（2016）辽04民终1304号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-29

案件名称

抚顺兴隆宝通置业有限公司与陈福兴、张维芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省抚顺市中级人民法院

所属地区

辽宁省抚顺市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

抚顺兴隆宝通置业有限公司,陈福兴,张维芬

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽04民终1304号上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区抚顺城路（东段）11-1号楼4、5号门市。法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。委托代理人：李弘熙，该公司职员。委托代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈福兴，男，1942年5月5日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：张维芬，女，1947年9月18日出生，汉族，住抚顺市顺城区。二被上诉人共同委托代理人：陈新芳，女，1974年4月14日出生，汉族。系被上诉人陈福兴、张维芬女儿。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司因与被上诉人陈福兴、张维芬房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。抚顺兴隆宝通置业有限公司的委托代理人邢福、李弘熙，被上诉人陈福兴、张维芬的委托代理人陈新芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚顺兴隆宝通置业有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、依法改判上诉人不返还被上诉人购房款及违约金等款项；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并返还被上诉人购房款及违约金缺乏事实和法律依据。双方签订《商品房买卖合同》时，约定上诉人返租被上诉人购买的商铺三年，年租金是总房款的8%，从合同中约定的交房之日起返租被上诉人商铺并计算租金，三年的租金是总房款的24%，双方约定上诉人先行支付21%的租金，余下3%租金按年返还1%，三年内支付完毕；而上诉人支付租金的方式是从被上诉人购买商铺的总房款中直接扣除租金，以折抵房屋总价款的方式结算租金；双方已形成事实上的房屋租赁合同关系，上诉人已承租被上诉人购买的商铺，三年的租金已支付90%以上，租赁合同已实际履行，上诉人交房之日即为租赁关系生效之日，双方的租赁合同关系已形成，应视为已交付房屋，不存在上诉人逾期交房的情况，被上诉人无权请求解除商品房买卖合同。因此，一审判决存在错误，理应改判。陈福兴、张维芬辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，应依法维持原判。购房款已经全部付清。按照商品房买卖合同约定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应于2015年9月30日前交付争议房屋，但至今未按合同约定交付房屋。依据合同约定及相关司法解释规定，法院应支持陈福兴、张维芬解除合同的诉请。由于抚顺兴隆宝通置业有限公司严重违约，导致合同目的无法实现，抚顺兴隆宝通置业有限公司应返还陈福兴、张维芬已经支付的购房款，并赔偿因此产生的全部费用。陈福兴、张维芬向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的编号为R201400809848号与编号为R201400810238号《抚顺市商品房买卖合同》；2、判令抚顺兴隆宝通置业有限公司依据（1）《抚顺市商品房买卖合同》编号R201400809848赔付房款人民币173,115.00元，逾期违约金房款的0.5%向我方支付。（2）《抚顺市商品房买卖合同》编号R201400810238赔付房款人民币155,688.00元，逾期违约金房款的0.5%向我方支付；3、判令抚顺兴隆宝通置业有限公司承担我方已缴纳的各项契税及相关费用：（1）依据《中华人民共和国税收缴款书》（141）辽地现01516163赔付税款7011.16元。（2）依据《中华人民共和国税收缴款书》（141）辽地现01516164赔付税款6305.36元；4、判令抚顺兴隆宝通置业有限公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年11月13日，陈福兴、张维芬与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订合同编号为R201400809848号抚顺市商品房买卖合同。双方在合同中约定：陈福兴、张维芬购买抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该商铺销（预）售许可证号为XK2014106-771，位于抚顺市顺城区新城路东段5-15号楼3213铺，建筑面积14.47平方米，每平方米单价11,963.72元，房屋总价款为173,115.00元。同日与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订合同编号为R201400810238号抚顺市商品房买卖合同。双方在合同中约定：陈福兴、张维芬购买抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该商铺销（预）售许可证号为XK2014106-822，位于抚顺市顺城区新城路东段5-15号楼3264铺，建筑面积12.91平方米，每平方米单价12059.49元，房屋总价款为155,688.00元。同时合同约定抚顺兴隆宝通置业有限公司在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付陈福兴、张维芬，逾期90日后陈福兴、张维芬有权解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司应自陈福兴、张维芬解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按陈福兴、张维芬累计已付款的0.5%向其支付违约金。陈福兴、张维芬向抚顺兴隆宝通置业有限公司交纳购房款合计328,803.00元。2014年12月11日，抚顺兴隆宝通置业有限公司为陈福兴、张维芬开具销售不动产统一发票。2014年12月17日，陈福兴、张维芬向税务机关交纳两处房屋契税、印花税合计13,316.52元。现该争议房屋现处于停工状态。抚顺兴隆宝通置业有限公司未能在合同约定期限交付房屋，陈福兴、张维芬多次与抚顺兴隆宝通置业有限公司协商未果，故来院告诉，要求1、解除陈福兴、张维芬与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的编号为R201400809848号与编号为R201400810238号《抚顺市商品房买卖合同》；2、判令抚顺兴隆宝通置业有限公司依据（1）《抚顺市商品房买卖合同》编号R201400809848赔付房款人民币173,115.00元，逾期违约金房款的0.5%向陈福兴、张维芬支付。（2）《抚顺市商品房买卖合同》编号R201400810238赔付房款人民币155,688.00元，逾期违约金房款的0.5%向陈福兴、张维芬支付；3、判令抚顺兴隆宝通置业有限公司承担陈福兴、张维芬已缴纳的各项契税及相关费用：（1）依据《中华人民共和国税收缴款书》（141）辽地现01516163赔付税款7011.16元。（2）依据《中华人民共和国税收缴款书》（141）辽地现01516164赔付税款6305.36元；4、判令抚顺兴隆宝通置业有限公司承担本案诉讼费用及保全费用。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。在本案中，陈福兴、张维芬与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。陈福兴、张维芬按合同约定交纳购房款后，抚顺兴隆宝通置业有限公司负有按合同约定时间交付房屋的义务。抚顺兴隆宝通置业有限公司未按合同约定时间交付房屋，陈福兴、张维芬有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求抚顺兴隆宝通置业有限公司支付违约金。故对于陈福兴、张维芬要求解除与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同，及要求抚顺兴隆宝通置业有限公司返还购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。关于陈福兴、张维芬主张按照逾期违约的0.5%支付违约金一节，因是双方签订的合同约定且不违反法律规定，一审法院予以支持。关于陈福兴、张维芬主张抚顺兴隆宝通置业有限公司返还契税一节，因合同解除后其所交纳契税应由税务部门予以返还，故一审法院对陈福兴、张维芬此项诉求不予支持，但抚顺兴隆宝通置业有限公司应协助、配合陈福兴、张维芬办理相关手续及提供必要材料。关于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称双方成立反租关系，其不存在违约行为一节，首先，抚顺兴隆宝通置业有限公司的主张并无相关证据予以证明，其次，即便抚顺兴隆宝通置业有限公司主张的事实存在，该行为应视为抚顺兴隆宝通置业有限公司为出售房屋而采取的促销手段，在抚顺兴隆宝通置业有限公司没有按合同约定时间、条件交付房屋的情况下，其主张的租赁关系没有成立的客观基础，故对其辩称理由，一审法院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除陈福兴、张维芬与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的编号为R201400809848号及编号为R201400810238号抚顺市商品房买卖合同；二、抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效后三十日内一次性返还陈福兴、张维芬购房款328,803.00元；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效后三十日内一次性支付陈福兴、张维芬违约金1644.02元四、驳回陈福兴、张维芬其他的诉讼请求。案件受理费6432.00元，减半收取3216.00元，保全费2280.00元，合计5496.00元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决认定事实均没有争议，本院予以确认。本院认为，陈福兴、张维芬与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案，陈福兴、张维芬已按合同约定支付全部购房款，抚顺兴隆宝通置业有限公司未按合同约定交房日期，即2015年9月30日前交付争议房屋，应承担相应违约责任。抚顺兴隆宝通置业有限公司至今未交付争议房屋，陈福兴、张维芬依据双方约定要求解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司亦未能提供证据证明其逾期交房存在正当理由，一审判决解除陈福兴、张维芬与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以支持；对于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称双方构成租赁关系，应视为已交付房屋的上诉理由，陈福兴、张维芬对于租赁关系不予认可，抚顺兴隆宝通置业有限公司未提供证据证明双方存在租赁法律关系，故抚顺兴隆宝通置业有限公司该上诉理由缺乏事实根据及法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述规定，陈福兴、张维芬与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同解除后，抚顺兴隆宝通置业有限公司应当返还已经收取的购房款并支付违约金。综上，抚顺兴隆宝通置业有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6257元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。本判决为终审判决审判长　张　帆审判员　秦　梦审判员　何福苍二〇一六年十月二十五日书记员　罗晓姝 搜索“”