高。关于焦点一。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条规定，恒信公司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。恒信公司于2011年11月14日将涉案房屋交付邓粤湘使用，却在2015年6月1日才办理好该幢商品房的初始登记，恒信公司已经构成违约。因此恒信公司应支付邓粤湘违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。据此可见，赔偿损失是承担违约责任的一种方式。本案中，邓粤湘请求恒信公司对因违约致邓粤湘未能如期办证，给邓粤湘行使物权造成不便所致损失承担赔偿责任并支付赔偿金，该诉请实质上就是请求恒信公司支付违约金。且邓粤湘虽在诉讼请求中表述为赔偿金，但在事实与理由中引用的是案涉《郴州市商品房买卖合同》第十六条有关违约责任的约定，在一审代理词中，也对诉讼请求中的赔偿金的表述变更为了违约金。因此，一审法院判令恒信公司支付违约金并未超出邓粤湘的诉讼请求，处理并无不当。关于焦点二。案涉《郴州市商品房买卖合同》明确约定违约金按日以已付款万分之一支付，邓粤湘以此标准即年利率3.65%请求支付违约金，该利率标准明显低于同期银行贷款年利率6.15%，恒信公司认为违约金计算标准过高的主张不成立，本院不予支持。一审法院依合同约定判决恒信公司向邓粤湘支付违约金18128.1元（总房款194926元×0.0001×930天）并无不当。综上，恒信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费254元，由郴州恒信房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢代理审判员 陈 佳代理审判员 郝 敏二〇一六年十月二十五日书 记 员 曹 婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”