（2016）苏01民终6684号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-11-29
案件名称
嘉凯城集团物业服务有限公司南京分公司与王国洪物业服务合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王国洪,嘉凯城集团物业服务有限公司南京分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终6684号上诉人（原审被告）：王国洪，男，1967年8月18日生，汉族。委托诉讼代理人：杨玉龙。被上诉人（原审原告）：嘉凯城集团物业服务有限公司南京分公司，住南京市建邺区黄山路128号嘉业阳光城13幢105、106室。负责人：周玲玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：王彩红，该公司员工。委托诉讼代理人：张菊红，该公司员工。上诉人王国洪因与被上诉人嘉凯城集团物业服务有限公司南京分公司（以下简称嘉凯城南京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王国洪上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院认为被上诉人与嘉业阳光城小区业委会签订的《嘉业阳光城服务合同》合法有效，但上诉人只见过该合同复印件，不认可其真实性、合法性，该合同也不能追认签订之前的行为效力。上诉人认可2006年签订的《前期物业管理服务协议》的效力，而一审法院并未提及。《前期物业管理服务协议》中物业管理服务内容第一条即约定了包括户外墙面在内的房屋共有部位的维护和管理，被上诉人负有户外墙面的维护义务；该协议物业管理服务质量第一条还约定了外墙不破损，进一步细化了义务。该协议第十条约定了如被上诉人违反协议未达到服务质量，业主有权要求限期改正、赔偿损失。上诉人入住近三年后，于2010年发现房屋外墙出现问题，其时新的物业合同尚未签订，上诉人要求被上诉人进行维修，被上诉人也进行了维修，但问题一直没有解决；上诉人其后多次提出要求，被上诉人一直拖而不决。2、一审法院认为外墙问题是房屋质量问题，属于开发商义务，与物业公司无关；但被上诉人系开发商子公司的分公司，两者之间有密切联系，被上诉人将本属于开发商的维护义务作为前期物业协议条款的内容属于合同义务转让，上诉人也予以认可。否则2010年被上诉人完全可以告知其维护外墙属于开发商义务，与其无关，而不是等到5年后再恶意否认自己具有义务。同时，该破损发生在5年内，而且上诉人一再告知被上诉人。上诉人作为个人，动用物业维修基金也存在很大困难。被上诉人存在明显违约行为，极大损害了上诉人的合法权益，一审法院认定其不存在违约责任明显不当。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。嘉凯城南京分公司辩称，上诉人认为其不对房屋进行维修的上诉理由不能成立。具体为：1、前期物业服务合同第一条第十款明确约定，本合同终止日起五日内由嘉业阳光城小区业委会选定物业管理企业，办理物业管理移交手续，故嘉业阳光城小区业委会与其签订的物业服务合同是有效的。业委会成立过程、签订物业服务合同等事项也均按照相关法律法规规定进行公示。2、质保期满后，对屋顶、外墙、承重结构、门厅等房屋建筑公用部位进行维修、养护、管理，费用均是从维修基金中支出。王国洪提出房屋维修时仍在保修期内，其曾帮助业主联系开发商进行维修，且开发商进行了维修；物业公司已经完成了联系、回访工作。3、被上诉人的主任曾与上诉人当面沟通，告知其在质保期内由开发商进行维修，在质保期外由维修基金进行修复。被上诉人收取的物业费中并不包括房屋公共设施的维修、大修、更改、改造的费用，而仅包括小区日常的绿化、保安、保洁、公共楼道等费用。被上诉人愿意协助上诉人申请动用维修基金，对外墙进行维修。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。嘉凯城南京分公司向一审法院起诉请求：判令王国洪支付2010年7月1日至2015年6月30日物业服务费12416元及滞纳金6118元。一审法院认定事实：浙江嘉业物业管理有限公司南京分公司（以下简称嘉业物业南京分公司）于2010年5月29日与南京市嘉业阳光城住宅小区业主委员会（以下简称嘉业阳光城业委会）签订《嘉业阳光城物业服务合同》，约定由嘉业物业南京分公司对南京嘉业阳光城小区提供物业管理服务，合同期限自2010年1月1日起至2013年12月31日止。合同约定小高层/多层电梯住宅物业服务费收费标准为1.6元/㎡/月，业主逾期交纳物业服务费的，每日按应交费用千分之三加收滞纳金。合同到期后，嘉凯城南京分公司继续为嘉业阳光城小区提供物业服务。后嘉凯城南京分公司与嘉业阳光城业委会签订《阳光城物业服务合同续签前相关工作的备忘》，约定双方继续按原物业服务合同之规定遵守执行。王国洪作为嘉业阳光城天景苑11幢1单元402室（房屋建筑面积129.34㎡）业主，自2010年7月1日至2015年6月30日拖欠物业费12416元（129.34㎡×1.6元/㎡月×60个月）。一审庭审中，双方就嘉凯城南京分公司是否履行了合同义务各执一词，至调解不成。一审法院另查明，浙江嘉业物业管理有限公司南京分公司于2014年7月7日变更登记为嘉凯城集团物业服务有限公司南京分公司。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。嘉业阳光城小区业委会与原嘉业物业南京分公司于2010年5月29日签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，依法对小区全体业主具有法律约束力。王国洪应按约履行交纳物业费的义务。因原嘉业物业南京分公司已更名为嘉凯城南京分公司，嘉凯城南京分公司有权依法要求王国洪支付其拖欠的物业管理费。王国洪所称其房屋外墙开裂的问题，应通过合法途径与开发商交涉解决，王国洪以此为由拒绝缴纳物业费理由不能成立。王国洪未缴纳物业费属于认识错误，对嘉凯城南京分公司要求支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、王国洪于判决生效之日起十日内向嘉凯城南京分公司支付物业费12416元。二、驳回嘉凯城南京分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由王国洪负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交投诉记录一份，以证明其已通知开发商对上诉人房屋外墙进行维修。上诉人对该证据真实性及维修事实不持异议，但认为开发商并未彻底修好，被上诉人仍应当继续维修。一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，嘉业阳光城小区业委会与嘉凯城南京分公司于2010年5月29日签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，依法对小区全体业主具有法律约束力。上诉人作为小区业主，应按约履行交纳物业费的义务。上诉人主张其房屋外墙于保修期内开裂，认为被上诉人应尽维修义务，并以此为由拒绝缴纳物业费。本院认为，保修期内的外墙维修应由开发商负责，现有证据亦可证明被上诉人已联系开发商，并由开发商进行了维修。保修期满后，对作为公共部位的户外墙面可依法申请专项维修基金进行维修，被上诉人亦明确表示其愿意协助办理相关手续。据此，上诉人并未提供证据证明被上诉人在物业管理服务方面存在严重瑕疵，其主张外墙维修亦应通过合法途径进行解决；上诉人以上述理由拒缴物业服务费，不具备法定与约定依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王国洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王国洪负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一六年十月二十五日书 记 员 汪海燕 搜索“”