（2015）苏民终字第00597号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-27
案件名称
淮安市恒和置业有限公司与淮安市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
淮安市恒和置业有限公司,淮安市国土资源局,淮安市规划局
案由
建设用地使用权出让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏民终字第00597号上诉人（原审原告）:淮安市恒和置业有限公司，住所地江苏省淮安市前进东路北侧1号。法定代表人:朱和平，该公司董事长。委托诉讼代理人:李建明，江苏同帆律师事务所律师。委托诉讼代理人:周丽萍，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮安市国土资源局，住所地江苏省淮安市开发区厦门路6号。法定代表人：岳春山，该局局长。委托诉讼代理人：冯建民，该局工作人员。委托诉讼代理人：朱苏宁，江苏引航律师事务所律师。原审第三人：淮安市规划局，住所地江苏省淮安市生态新城福地路1号。法定代表人：何流，该局局长。委托诉讼代理人：李森，该局工作人员。委托诉讼代理人：王兆平，江苏腾泽律师事务所律师。上诉人淮安恒和置业有限公司（以下简称恒和公司）因与上诉人淮安市国土资源局（淮安国土局）、原审第三人淮安市规划局（以下简称淮安规划局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（2014）宿中民初字第00126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒和公司法定代表人朱和平及委托诉讼代理人李建明、周丽萍，被上诉人淮安国土局委托代理人冯建民、朱苏宁，原审第三人淮安规划局委托诉讼代理人李森、王兆平到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。恒和公司上诉请求：1、改判变更《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地出让金为2091万元，淮安国土局返还土地出让金809万元及利息3293250元。2、改判解除《国有建设用地使用权出让合同》第七条约定。3、本案一、二审诉讼费由淮安国土局负担。事实及理由：1、一审判决适用法律错误。（1）本案规划容积率的调整构成情势变更。恒和公司基于容积率不高于4.3的最高限额竞买了涉案地块，并全额支付了土地出让金。在合同履行过程中，淮安国土局单方面将容积率调整为3.1，构成对合同内容的重大调整，从根本上影响了恒和公司的经济利益。该宗地块首次挂牌出让时因容积率3.5而流标，恒和公司不可能预见到会将容积率调整到不符合市场规律的3.1。即使恒和公司在订立合同时能够预见容积率有可能被调整，根据权利义务一致原则、公平原则及相关司法解释的精神，土地出让金也应予以退还。（2）补充协议第12条约定，如容积率高于约定标准，淮安国土局可按照实际差额部分占约定的比例，要求恒和公司支付相当于同比例土地出让金的违约金。根据权利义务一致原则，当容积率降低时，恒和公司应享有减少土地出让金的权利。土地出让金与容积率有着不可分割的关系，容积率越高开发建筑面积越大，土地出让金的数额越高。故根据公平原则及司法解释规定，恒和公司经主管部门同意，改变土地容积率，并请求按照同种容积率的土地出让金标准调整出让金的，法院应予支持。2、一审判决不予解除土地出让合同第七条，属认定事实不清，适用法律错误。恒和公司要求解除该条约定也是基于情势变更，因容积率的变更导致双方履行合同的基础丧失，且该变更恒和公司无法预见，继续履行显失公平。淮安国土局已构成根本违约，恒和公司有权要求解除合同。退一步说，即使容积率的变化不构成情势变更，该土地出让合同第七条也因违反《中华人民共和国政府采购法》第二条的强制性规定，未采取公开招标方式进行政府采购而应认定为无效。被上诉人淮安国土局答辩称：1、恒和公司主张在履行土地出让合同过程中发生了情势变更不能成立。淮安规划局将容积率不大于4.3调整为3.1，恒和公司在开工前是知道的，而且是恒和公司自己申报的，因此不属于不能预见。容积率调整后，虽然规划设计方案随之进行了调整，但不会导致建筑面积的减少以及利润的减少。若恒和公司认为容积率调整导致建筑面积以及利润的减少，其可以拒绝履行并提出解除土地出让合同。实际上，根据规划设计方案的要求，涉案项目的容积率是可以达到4.3的，恒和公司基于自身销售和市场需求等因素的考虑而确定容积率为3.1，且该容积率在双方合同约定的容积率范围内。淮安规划局对容积率为3.1的建筑设计方案予以批准，由此产生的相应法律后果应当由恒和公司自行承担。2、土地出让合同第七条的约定，既没有超出宗地挂牌出让条件，也不存在合同法第五十二条规定的导致合同无效的情形。且淮安市政府就双方争议曾进行过协调并形成会议纪要，在该纪要中明确恒和公司不得再提出土地上市前规划容积率调整等问题，并对恒和公司给予了相应补偿。淮安市人民防空办公室（以下简称淮安人防办）支付了等额购房款，恒和公司开出三份税务发票，证明该会议纪要已得到实际履行。3、恒和公司请求保护其民事权利已经超过了法律规定的诉讼时效。如果恒和公司对相关会议纪要不服，应及时通过司法途径保护自身的权利。实际上，恒和公司及政府相关部门均已按该会议纪要履行了各自义务。恒和公司于2014年6月16日提起本案诉讼已经超过法律规定的二年诉讼时效期间。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人淮安规划局述称：1、恒和公司的建筑设计方案中容积率达不到4.3，是恒和公司根据项目功能定位和市场需求等自身原因造成的，并非法律法规不允许、技术上不可行或者第三人主动要求恒和公司降低容积率。土地出让合同中约定容积率在1.0至4.3之间，恒和公司向淮安规划局申报，并经淮安规划局批准的容积率为3.1，符合合同约定的容积率。淮安规划局是在土地出让合同生效后作出的，按照有关会议纪要履行容积率调整的批准及告知程序，并未改变土地出让合同中约定的容积率。且淮安市政府考虑到恒和公司的实际困难，就恒和公司提出的问题召开过两次专题会议，已经给予了恒和公司大力支持。2、土地出让合同签订过程符合法律规定，所约定的内容不违反法律强制性规定，恒和公司应受该条款的约束。且恒和公司已经按照约定与淮安人防办签订了商品房买卖合同，淮安人防办也依约支付了全部购房款，该条款已履行完毕，故恒和公司无权要求解除该条款。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。和恒公司向一审法院起诉请求：1、变更《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地出让金为2091万元，淮安国土局返还土地出让金809万元及利息3293250元。2、解除土地出让合同第七条。3、本案诉讼费用由淮安国土局负担。一审法院认定事实：2007年10月15日，淮安规划局对位于淮安市延安东路北侧的人防指挥所二期工程地块作出（淮）规设（2007X0090）号《选址规划设计要点》，主要内容：用地性质为商业金融、居住用地，用地面积为11695.6平方米，建筑物容积率不得大于3.5，建筑密度不得大于50%，绿地面积不得小于25%，建筑限高不得大于70米；出入口方位为西侧、南侧，各类建筑基地出入口距离道路交叉口不宜小于80米；另对停车位、退道路红线、退用地边界、道路交通、市政公用设施、管线、公共设施、景观、资料报审等项目作出具体要求。2007年11月29日，淮安人防办向淮安市政府提交《关于调整051二期工程土地使用容积率的请示》，主要内容为：人防指挥所二期工程已进入土地招拍挂阶段，开发建设资金还存在缺口，且由于该宗土地确定规划容积率3.5较低，可能导致招拍挂流标，申请将该宗地块建设容积率由3.5提高到4.6。当日，淮安市政府分管副市长作出批示，同意将该宗地块建筑容积率调整为4.3。2007年11月30日，淮安规划局向淮安国土局作出淮规函（2007）41号《关于调整人防指挥所二期工程地块规划设计要点的函》，同意将人防指挥所二期工程地块规划设计要点变更为：1、容积率由不得大于3.5变更为不得大于4.3。2、商业建筑面积不得少于2万平方米。2007年12月12日，淮安国土局在《淮安日报》上刊登更正公告，主要内容：因淮安市区城市规划调整，经淮安市政府批准，人防指挥所二期工程地块建筑积率由不得大于3.5调整为不得大于4.3，该宗地块挂牌起始价由2280万元变更为2800万元，竞拍保证金由1140万元调整为1400万元，其它规划条件不变。2008年1月9日，恒和公司在参与竞拍人防指挥所二期工程地块挂牌竞价成功后，与淮安国土局签订《淮安市国有建设用地使用权挂牌竞价交易成交确认书》，确认恒和公司以2900万元价格竞拍得人防指挥所二期工程地块使用权，并于15日内签订《国有建设用地使用权出让合同》。2008年1月25日，恒和公司与淮安国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称土地出让合同），约定淮安国土局将位于淮安市延安东路北侧面积为11870.8平方米土地的地块出让给恒和公司，出让金总额为2900万元。该合同第七条约定：该宗地块项目为淮安市人防指挥所项目，恒和公司在该宗地块上需建筑面积不少于6000平方米的地下人防工程，产权为国有，地下人防工程建设按现规定执行，人防工程设计须经淮安人防办认可，建成验收合格后无偿移交人防管理使用；恒和公司须为淮安人防办代建地面一层和地面二层房屋，每层建筑面积不少于5000平方米，淮安人防办按2000元/平方米的价格回购；地面一层层高不小于7.5米，二层层高不小于5.5米，框架结构，完整的大空间，建设所需费用均由恒和公司承担。该合同第十条约定：主体建筑物性质为商业金融业、居住用房（商业建筑面积不得少于2万平方米），建筑容积率不得小于1.0且不得大于4.3，建筑密度不得大于50%，建筑高度不得大于70米，绿地比例不得小于25%，其它土地利用要求按（淮）规设（2007X0090）号设计要点执行。合同第十六条约定：政府保留对该宗地块的城市规划调整权，原土地利用规划如有修改，该宗地块上已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、附着物改建、翻建、重建或期限届满申请续期时，必须按照届时有效的规划执行。双方还就违约责任等事项作了约定。2008年4月23日，淮安市房产管理局和淮安市发展改革委员会分别作出《淮安市房地产项目开发建设审查意见书》，确认建筑容积率不得小于1.0且不得大于4.3，建筑高度不高于70米，绿地率不小于25%，建筑密度不大于50%，日照系数为1:1.41，总建筑面积为51000平方米。2008年4月29日，淮安市发展和改革委员会向恒和公司发出《关于核准恒和花园房地产项目的通知》，主要内容为：同意建设恒和花园房地产工程项目；项目位于淮安市××北侧、××路东侧地块，占地总面积为11870.8平方米，总建筑面积56612平方米，其中住宅为30000平方米、商业用房为20000平方米、地下车库为5612平方米、物业等其它用房为1000平方米。2008年5月6日，恒和公司与淮安国土局签订《国有建设用地使用权出让地块交接书》，确认恒和公司已经于2008年1月15日交清全部土地出让金2900万元，淮安国土局将土地出让合同约定的土地以净地方式交付给恒和公司使用。2008年5月26日，恒和公司与淮安国土局签订《国有建设用地使用权土地出让合同补充协议》（以下简称补充协议），该协议第三条约定：该宗地块上建筑容积率为不小于1.0且不大于4.3，建筑密度不大于50%，不得建造单体、两层（含两层）以下的居住用房。该协议第十二条约定：项目建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于土地出让合同第十条和本补充协议第三条约定标准的，淮安国土局可以按照实际差额部分占约定标准的比例，要求恒和公司支付相对于同比例土地使用权出让金的违约金。2008年7月4日，淮安市规划咨询委员会作出《淮安市规划咨询委员会暨第三十三次规划咨询委员会联席审议会议纪要》，主要内容为：原则上同意对延安东路北侧，承德南路东侧，现人防指挥中心大楼西侧地块控规的调整，将原清浦东区控规中该宗地块南侧行政办公用地（容积率2.5），北侧居住用地（容积率1.4），建筑高度不超过50米，调整为商业、居住用地，充分考虑沿街城市景观进行方案设计，建筑高度不超过100米，容积率根据最终方案确定，并由规划局函告国土局，办理相关手续。2008年9月11日，淮安规划局作出《淮安恒和花园规划设计方案批前公示》，主要内容为：淮安恒和花园项目位于延安东路北侧、××路东侧、人民防空指挥中心西侧，日月星城小区南侧。规划用地面积为11870.8平方米，地上总建筑面积为36858.3平方米，地下建筑面积为7699.8平方米，建筑密度为49.8%，建筑容积率为3.1，绿地率为36%。2008年10月17日，恒和公司向淮安规划局作出《关于恒和花园地块容积率等问题的请示》，主要内容为：依据淮安规划局200840-1号规划设计方案审查意见，恒和公司与设计部门对原设计方案做进一步调整，并同意将恒和花园地块建筑容积率由4.3下调至3.1。2008年10月20日，淮安规划局向淮安国土局作出淮规函（2008）35号《关于恒和花园项目容积率的函》，主要内容为：2008年1月9日，恒和公司通过经营性国有土地招拍挂竞得该土地使用权、规划建设恒和花园小区。根据土地出让合同，该项目容积率应不超过4.3，建筑高度不超过70米。方案设计过程中，恒和公司根据开发项目功能定位，同时充分考虑与周边住宅的日照要求等问题，容积率难以达到出让条件中4.3的要求。根据淮安市政府第33次规划咨询委员会会议精神，同意根据最终方案确定容积率，建筑高度调整为不超过100米。2008年8月1日，恒和公司向淮安规划局申报了恒和花园方案，经多次调整，在充分保证与周边现有住宅（日月星城小区）日照间距等各项指标要求的基础上，方案容积率为3.1，建筑高度为87.6米。同时也得到淮安市人防指挥中心确认，淮安规划局于2008年10月6日批准了该方案。2009年7月31日，恒和公司取得建筑工程施工许可证。2009年8月12日，淮安市发改委向恒和公司作出淮发改投资复（2009）106号《关于调整恒和花园房地产项目建设规模的批复》，主要内容为：你单位《关于申请调整项目规模的报告》及相关附件收悉。经研究，批复如下：根据淮安规划局淮规函（2009）2号《关于调整恒和花园地块规划设计要点的函》和淮规函（2009）35号《关于调整恒和花园项目容积率的函》，同意将我委淮发改办（2008）63号《关于核准恒和花园房地产项目的批复》项目总建筑面积调整为43581.26平方米，其中住宅面积为23844.62平方米，商业用房面积为10930.4平方米，物管及其它用房面积为2022.85平方米，地下车库面积为6783.39平方米。项目总投资调整为8000万元。”2009年9月23日，淮安规划局向淮安国土局作出淮规函（2009）2号《关于调整恒和花园地块规划设计要点的函》，主要内容为：将淮安规划局2007XZ0090号规划设计要点中建筑高度“不得大于70米”调整为“不得大于100米”，淮安规划局出具的淮规函（2007）41号文件作废。一审另查明：恒和公司已经依据土地出让合同第七条约定，与淮安人防办签订商品房销售合同，淮安人防办也已向恒和公司付清了相应的购房款。一审法院认为，本案的争议焦点：一、本案是否超过诉讼时效。二、本案是否成立情势变更，恒和公司以情势变更为由主张变更土地出让金数额应否支持。三、恒和公司请求解除《国有建设用地使用权土地出让合同》第七条应否支持。关于争议焦点一，一审法院认为，淮安规划局确定系争地块建筑容积率为3.1后，恒和公司在2008年7月至2014年3月期间，每年都多次以信访方式向江苏省人民政府、淮安市政府等单位提出本案的争议并主张相应的诉求，且淮安市政府有关部门负责人曾于2010年1月13日批示给予研究处理，淮安市政府也于2011年11月14日召开由恒和公司工作人员参加的专题会议，均属于法律规定的诉讼时效期间中断事由。因此，恒和公司于2014年6月16日向法院起诉，未超过诉讼时效。关于争议焦点二，一审法院认为，首先，情势变更中发生变更的客观情况一般指国家经济政策调整、社会经济环境变化等重大事由。本案中，淮安国土局对辖区内的城市规划调整，其影响范围也仅限于淮安市辖区内，针对该宗地块建筑容积率的调整影响更小，并不符合合同法中情势变更的特征；其次，情势变更应当要求有关客观情况的变化是当事人在签订合同时所无法预见的，包括不可预见也不应当预见。本案中，淮安国土局出让国有土地以及淮安规划局对淮安市区所做的规划调整均是代表淮安市政府履行法定职责，而土地出让合同第十六条约定政府保留对该宗地块的城市规划调整权，实际上就是赋予合同一方享有变更合同中有关建筑容积率等内容的权利。因此，恒和公司和淮安国土局在签订土地出让合同时，已经预见且也应当预见建筑容积率在合同履行过程中可能会发生变更，因此本案并不符合合同法规定的情势变更的不可预见性特征。故恒和公司主张与淮安国土局在履行土地出让合同过程中发生情势变更的理由不能成立，对其据此请求变更合同价款的请求不予支持。关于争议焦点三，一审法院认为，本案土地出让合同签订过程符合法律规定，合同内容也不违反法律强制性规定，应属有效。该合同第七条约定恒和公司须在房屋建成后以2000元/平方米的价格向淮安人防办销售面积不少于5000平方米的房屋。恒和公司主张该约定是建立在容积率为4.3的基础上，因最终确定的容积率未能达到4.3，故该条款失去效力。经法院释明，恒和公司明确主张要求解除土地出让合同第七条的约定。该条约定赋予恒和公司与第三人签订房屋销售合同的义务，淮安规划局对诉争地块容积率进行调整并非不可抗力因素，且恒和公司已经依据该条约定与淮安人防办签订了房屋销售合同，并收取了淮安人防办支付的购房款，故土地出让合同第七条约定的义务已经履行完毕。因此，恒和公司关于解除该条约定的主张缺乏事实和法律依据。综上，一审法院认为，恒和公司的诉讼请求不能成立，经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回恒和公司的诉讼请求。一审案件受理费11150元，由恒和公司负担。本案二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院另查明：2016年1月26日，淮安市仲裁委员会作出（2015）淮仲裁字第364号裁决书，认定淮安人防办与恒和公司签订的八份商品房买卖合同有效，裁决由恒和公司支付合同逾期履行违约金124139元。淮安市仲裁委员会仲裁庭经审理查明以下事实：1、2008年1月23日，恒和公司与淮安人防办签订《淮安市051二期工程回购协议》（以下简称051回购协议），约定淮安人防办以每平方米2000元价格回购恒和公司建设的地面一层和二层房屋，每层建筑面积不少于5000平方米，并按照实际交付面积计算。2、2011年11月14日，淮安市政府针对恒和公司提出的问题专题召开了051二期工程开发建设协调会，并形成《关于协调051二期工程开发有关问题的会议纪要》（以下简称051会议纪要），主要内容为：一、鉴于051二期工程是带条件实行土地招拍挂的，恒和公司和市民防局要严格按照土地出让合同和相关协议约定，履行回购房屋的面积、价格等条款内容。恒和公司不得再提出土地上市前规划容积率调整等问题。二、由于该项目地块狭小，工程建设要求高，增加了一、二层面积，为了便于人防工程集中建设管理，市民防局同意再回购增加的一、二层房屋。并对回购房屋具体事项约定如下：1、协议约定原由恒和公司负担的空调、消防设施、产权证过户等工作及费用，考虑到专业工程的技术要求，由市民防局负责调整并实施；2、市民防局参照市场价格购买一、二层余下的部分面积的营业用房及楼顶办公用房。购买1523平米门面房，均价为每平米9450元，小计1440万元。购买办公用房931平米，均价约每平米6000元，小计560万元；3、按土地出让合同和协议支付2000万元回购10438平米房屋，加上增购房屋费用，市民防局共出资4000万元购买建筑面积为11961平米的一、二层营业用房和931平米的办公用房。双方约定在签订房屋买卖合同后支付3000万元，房屋竣工验收后支付500万元，其他余款在产权证办理过户后一次性付清。三、淮安市住房城乡建设局负责对恒和公司销售账户予以监管，确保购房资金和国有房屋资产安全。恒和公司要确保资金全额用于恒和花园的工程建设，不得挪作他用，确保工程如期竣工交付。四、相关购房及费用支付问题，恒和公司和市民防局签订补充协议，依法履行相应承诺。恒和公司法定代表人朱和平参加了该协调会，但未在会议纪要上签字。3、2011年11月15日，恒和公司出具一份承诺书，主要内容：为确保承诺人与市民防局签订的051回购协议和051会议纪要得到全面履行，承诺人向市民防局作如下承诺：1、承诺人严格按照051回购协议和051会议纪要的要求履行义务，不再提其他任何要求；2、应承诺人要求改由市民防局实施的中央空调系统和独立消防设施，承诺人提供全方位必要的协助，因此引发的涉及工程竣工验收及其他可能出现的所有问题均由承诺人负责；3、承诺人办理大产权证费用由自己负担；4、承诺人于2012年5月31日前将所建人防工程通过竣工验收，并移交市民防局。5、承诺人承诺恒和花园业主享有的优惠，市民防局都能享受；6、承诺人与淮安市人防平战结合管理处签订的购房协议中的条款如与商品房买卖合同中的条款有冲突的地方，一律按照购房协议中的条款为准。4、2011年11月21日，恒和公司与淮安市人防平战结合管理处签订两份购房协议，约定由该管理处购买恒和公司开发的共计4000万元的商品房，交房时间2012年5月31日，并约定协议签订后15日内支付3000万元，房屋竣工验收后支付500万元，产权过户后支付剩余房款500万元等。同时，双方还签订八份编号为CG－2000－0171的商品房买卖合同，该八份商品房买卖合同与上述两份购房协议约定购买的房屋位置、面积、价款、交付时间等内容相同，并约定了逾期交房违约责任。2011年12月，该管理处向恒和公司共计支付购房款3000万元。2012年11月，该管理处又支付500万元。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：1、恒和公司要求变更出让合同退还土地出让金及相应利息能否成立。2、恒和公司要求解除土地出让合同第七条约定能否成立。关于恒和公司要求变更出让合同退还土地出让金及相应利息应否成立的问题本院认为，恒和公司与淮安国土局签订的土地出让合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。土地出让合同约定“建筑容积率不得小于1.0且不得大于4.3”，而涉案地块容积率最终确定为3.1，仍在合同约定的范围内。因此，涉案地块容积率的调整，不属于合同履行过程中因不可预见的商业风险而导致合同基础丧失的情形，一审法院判决本案不成立情势变更，并无不当。恒和公司基于对容积率最高可达4.3的信赖订立土地出让合同，而最终容积率仅确定为3.1，显然并非其所愿。从一审法院查明的事实来看，涉案地块的容积率无法达到合同约定的最高值4.3，主要是因为存在较多的客观障碍，并不能完全归责于恒和公司。因此，从保护信赖利益的角度来看，淮安国土局亦应当承担相应的责任。为此，淮安国土局与恒和公司曾进行过多次协商。双方协商过程是恒和公司主张权利的表现形式，可导致诉讼时效中断，故一审法院认定恒和公司于2014年6月16日起诉，未超过诉讼时效正确。合同当事人就解决纠纷事宜共同协商形成的处理意见，是当事人意思自治的结果，应当作为确定双方权利义务的依据。本案中，051会议纪要是淮安市政府对恒和公司提出的合同履行过程中出现的问题所形成的一揽子解决方案，其中第二条即为淮安国土局对恒和公司因履行土地出让合同所遭受损失作出的变相补偿方案，第一条更明确了在按051会议纪要履行后“恒和公司不得对涉案工程再提出土地上市前规划容积率调整等问题”。恒和公司法定代表人朱和平参与了该协调会议，其虽未当即在051会议纪要上签字表示同意，但该协调会议的性质以及旨在解决的问题（包括容积率的调整问题），朱和平作为参与人理应知晓。并且恒和公司在051会议纪要的第二天即出具一份承诺书，承诺“将严格按照051回购协议和051会议纪要的要求履行义务，不再提其他任何要求”。显然，该“其他任何要求”应当包括关于容积率的调整等问题。再从051会议纪要中确定的相关事项的实际履行情况来看，第二条确定的具有补偿性质的相关方案已得到实际履行，恒和公司与淮安市人防部门已就回购事宜按照市场价签订了购房协议，并且恒和公司亦实际接收了该协议约定的购房款。因此，根据意思自治、诚实信用以及权利义务相一致原则，恒和公司在出具承诺书并实际履行051会议纪要中确定的相关事项后，不得再对容积率的调整问题主张权利。故，恒和公司要求变更土地出让合同退还土地出让金及相应利息的主张，不能成立，本院不予支持。关于恒和公司要求解除土地出让合同第七条约定能否成立的问题本院认为，因淮安人防办与恒和公司依据土地出让合同第七条约定签订了051回购协议，之后在051回购协议及051会议纪要的基础上又签订了购房协议，故恒和公司行使解除权应受051回购协议、购房协议（包括八份商品房买卖合同）的约束。双方在商品房买卖合同约定的解决争议方式为仲裁裁决，故上述协议及商品房买卖合同的效力应当在仲裁程序中予以审查，而淮安市仲裁委已确认双方行为不违反《中华人民共和国政府采购法》的强制性规定，应属有效。因此，本案中对上述协议及商品房买卖合同的效力不再予以认定，仅审查作为双方签订上述协议及商品房买卖合同的原因，即土地出让合同第七条的效力。涉案地块为人防指挥所二期工程，恒和公司附条件竞得涉案地块并在土地出让合同中明确愿为淮安人防办代建房屋，可见，土地出让合同第七条约定的淮安人防办可按每平方米2000元回购房屋，系恒和公司的真实意思表示。虽然涉案地块的容积率最终确定为3.1，对该约定产生一定影响，但051会议纪要已专门就该问题作出安排并给予相应补偿，且恒和公司出具承诺书表示愿意按照051会议纪要的方案全面履行义务。故恒和公司在实际行使权利、履行义务后再请求解除土地出让合同第七条约定，有违诚信原则，本院不予支持。综上，恒和公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11150元，由淮安市恒和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 葛晓明代理审判员 陈 皓代理审判员 潘 宾二〇一六年十月二十五日书 记 员 杨 晓 来自