（2016）黔01民终4581号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-05
案件名称
贵阳经济技术开发区房屋征收中心与贵州德尔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵州德尔房地产开发有限公司,贵阳经济技术开发区房屋征收中心,宋邦友
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终4581号上诉人（原审被告）：贵州德尔房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区北京路266号。法定代表人：祝朝旺，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢伟、覃海龙，国浩律师（贵阳）事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵阳经济技术开发区房屋征收中心，住所地贵阳市花溪区浦江路***号。法定代表人：夏俊，该中心主任。委托诉讼代理人：戴军，贵州吉远律师事务所律师。原审第三人：宋邦友，男，1979年9月8日出生，汉族，住贵阳市花溪区。上诉人贵州德尔房地产开发有限公司（以下简称为德尔房开公司）因与被上诉人贵阳经济技术开发区房屋征收中心（以下简称为房屋征收中心）、原审第三人宋邦友房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2014）花民初字第2573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人德尔房开公司上诉请求：1、撤销原判；2、依法驳回被上诉人全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：双方签订《安置房屋定购协议书（现房）》以后，上诉人并未收到合同约定的购房款，上诉人从未在贵阳农村商业银行矿山支行开设小河分公司账户，一审法院未核实银行账户的真实情况即认定被上诉人支付全部购房款与事实不符。另外上诉人认为双方签订的合同效力待定，并非一审法院认定的辩称合同无效。上诉人认为本案可能涉及刑事犯罪，请求法院移送公安机关立案侦查。被上诉人房屋征收中心辩称，双方当事人签订的房屋定购协议有效，且房屋征收中心的被征收人已实际居住使用。合同履行过程中均是与德尔房开公司小河分公司联系，德尔房开公司小河分公司是德尔房开公司依法成立的分支机构，其行为构成表见代理，房屋征收中心有理由相信德尔房开公司小河分公司的所有活动，包括银行账户均是合法有效的，德尔房开公司小河分公在收到购房款以后也将房屋交给被征收人居住至今。请求二审法院驳回上诉人的上诉。原审第三人宋邦友一审述称，同意房屋征收中心的诉请，其已实际取得汇景苑小区B-2-14-3号房屋，但至今没有取得房屋产权证，要求德尔房开公司尽快办理房屋产权证。二审未到庭陈述意见。房屋征收中心向一审法院起诉请求：1、确认双方于2012年9月14日签订的《安置房屋定购协议书》合法有效；2、依法确认贵阳市花溪区汇景苑小区B-2-14-3号房屋的所有权归第三人所有；3、本案全部费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月13日，原告以贵阳市小河区房屋征收管理局的名义与被告签订《安置房屋定购协议书（现房）》一份，约定原告以558963.5元的价款向被告购买位于贵阳市原小河区黄河南路汇景苑商品房（现房）一套。2012年9月14日，原告再次与被告签订《安置房屋定购协议书（现房）》一份，约定原告向被告购买位于贵阳市原小河区黄河南路汇景苑商品房27套；由原告支付购房款15989950元、维修基金76994元、煤气开户费25740元，三项共计16092684元。两份协议书均约定由被告根据原告的书面通知与原告指定的被征收人签订《商品房买卖合同》，并按《商品房买卖合同》的约定向被征收人交付房屋并办理房屋产权手续。2012年10月29日，原告通过支票支付方式向具体实施房屋安置事宜的德尔房开公司小河分公司分别支付了购房款15989950元、煤气费及维修基金102734元，合计16092684元。贵阳市经济技术开发区国土资源分局与第三人宋邦友于2012年6月14日签订《征地房屋补偿安置协议（产权调换）》，载明原告以贵阳市花溪区汇景苑小区B-2-14-3号房屋（建筑面积137.74平方米）与第三人宋邦友进行房屋产权调换。2014年4月21日，原告向被告送达《关于交付桐荫路（小河段）道路工程项目房屋征收涉及汇景苑安置房的函》，要求被告领取剩余购房款558963.5元，但被告未予领取。在原、被告双方签订协议后，被告按原告的指定将汇景苑小区B-2-10-3号房屋交付给第三人宋邦友但至今未与第三人宋邦友签订《商品房买卖合同》，也未办理房屋产权手续。经原告催促被告履行相关义务，但被告却以未收到购房款为由不予履行，故原告诉至一审法院，请求如前。一审法院认为，依法成立的合同产生法律效力并受法律的保护。本案中，原、被告双方对2012年9月14日签订的《安置房屋定购协议书（现房）》并无异议，协议书为双方当事人自愿签订，合同内容未违反法律规定，合同自双方签订时依法成立并产生法律效力。现原告要求确认此两份《安置房屋定购协议书》合法有效，此项请求符合法律规定，本院予以支持。被告辨称该合同无效，但合同已明确自双方签字盖章后产生法律效力，也并未约定合同需要满足其它条件才能生效，故被告此项辨称缺乏合同依据，不予采信。协议书产生法律效力后，双方均应按合同的约定全面正确地履行。审理中，被告辨称系原告未按合同约定支付购房款，导致被告不能与被征收人签订《商品房买卖合同》。根据法院查明的案情，德尔房开公司小河分公司出具的两份收款收据以及贵阳农村商业银行股份有限公司在原告发出的《关于查询的函》内的答复，已足以证明德尔房开公司小河分公司在2012年10月29日已取得原告按2012年9月14日《安置房屋定购协议书（现房）》的约定所支付的购房款15989950元、煤气费及维修基金102734元，合计16092684元。根据《安置房屋定购协议书（现房）》的约定，原告应按被告指定的银行账户支付购房款，但双方对具体账户并未作出约定。因此，德尔房开公司小河分公司作为被告的下设机构，其收到该款项的情形应视为被告收到此款项。至于小河分公司收到此款项后如何处理，与本案原告无关。对2012年9月13日《安置房屋定购协议书（现房）》所约定的购房款558963.5元，经原告于2014年4月21日通知领款后被告仍未领取，故原告对此款项未能支付给被告的情形亦无过错。据此，被告辨称原告未付款的理由不成立，不予采信。对原告要求确认贵阳市花溪区汇景苑小区B-2-10-3号房屋归第三人宋邦友所有的请求，根据贵阳市经济技术开发区国土资源分局与第三人宋邦友签订的《征地房屋补偿安置协议（产权调换）》，该房屋的权利请求人应为第三人宋邦友而非原告。但在审理中，第三人宋邦友已明确同意原告此项请求，视为其已提出该项主张。现第三人宋邦友根据具有法律效力的《征地房屋补偿安置协议（产权调换）》已实际取得汇景苑小区B-2-10-3号房屋，故该房屋应归第三人宋邦友所有，原告此项请求予以支持。对第三人要求被告办理房屋产权证的主张，因办理产权证系房屋征收人即原告应当履行的后合同义务，原告应当承担此项责任。同时因该房屋系被告开发建设并交付给第三人，故产权办理事宜需要原、被告与第三人三方共同协作完成，故确定由原、被告共同协助原告办理房屋产权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、确认原告贵阳经济技术开发区房屋征收中心与被告贵州德尔房地产开发有限公司于2012年9月14日签订的《安置房屋定购协议书（现房）》合法有效；二、贵阳市花溪区汇景苑小区B-2-14-3号房屋归第三人宋邦友所有；三、原告贵阳经济技术开发区房屋征收中心与被告贵州德尔房地产开发有限公司在本判决生效后九十日内协助第三人宋邦友办理将贵阳市花溪区汇景苑小区B-2-14-3号房屋登记在第三人宋邦友名下的房屋产权证。案件受理费人民币9516元，减半收取4758元，由被告贵州德尔房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点是：德尔房开公司是否收取了涉案房屋购房款。被上诉人房屋征收中心一审时已提供德尔房开公司小河分公司出具的两份收款收据以及贵阳农村商业银行股份有限公司《关于查询的函》的答复，以此证明德尔房开公司小河分公司在2012年10月29日已取得被上诉人按2012年9月14日《安置房屋定购协议书（现房）》的约定所支付的购房款15989950元、煤气费及维修基金102734元，合计16092684元。根据公司法的规定，德尔房开公司小河分公司不具有法人资格，其民事责任由德尔房开公司承担，故德尔房开公司小河分公司收款的行为即应视为被上诉人已对上诉人德尔房开公司履行付款义务。且在其后，上诉人德尔房开公司也按协议约定将房屋实际交付原审第三人宋邦友使用至今。上诉人德尔房开公司否认收取购房款，却并未向被上诉人主张追讨购房款，或向原审第三人主张收回房屋，亦与房屋买卖的交易习惯及日常生活经验不相吻合，故对其否认收取购房款的主张，本院不予采信。上诉人德尔房开公司提出其主张双方签订的合同效力待定，并非一审法院所述合同无效。本院认为，一审法院对上诉人的观点归纳不够准确，但对合同效力的认定并无不当。上诉人德尔房开公司认为本案可能涉及刑事犯罪，请求一审法院移送公安机关立案侦查。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件，上诉人与被上诉人签订的《安置房屋定购协议书（现房）》合法有效，且被上诉人付款行为已经产生履行合同义务的民事法律效果，上诉人相应地应当履行全部合同义务，不属于《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定的情形，对上诉人此项主张本院不予支持。综上所述，贵州德尔房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9516元，由上诉人贵州德尔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 妍审 判 员 唐有临代理审判员 李云鹤二〇一六年十月二十五日书 记 员 任 静 来自