（2016）桂0331民初1718号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-31

案件名称

吴洋与张忠租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

荔浦县人民法院

所属地区

荔浦县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴洋,张忠

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

广西壮族自治区荔浦县人民法院民事判决书（2016）桂0331民初1718号原告：吴洋，男，汉族，1987年10月9日出生，住广西荔浦县。委托诉讼代理人：赵正红，广西中园律师事务所律师。（特别授权）被告：张忠，男，汉族，1961年6月13日出生，住广西荔浦县。原告吴洋诉被告张忠租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理后，依法由代理审判员覃丽文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴洋的委托诉讼代理人赵正红、被告张忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴洋向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2014年1月8日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告给付房屋租金44400元（租金暂计至2016年7月31日，剩余租金按每月14800元计付至本案判决生效之日止）；3.判决被告立即搬离租赁房屋，将租赁房屋交还原告；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判决被告给付房屋租金59200元（租金暂计至2016年8月31日，剩余租金按每月14800元计付至被告将房屋交还给原告之日止）。事实与理由：2014年1月8日，原、被告双方经协商一致，就被告租赁原告位于荔浦县荔城镇滨江商贸城4栋一楼商铺一事达成协议，签订《房屋租赁合同》，合同就租赁房屋的面积、租期、租金、违约责任等事项进行了明确的约定，其中合同约定，每月租金共计14800元，被告须于每月30日前交清下月租金，先交后用；被告必须按约定交付租金和各种税费，如果不按期交纳的，除租金照收外，逾期30日以上，按逾期交纳的税费的100%向原告交付违约金；逾期45日以上，除按照以上标准向原告支付违约金外，原告可以立即解除合同，没收被告押金，收回所出租的房屋。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告经营使用，但被告在支付2016年4月30日租金后，不再给付租金，至2016年8月31日，被告已经拖欠原告租金四个月，共计59200元。原告认为，原、被告于2014年1月8日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，所约定内容未违反我国法律的强制性规定，系一份合法有效的合同，合同双方均应恪守并履行合同义务，现被告经营使用租赁房屋却无理拖欠原告租金的行为，已违反了合同的约定，为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院，提出上述诉讼请求。被告张忠辩称：1.同意解除与原告于2014年1月8日签订的《房屋租赁合同》；2.对原告诉状所称的租赁荔浦县荔城镇滨江商贸城4栋1楼商铺的事实以及《房屋租赁合同》所约定的内容无异议，但原告诉状所称的“2014年1月8日原、被告就租赁事宜协商一致后签订合同”不是事实。事实上，在被告承租商铺的整个过程中，都是大发商贸城的曾凡华与被告沟通联系。签订合同时，合同中的甲方是空白的，被告在合同上签字后即将合同交给曾凡华，之后租金也是由大发商贸城收取，被告从未与原告有过接触；3.从2015年11月起由于大发海鲜酒楼需要占用被告租赁商铺的部分面积，大发商贸城减免了被告每月800元租金，租金由原来的14800元变更为14000元，另外被告于2016年6月8日向大发公司的老板提出解除合同，大发公司也同意解除合同，随后大发公司于6月30日在商铺门口上贴出了旺铺招租的广告，因此被告拖欠的只是2016年5至6月的租金共28000元，减除合同押金10000元，被告实际尚应支付原告18000元。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于原、被告双方有争议的事实，根据原、被告双方提供的证据并结合双方的庭审陈述，本院认定如下：原告吴洋于2012年12月15日购买了荔浦县大发房地产开发有限公司（以下简称“大发房地产公司”）开发的荔浦县荔城镇滨江商贸城第4栋4-67至4-78号商铺，并委托荔浦大发商贸有限公司处理商铺租赁事宜。被告张忠经实地考察后，决定承租原告购买的4-67至4-78号商铺用于经营餐馆，并交纳了10000元押金给曾凡华，曾凡华出具了收条给被告，收条落款为“大发商贸城经手人曾凡华”。2014年1月8日曾凡华将事先拟好的空白《房屋租赁合同》交给被告张忠签字，之后，再将此合同交给原告签字。合同约定租赁期限为2014年2月1日至2018年12月30日，租金按40元／平方米／月计算，租赁面积为370平方米，每月租金合计14800元。合同签订后，被告每月按时足额交纳租金，该租金由荔浦大发商贸有限公司物业办公室代收。由于大发海鲜酒楼需占用被告租赁商铺部分面积，因此自2015年11月起被告每月交纳的租金由14800元减至14000元。2016年5月4日，被告交纳了2016年4月的租金后，既未继续交纳租金，也未搬离租赁商铺，遂成诉。另，在案件审理过程中，被告张忠于2016年9月12日将承租商铺内的个人物品全部搬走并清理完毕，同日该承租商铺钥匙已通过本院转交给原告。本院认为，被告意欲租赁荔浦县荔城镇滨江商贸城第4栋4-67至4-78号商铺，原告作为上述商铺的所有权人委托他人处理租赁事宜，原、被告双方在签订房屋租赁合同过程中虽未正面接触，但合同的内容均为双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是一份合法有效的合同，合同双方应全面履行合同义务。本案原告主张解除合同，被告张忠同意解除合同，因此原、被告之间签订的《房屋租赁合同》予以解除。原告诉请被告立即搬离租赁商铺，因被告在本案审理过程中已于2016年9月12日将承租商铺内的物品全部搬走并将钥匙交还给原告，本院认为被告已经履行了腾空房屋并将房屋返还给原告的义务，原告的诉请已经达到，不需再行判决。综合诉辩双方的意见，本院认为本案的争议焦点有二：一是被告应支付给原告的租金金额是多少；二是被告预交的押金10000元能否冲抵租金。关于争议焦点一即被告应支付给原告的租金金额是多少的问题。本院认为，被告应按14000元／月的标准向原告支付租金至2016年9月12日止。首先，根据被告提供的收据所示，自2015年11月起，被告均按14000元／月的标准交纳租金，同时经本院向荔浦大发商贸有限公司物业办公室工作人员调查核实，由于大发海鲜酒楼占用了被告租赁商铺的部分面积，因此自2015年11月起租金减至14000元／月，因此，自2015年11月起，被告应按14000元／月的标准向原告支付租金，同时，被告于2016年9月12日将承租商铺内的个人物品全部搬走及将钥匙交还给原告，此时被告才履行完毕腾房及返还房屋的义务，因此，被告应支付自其欠交租金之日即2016年5月1日起至2016年9月12日止的租金。被告辩称其于2016年6月已与大发公司合意解除合同，租金应计付至2016年6月份止，本院认为无证据证实原、被告双方已经合意解除合同，因此本院对被告的这一辩解不予支持。综上所述，被告应向原告支付租金61600元（14000元／月×4.4个月）。关于争议焦点二即被告预交的押金10000元能否冲抵租金的问题。本院认为，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》违约责任第二条“乙方必须按约定交付租金和各种税费，如果不按期交纳的，除租金照收外，逾期30日以上，按逾期交纳的税费的100%向甲方交付违约金；逾期45日以上，除按照以上标准向甲方支付违约金外，甲方可以立即解除合同，没收乙方押金，收回所出租的房屋。”的约定，被告预交的押金10000元具有违约金的性质，由于被告逾期交纳租金已超过45日，被告应该依约承担违约责任，因此被告要求用押金冲抵租金无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告吴洋与被告张忠于2014年1月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张忠自本判决生效之日起十日内给付原告吴洋房屋租金61600元；三、驳回原告吴洋的其他诉讼请求。如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费1340元，减半收取计670元，由被告张忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费1340元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员　　覃丽文二〇一六年十月二十五日书　记　员　　陈恩琴来源：百度“”