（2016）渝0112民初10858号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2017-08-29

案件名称

重庆实力公路开发有限公司与重庆泰衡建筑工程（集团）有限公司渝北分公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市渝北区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆市实力公路开发有限公司,重庆泰衡建筑工程（集团）有限公司渝北分公司,重庆泰衡建筑工程（集团）有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

重庆市渝北区人民法院民事判决书（2016）渝0112民初10858号原告：重庆市实力公路开发有限公司，住所地重庆市渝北区红金街2号索特大厦1幢3-办公，统一社会信用代码91500112202809369J。法定代表人：程ＸＸ，董事长。委托诉讼代理人：熊堰光，男，1987年1月27日生，汉族，住重庆市忠县，原告公司员工。委托诉讼代理人：黄显君，男，1973年1月19日生，汉族，住重庆市南岸区，原告公司员工。被告：重庆泰衡建筑工程（集团）有限公司渝北分公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道红金街2号索特大厦1幢3，组织机构代码30512978-8。负责人：钟建全。被告：重庆泰衡建筑工程（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区两路双龙大道11号，统一社会信用代码91500112622094785D。法定代表人：金峡荣。原告重庆市实力公路开发有限公司（以下简称实力公司）与被告重庆泰衡建筑工程（集团）有限公司渝北分公司（以下简称泰衡渝北分公司）、重庆泰衡建筑工程（集团）有限公司（以下简称泰衡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19日受理后，依法由代理审判员陈吉彦担任审判长，与代理审判员张红艳、人民陪审员刘运祥组成合议庭，适用普通程序于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告实力公司的委托诉讼代理人熊堰光、黄显君到庭参加了诉讼。被告泰衡公司、泰衡渝北分公司经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告实力公司向本院提出诉讼请求：1.判决二被告支付房屋租金224240元及违约金330407.93元（2014年12月至2015年2月租金的违约金以58671元为基数，从2014年11月20日起计算；2015年3月至5月租金的违约金以58671元为基数，从2015年2月18日起计算；2015年6月至8月租金的违约金以58671元为基数，从2015年5月21日起计算；2015年9月至11月租金的违约金以58671元为基数，从2015年8月21日起计算；2015年12月至2016年2月租金的违约金以59778元为基数，从2015年11月20日起计算；2016年3月至5月租金的违约金以59778元为基数，从2016年2月19日起计算；2016年5月16日至6月30日的租金以29889元为基数，从2016年5月16日起计算，均按每日千分之三的标准计算至2016年6月30日止）；2.判决二被告支付4月水电物管费2506.2元。事实和理由：2014年12月1日，原告与被告泰衡渝北分公司签订了《房屋租赁合同》，但被告泰衡渝北分公司却一直未按照合同3.1.2及3.1.6相关条款规定履行房租费支付义务。截止2016年5月15日，被告泰衡渝北分公司应支付原告房租租金354240元，经原告再三催促，被告于2016年4月20日、5月5日累计支付了从2014年12月至2015年5月房租130000元，现原告要求被告支付从2015年6月至今所欠房租224240元以及从2014年12月至今累计违约金330407.93元，共计554647.93元。原告多次进行催款，且被告也一再承诺及时缴付，但被告却一直未能按约定及时支付，为维护原告合法权益，特起诉来院，请求判如所请。被告泰衡公司、泰衡渝北分公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明：2015年1月22日，实力公司（甲方、出租方）与泰衡渝北分公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.1甲方合法拥有坐落于重庆市渝北区红金街2号重庆总商会大厦3楼的房屋产权。甲方同意将该3楼的一部分（以下简称“承租单元”）按套内建筑面积（以下简称：面积）：369平方米租予乙方。2.1租赁期限三年，从2014年12月1日至2017年12月1日，承租房交付时间2014年12月1日。3.1.1租金按套内建筑面积369㎡计算，月标准租金为人民币53元/㎡。（日标准租金=月标准租金×12÷365），乙方以一季度为付款单位，即每次支付三个月租金。从第二个租金年度起，每平方米的租金每年递增壹元。3.1.2合同签订后甲方从2014年12月1日开始计收租金，乙方提前10日预付三个月的租金，起租日后该笔租金自动转为合同起租首季度租金。续后乙方应遵循“先支付租金后使用房屋”的原则，每期租金期满前10日交缴下一期的租金，租金按季度支付。3.1.5若乙方未能在每期租金期满前10日，向甲方按时支付应支付的当季全额租金，期满每逾期一日，乙方须按应缴总额的万分之五支付违约金（即按实际拖欠租金的自然天数计算直至向甲方全数付清其所应付的租金之日为止）。3.1.6如乙方逾期超过应付租金日3天，仍未支付所欠租金及违约金，甲方除有权解除合同并收回承租房外，乙方还须支付：应付租金日至退回承租房屋日止的租金、违约金、同时按所欠租金加收每日千分之三的违约金。3.2.1双方一致同意，在本协议签定之日乙方向甲方支付租赁屋的履约保证金人民币叁万元。7.2.5乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.累计拖欠租金2次或者不按照合同约定支付租金逾期超过3日的；2.擅自改变该房屋用途或者更改本合同约定的经营范围的、未经甲方同意转租、转借给第三方、拆改变动或损害房屋主体结构的，包括装修、装饰形象。3.利用该房屋从事违法活动的、损害公共利益的。该合同还约定了其他内容。实力公司在甲方处盖章，泰衡渝北分公司在乙方处盖章，钟建全在负责人处签字。2015年3月17日，泰衡渝北分公司向实力公司送达了《关于“泰建”联合“珠建”的情况说明》，载明因其与珠海华中建设有限公司重庆第二分公司（简称“珠建”）建立了联合体，今后一切“珠建”的法律责任均由“泰建”负责，与实力公司无关。2016年3月4日，重庆市渝经律师事务所根据实力公司的委托向泰衡渝北分公司送达了《律师函》，要求泰衡渝北分公司在2016年3月25日前支付欠付的租金293724元及违约金。2016年4月12日，泰衡渝北分公司向实力公司出具了《承诺书》，承诺于2016年4月18日下午五点之前付清所欠租金。2016年4月25日，实力公司向泰衡渝北分公司送达了《房租费及违约金催缴通知》，截止2016年4月25日，泰衡渝北分公司欠付实力公司租金324240元及违约金310953.53元，实力公司要求泰衡渝北分公司在2016年4月25日下午17:00时之前缴纳部分租金20万元，在2016年4月29日下午17:00时缴纳剩余租金及违约金共计435193.53元，否则将收回房屋使用权。2016年5月5日，实力公司向泰衡渝北分公司送达了《关于收回办公房屋的通知》，主要内容为：因泰衡渝北分公司未在2016年4月29日前缴清剩余房屋租金及违约金，故要求其在2016年5月8日前缴清自2015年6月至2016年5月的房租224240元，并支付自2014年12月1日至2016年4月25日的违约金310953元，否则将于2016年5月9日收回房屋，解除租赁合同。2016年5月6日，陈建国回复：“2016年5月15日前交纳房屋租金伍万元整，20日之前交纳伍万元整、壹拾贰万肆仟贰佰肆拾元整。以上情况如按时兑现，违约金部分协商解决，如不能如期执行，一切按合同执行。”2016年5月8日，泰衡渝北分公司负责人钟建全回复：“我司承诺于2016年5月15日前交纳欠付房屋部分租金50000元、于2016年5月20日前交纳50000元，剩余：124240元，于2016年5月31日前付清，如按时支付，违约金部分按国家相应条款规定协商解决，如不能如期支付，引发的一切后果和损失由我司承担。”泰衡渝北分公司在该回复上盖章。2016年8月5日，泰衡渝北分公司负责人钟建全向实力公司出具《承诺书》，内容为：一、截止2016年8月5日，我司已搬离3-3，物品、人员已清场，剩余所有物品以3万元的价格折算给实力公司，3万元在拖欠房屋租金中抵扣。二、在彻底搬离总商会大厦之前，我司将拖欠的2016年7月31日之前的所有物管费、水电费、停车费、网络电话费、花木租赁费及其他相关费用全部自行结清，与实力公司无关。三、我司承诺于2016年9月30日前将公司注册地址在工商进行变更，绝不影响实力公司或其他公司的工商注册事宜及正常经营。否则实力公司将保留向工商举报和进行索赔的权利。四、此承诺，不影响我司与实力公司在渝北区人民法院进行的关于房屋租赁合同（案号：（2016）渝0112民初10858号）的诉讼事宜。”庭审中，实力公司陈述：1.泰衡渝北分公司对2014年12月至2015年5月的租金于2016年4月20日支付了3万元，于2016年5月5日支付了10万元，2015年6月之后的租金均未支付；2.因泰衡渝北分公司已付清4月水电费、物管费2506.2元，故申请撤回该项诉讼请求；3.同意将泰衡渝北分公司交纳的履约保证金3万元用于抵扣欠付的租金；4.关于泰衡渝北分公司于2016年8月5日出具的《承诺书》中载明的以物品抵扣租金3万元，该部分物品现在在实力公司处，但实际没有抵扣，因为双方还没有结算，法院判决后双方自行抵扣。上述事实，有实力公司的陈述以及其举示的《房屋租赁合同》、《关于“泰建”联合“珠建”的情况说明》、《律师函》、2016年4月12日《承诺书》、《房租费及违约金催缴通知》、《关于收回办公房屋的通知》、2016年8月5日《承诺书》、滞纳金计算明细等证据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经当庭质证和本院审查，其证明力本院予以确认。本院认为，实力公司与泰衡渝北分公司自愿签订《房屋租赁合同》，该合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当依约履行自己的义务。实力公司陈述泰衡渝北分公司欠租金224240元，泰衡渝北分公司不到庭抗辩及举证、质证，本院对此予以采信。庭审中，实力公司自愿将泰衡渝北分公司交纳的履约保证金3万元用于抵扣欠付的租金，系当事人的真实意愿表示，本院予以尊重，故，实力公司要求泰衡公司支付租金194240元的诉讼请求，本院予以支持。泰衡渝北分公司未按约支付租金，按合同约定其应承担支付违约金的违约责任。根据租赁合同第2.1条、第3.1.1条、第3.1.2条的约定，对2014年12月至2016年6月30日期间租金的支付金额及时间应为：2014年11月21日前支付2014年12月至2015年2月租金58671元，2015年2月19日前支付2015年3月至5月租金58671元，2015年5月22日前支付2015年6月至8月租金58671元，2015年8月22日前支付2015年9月至11月租金58671元，2015年11月21日前支付2015年12月至2016年2月租金59778元，2016年2月20日前支付2016年3月至5月租金59778元，2016年5月22日前支付2016年6月1日至6月30日租金19926元。实力公司陈述泰衡渝北分公司对2014年12月至2015年5月的租金于2016年4月20日支付3万元，于2016年5月5日支付10万元，系对事实的自认，本院予以采信。对应上述期间应付租金金额，该13万元对应：2016年4月20日支付2014年12月至2015年2月租金3万元，欠28671元；2016年5月5日支付2014年12月至2015年2月租金28671元，该期间租金付清；2016年5月5日付清2015年3月至5月租金58671元并支付2015年6月至8月租金12658元（130000元-58671元-58671元），欠2015年6月至8月租金46013元（58671元-12658元）。综上，结合实力公司诉讼请求，违约金计算方式应为：2014年12月至2015年2月租金的违约金：以58671元为基数，从2014年11月22日起计算至2016年4月20日，以28671元为基数，从2016年4月21日起计算至2016年5月5日；2015年3月至5月租金的违约金：以58671元为基数，从2015年2月20日起计算至2016年5月5日；2015年6月至8月租金的违约金：以58671元为基数，从2015年5月23日起计算至2016年5月5日，以46013元为基数，从2016年5月6日起计算至2016年6月30日止；2015年9月及之后租金的违约金：均以当期应付租金为基数，按当期租金应付时间的次日起计算至2016年6月30日止。实力公司主张按每日千分之三的标准主张违约金，符合合同约定，本院予以支持。据此计算，违约金总金额为358275.12元。实力公司自愿主张违约金330407.93元，系对权利的处分，本院予以支持。关于2016年8月5日《承诺书》载明的以物品抵扣租金3万元，因返还物品与支付租金系不同性质的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百条之规定，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。实力公司在庭审中表示不同意抵销，而是在判决后双方自行处理，仅凭泰衡渝北分公司出具的《承诺书》也不足以证明双方对抵销达成了一致意见，因此，本院对物品抵销租金的问题在本案中不予处理。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”泰衡渝北分公司系泰衡公司设立的分公司，不具有法人资格，其其应承担的租金、违约金支付责任应由泰衡公司承担，对实力公司要求泰衡渝北分公司支付租金和违约金的诉讼请求，本院予以支持。实力公司自愿撤回要求泰衡公司、泰衡渝北分公司支付水电物管费2506.2元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。泰衡公司、泰衡渝北分公司不到庭参加诉讼，其应承担不举证、不质证的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆泰衡建筑工程（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市实力公路开发有限公司房屋租金194240元；二、被告重庆泰衡建筑工程（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市实力公路开发有限公司违约金330407.93元；三、驳回原告重庆市实力公路开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9370元，由被告重庆泰衡建筑工程（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审　判　长　　陈吉彦代理审判员　　张红艳人民陪审员　　刘远祥二〇一六年十月二十五日书　记　员　　杨如玉-10--11- 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