（2016）湘1103民初1371号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-11-21
案件名称
原告何艳英与被告湖南省渝洲房地产实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
永州市冷水滩区人民法院
所属地区
永州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何艳英,湖南省渝洲房地产实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第一百一十七条第一款
全文
湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1103民初1371号原告:何艳英，女，1965年9月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：蒋小英，湖南济人律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南省渝洲房地产实业有限公司。法定代表人：姚芳明，公司董事长。委托诉讼代理人：谭兴伟，男，1955年1月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：周菊江，女，1977年5月10日出生。原告何艳英与被告湖南省渝洲房地产实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何艳英及其委托诉讼代理人蒋小英、被告委托诉讼代理人谭兴伟、周菊江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何艳英向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期办证的违约金25637元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年4月28日，原告与被告签订《舜德摩尔﹒一品金筑公寓买卖合同》，双方约定，原告购买被告舜德摩尔公寓9栋21层08号，建筑面积62.41平方米，交房日期2009年12月31日。同时，双方对违约责任作了约定：若逾期交房，则被告按原告已交房款的万分之三支付滞纳金。合同签订后，原告按约履行了自己的义务，被告逾期于2011年12月31日交房，并按约承担了逾期交房的违约金，同时原告缴清了购房余款。之后两年，被告未按约定办理好房屋产权证及国有土地使用权证，直到2015年2月14日及2015年10月21日被告才办好国有土地使用权证及房屋产权证。被告应当向原告支付逾期办证的违约金。被告湖南省渝洲房地产实业有限公司辩称：一、合同约定被告代办证的履行为实际交房后的两年半。该案中，被告交房时间为2011年12月31日，即从2012年1月1日起-2014年6月30日止。二、被告迟延履行代办证义务，系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况所致，应免除被告的违约责任或顺延扣除被告项目被冻结期间代办证的期间。被告2011年12月31日交房后，依约应于2014年6月30日之前为原告履行完代办证义务。但由于国家开展对房地产开发违规变更规划、调积整容率的专项治理工作，被告项目的办证工作被政府有关部门冻结。被告在2013年4月1日收到市政府的《解冻函》，该段时间依法应顺延、扣除被告代办证的期间，即代办证的期间应从2013年4月2日起-2015年10月2日止。被告已分别在2015年2月14日、2015年10月21日为原告代办了房产、土地两证。三、原告计算违约时段、房款总金额错误。被告即使逾期办证也只有19天，依约也只应付733.21元。综上所述，请依法应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的证据二原告的起诉状，认为原告自认办证时间分别为2015年2月14日、2015年10月21日，被告对此认可无需另行举证。因原告提交了两证复印件，被告对其真实性亦无异议，故两证的办理时间应确认为2015年10月21日办好房屋所有权证，2015年12月14日办好国有土地使用权证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月28日，原告与被告签订了一份《舜德摩尔﹒一品金筑公寓买卖合同》，双方约定，原告购买被告舜德摩尔公寓9栋21层08号，建筑面积62.41平方米，总价款130269元，交房日期为2009年12月31日，同时，双方对违约责任作了约定：若逾期交房，则被告每日应按原告已交房款的万分之三支付滞纳金。自交房之日起两年内办好房屋产权证，两年半内办好国土使用证，逾期被告每日按原告已交房款的万分之三支付滞纳金。合同签订后，原告按约履行了自己的义务，被告于2011年12月31日交房，并于2015年8月18日就逾期交房违约责任问题与原告达成一致：“经房产局实测，该套房屋产权面积为61.63平方米，按原合同成交单价折算，该房屋总房款为128641元，被告同意在总价款基础上给予原告折扣20201元，原告自愿放弃被告逾期交房的违约责任，本合同实际成交总款按108440元执行。”原告缴清了购房余款。被告于2015年10月21日办好房屋所有权证，2015年12月14日办好国有土地使用权证并交予原告。另查明，2009年6月29日，永州市规划建设局、永州市监察局、永州市房产局联合下发永规建发【2009】24号文件，名称为《永州市房地产开发中违规变更规划调整容积率问题专项治理工作实施方案》。方案中要求“对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理……”，被告开发的舜德摩尔项目在清查范围内。2013年3月21日，永州市工程建设领域突出问题专项治理工作领导小组办公室向永州市国土资源局发出永专治办解函【2013】5-3号解冻函，内容为：“经组织对舜德摩尔房地产项目容积率变更情况再一次进行审查，审查结果为该项目未超规划审批的容积率。请依法依规为舜德摩尔房地产项目办理国土分户等相关手续”。解冻函发出后，原告的房屋所有权证及国有土地使用权证才得以办出。本院认为，原、被告签订的《舜德摩尔﹒一品金筑公寓买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，为有效合同，受法律保护。结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、被告为原告延期办证是否属于不可抗力，被告是否能据此而免责。依据合同约定，被告有义务自交房之日起两年内办好房屋产权证，两年半内办好国土使用证，但由于政府有关部门开展对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题的专项治理工作，被告项目的办证工作被政府有关部门冻结，此客观原因造成被告无法履行合同义务，而专项治理清查结果证实，被告并无违规现象，对办证解冻迟延并无过错。因此，政府有关部门冻结办证工作导致被告不能履行合同义务属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告履行办证义务期限应相应顺延，即应自2013年3月22日起两年内办好房屋产权证，两年半内办好国土使用权证，对照被告实际办出两证的时间，均已逾期，逾期期间为2015年3月22日至2015年12月14日共268天，故被告的行为构成违约，应当承担违约责任；二、房屋总价款的问题。结合双方当事人于2015年8月18日就逾期交房违约责任问题达成的意见及房款收据，该房屋总房款应为128641元。据此，被告应承担的违约金为：268天×128641元×0.0003﹦10342.74元。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条规定，判决如下：一、被告湖南省渝洲房地产实业有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告何艳英违约金10342.74元；二、驳回原告何艳英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费441元，由原告何艳英负担263元，被告湖南省渝洲房地产实业有限公司负担178元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长 唐建军人民陪审员 曾梅华人民陪审员 何国英二〇一六年十月二十五日代理书记员 熊慧意附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 更多数据：