（2016）鲁01民终4784号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-11-02

案件名称

张繁、张梅与济南华辰房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张繁,张梅,济南华辰房地产有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省济南市中级人民法院民事判决书(2016)鲁01民终4784号上诉人（原审原告）：张繁，男，1982年1月8日出生，汉族，无业，住济南市。上诉人（原审原告）：张梅，女，1978年12月12日出生，汉族，无业，住济南市。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐征年，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审被告）济南华辰房地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：张武��董事长。委托诉讼代理人：马铄，山东康桥律师事务所律师。上诉人张繁、张梅因与被上诉人济南华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院(2012)济天民园初字第646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张繁、张梅委托诉讼代理人徐征年、被上诉人华辰公司委托诉讼代理人马铄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张繁、张梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张繁、张梅一审诉讼请求。事实和理由：（一）张繁、张梅从未放弃要求华辰公司承担逾期办证违约责任的权利。1.一审法院认定张繁、张梅自愿放弃了要求华辰公司承担违约责任的权利，无权再追究华辰公司的违约责任是错误的。2.《房屋结算移交协议书》��3条并未记载张繁、张梅放弃要求华辰公司承担逾期办证违约责任的权利。3.《房屋结算移交协议书》系华辰公司提供的格式文本（全体业主均用该文本）。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于合提供格式条款一方的解释。本案中，《房屋结算移交协议书》并未明确张繁、张梅放弃要求华辰公司承担逾期办证违约责任的权利，按照通常理解，张繁、张梅并未放弃任何权利。如果按照一审判决理解，张繁、张梅是否也已经放弃了要求华辰公司对防水（5年），房屋主体结构（50）年等的保修责任。4.《房屋结算移交协议书》的合同目的是张繁、张梅与华辰公司就面积及价款进行结算的协议，并将该协议提交房管局办证。而放弃要求华辰公司承担逾期办证违约责任与《房屋结算移交协议书》没有任何关联，不可能在《房屋结算移交协议书》中进行约定。因此不能理解为张繁、张梅放弃了要求华辰公司承担逾期办证违约责任的权利。5.一审法院故意偏袒华辰公司，自立案至判决，长达三年之久，超出了法定的审理期限。（二）一审判决认定华辰公司逾期办证构成违约，但却未按照合同约定判决华辰公司支付逾期办证违约金，明显错误。华辰公司应当承担逾期办证违约责任。综上，请求二审法院查明事实依法改判支持张繁、张梅的一审诉讼请求。华辰公司辩称，（一）华辰公司已经按照《商品房买卖合同》约定将办理权属登记的相关资料报产权登记机关，房产证未能按期办理的原因是政府房产登记机关工作原因，华辰公司无过错。根据购房合同只有因华辰公司过错原因才承担责任，办理房产证的主体为房管部门，华辰公司只有协助义务，房产证办理的时间华辰公司无法控制，华辰公司的义务只能是按期提交资料。（二）张繁、张梅也了解上述情况，故双方在《房屋结算移交协议书》中明确约定，双方合同项下的权利已全部履行完毕，双方再无纠纷。作为购房人其对合同是非常谨慎注意的，签订协议也是非常慎重的，是真实的意思表示。在此过程中华辰公司无违约事实，不应承担违约责任。一审判决结果正确，请予以维持。张繁、张梅向一审法院起诉请求：1．华辰公司支付张繁、张梅逾期办理房地产权属证书违约金21446.3元；2．本案诉讼费用由华辰公司负担。一审法院认定事实：2009年6月21日，张繁、张梅与华辰公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：华辰公司将其开发的涉案房屋出售给张繁、张梅，总价款为583647元。华辰公司应当于2009年12月31日前将符合合同约定且经五大质量责任主体按照2000年颁布的《建设工程质量管理条例》规定签字验收合格的房屋交付给张繁、张梅。华辰公司应当于房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因华辰公司的原因导致张繁、张梅能在规定期限内取得房地产权属证书的，则华辰公司每日应按张繁、张梅已付购房款的万分之零点五向张繁、张梅赔付违约金，直至产权证办理完毕。上述合同签订后，华辰公司将涉案房屋交付给张繁、张梅，于2010年5月31日向济南市住房保障和房产管理局提交了涉案房屋所在楼宇的所有权初始登记资料，并于2012年4月取得涉案房屋所在楼宇的产权证书。其后，华辰公司即以张贴公告的形式告知了包括张繁、张梅在内的业主可办理房屋权属证书的事宜。2012年5月8日，张繁、张��与华辰公司又签订《房屋结算移交协议书》，其中第3条约定：双方共同确认，现双方已结清上述款项，华辰公司已依约将房屋交付张繁、张梅使用，产权归张繁、张梅所有，双方合同项下权利义务已全部履行完毕，双方再无纠纷。上述协议书签订后，张繁、张梅于2012年7月16日取得涉案房屋的房屋所有权证书。一审法院认为，张繁、张梅与华辰公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。华辰公司应当在涉案房屋实际交付使用之日的次日起180日内将办理权属登记需由其提交的资料向产权登记机关报备，逾期则构成违约。对于何为“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”，依据华辰公司于诉讼中的主张，其于2010年5月31日向济南市住房保障和房产管理局提交涉案房屋所在楼宇的所有权初始登记资料的行为,即系合同第十五条所约定的“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”。因此，其已按约履行了合同义务，不存在违约行为。但是，依据华辰公司的自认及其提交的证据，华辰公司系于2012年4月才取得涉案房屋所在楼宇的产权证书，即产权初始登记。依据新建房屋产权登记之流程及常识，该产权证书系张繁、张梅取得涉案房屋产权证书之前提，在未取得该产权证书之前，张繁、张梅不可能得以办理涉案房屋产权证书。因此，合同第十五条所约定的办理权属登记需由华辰公司提供的资料报产权登记机关备案应系指取得涉案房屋所在楼宇的整体产权初始登记，而并非华辰公司主张的其已向产权登记机关提交了涉案房屋所在楼宇的所有权初始登记资料的行为。截止至2010年5月31日，华辰公司所完成的仅系合同第十五条所约定的“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关”，而非取得“备案”。据此，又因华辰公司未能就其逾期取得涉案房屋所在楼宇整体产权初始登记（即备案）并非其责任进行举证，故其逾期“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”的行为已构成违约。但是，违约责任既可由双方当事人设定，亦可由双方当事人协商免除。如判决认定事实部分所述，张繁、张梅与华辰公司又签订了《房屋结算移交协议书》，该协议书亦系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人亦应恪守履行。该协议书第3条约定，“双方合同项下权利义务已全部履行完毕，双方再无纠纷”。此约定表明，张繁、张梅与华辰公司已就双方所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议所约定的权利义务均已履行完毕的事实予以认可，且就《商品房买卖合同》及其补充协议的履行行为不再存有异议，即使有之，业已放弃，因“双方再无纠纷”。因此，该约定应视为张繁、张梅自愿放弃了要求华辰公司承担违约责任的权利。至此，张繁、张梅于诉争合同中的权利已经用尽，其无权再追究华辰公司的违约责任。据此，现张繁、张梅再要求华辰公司按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定承担违约责任于法无据，不予支持。就此，张繁、张梅虽于诉讼中主张其签订该协议书系因“合同约定的面积与实际面积不一致”，且“如不签该协议，华辰公司不会给张繁、张梅办理房产证”，但是，如其所言，既然签订该协议书的原因之一系因“合同约定的面积与实际面积不一致”，且该协议书又涉及到购房款的面积差异处理问题，那么其在签订该协议时理应持主动态度及��慎审查之义务，对其不利之约定理应予以排除，此为其一；其二，张繁、张梅并未就其主张的“如不签该协议，华辰公司不会给张繁、张梅办理房产证”之带有受迫性质的事实予以证实，且华辰公司亦不认可，故其该主张并不能成立；因此，对于张繁、张梅的上述主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回张繁、张梅的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系张繁、张梅与华辰公司之间因商品房预售合同的履行而发生的争议，属商品房预售合同纠纷。根据双方《商品房买卖合同》约定，华辰公司应当在房屋交付使用后180日内将��理权属登记相关资料报登记机关备案，结合登记机关依法正常办理房地产权属登记手续所需工作时间，虽然华辰公司于2010年5月31日向登记机关提交了相关资料，但华辰公司直至2012年4月取得涉案房屋所在楼宇的产权证书后，才通知张繁、张梅办理涉案房屋的权属证书。由此可见，张繁、张梅在2012年5月8日与华辰公司签订《房屋结算移交协议书》时，就应当知道华辰公司存在逾期办证的违约行为。张繁、张梅作为完全民事行为能力人，在应当知道华辰公司逾期办证的情况下，仍然与华辰公司签订《房屋结算移交协议书》，并明确约定“双方合同项下权利义务已全部履行完毕，双方再无纠纷”，一审认为张繁、张梅自愿放弃了要求华辰公司承担逾期办证违约责任的权利符合实际，并无不当。一审审理时间虽然较长，但并未影响案件的处理结果。综上所述，张繁、张梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由上诉人张繁、张梅负担。本判决为终审判决。审　判　长　　车言江代理审判员　　许海涛代理审判员　　王立强二〇一六年十月二十五日书　记　员　　孙培培微信公众号“”