（2016）湘1322民初798号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-11-11
案件名称
何告平与湖南湘煤基本建设工程有限责任公司、朱福来房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
新化县人民法院
所属地区
新化县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何告平,湖南湘煤基本建设工程有限责任公司,朱福来
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百二十条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1322民初798号原告何告平，男，1963年1月23日出生。委托代理人曾军，新化县天骄法律服务所法律工作者。委托代理人罗懿，新化县天骄法律服务所法律工作者。被告湖南湘煤基本建设工程有限责任公司。法定代表人马政辉，该公司董事长。被告朱福来，男，1969年3月19日出生。两被告的委托代理人陈晓东，湖南迪坤律师事务所律师。原告何告平与被告湖南湘煤基本建设工程有限责任公司（以下简称湘煤公司）、朱福来房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告何告平请求判令：1、两被告立即向原告交付房屋产权证和土地使用权证，2、两被告立即办好原告的水电落户手续并安装进户，3、两被告依法承担违约责任，赔偿原告违约金30000元。被告方答辩要点：1、原告所诉事实不实，被告方并没有违约。本案的原告与被告在2010年签订了房屋集资合同，每一个集资户的价款可能不同，但合同内容基本一致，所签订的合同都是按照合同的第四条第一种方式来支付房屋价款，集资户预交了2000元，但这2000元只是预交款，而非原告所称的水电落户费用，并不是水电落户包干费。双方签订合同后，原告方支付了90%的房款，对于10%的余款，合同约定在交付房屋时全部付清，按照合同的规定，双方应当是一手交钱，一手交房。2、交房的时间是否存在延误，按照合同的约定，大概在2012年交付房屋，被告方基本是按照进度建好房屋，并不是迟延交房，可能有个别房屋交付慢几天，这可能是客观原因引起，但并不能就此认定被告方违约。到目前为止，本案的原告仍然没有向被告交清房屋余款和被告方代付的其他费用，所以不能认定被告方违约。按照合同的约定，交房的前提是应当交清钱，如此看来，原告方也存在违约行为。根据合同第八条及合同附件三的规定，原告应当交清房款和代付款，现在被告方已经交付房屋，但原告并没有付清应当由其交纳的费用。既然原告没有交清费用，被告方不去办理两证也不是违约行为，被告方目前垫付费用办理好了相关权证，只是没有交给原告，原因就是原告没有按照合同约定交纳相关费用及房款，责任不在被告方。3、办理水电落户手续并安装进户的问题，这确实应当由被告方代办，这是合同的约定，但2000元钱只是预收，并没有约定是水电落户安装包干的费用，而且合同约定的这些费用是由被告方按实代收，约定也是将费用交清才能办理，而目前没法办理水电落户手续，就是因为原告方没有交清相关费用造成的，只要原告方交清了各项费用，被告方会按照合同约定，交付房屋权证并尽快办理水电落户手续。综上，原告未交清的房款应当交付被告，原告未依约履行合同，存在违约行为，原告方的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，对本案无争议的事实，本院确认如下：1、2009年7月13日，被告湖南湘煤基本建设工程有限责任公司（以下简称湘煤公司）办理了新国用（2009）第027-1号国有土地使用证，并办理建设用地规划许可证，兴建“湘煤基建安居小区”（位于上梅镇天华南路）。房屋的承建实际由被告朱福来负责，即被告朱福来系房屋建设的实际施工人。该安居小区分两期，第一期是A栋、B栋，主要用于湘煤公司的职工居住；第二期C栋、D栋。当被告就C栋、D栋开工建房到三、四层时，被告对外声称销售房屋。2、2010年7月4日，原告与被告湘煤公司签订了一份《湘煤基建安居小区（C、D）座集资合同》，合同约定：原告购买被告湘煤公司修建的安居小区C座集资房第二单元第三层302号住宅一套，房屋面积129.17平方米，价格为每平方米1380元，总购房款178254元。签订合同时，原告按照合同约定支付了房款160429元，还交纳了水电落户费2000元，物业维修资金1926元，余款17825元约定待交付产权证书时按实际面积结算交付，被告湘煤公司当即向原告出具了收款收据。另约定：房屋应于2011年5月18日交付使用，逾期90日仍不能交付房屋的，原告有权单方解除合同，并按日向原告支付已交房款万分之五的违约金。产权证书应于交房后的两年内办好并交给原告，如逾期交付，亦按日向原告支付已交房款万分之五的违约金。对于房款，于房屋交付时付清，未按时交付的，双方约定，逾期30日之内，由原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期30日之后，被告有权解除合同，由原告按累计欠交的应付房款的40%向被告支付违约金。在合同的附件（三）中，双方约定由被告为原告办理房产证、土地使用证、水电落户，其中办理房产证的工本费（约90元）、印发税（免收）、契税（按国家新政策优惠标准代收），办理土地使用权证的工本费（450元）、印发税（免收）由原告承担；办理水电落户的费用由被告按实代收，原告承担。被告朱福来为原告所交的房产契税为2516.84元。被告朱福来陈述，办理该安居小区的各种税费花费了200余万元。3、2012年4月，被告将房屋交付原告，原告未交清购房余款；2015年8月、12月，被告朱福来分别为原告办好了房屋产权证和土地使用权证，但要求原告再交办证费24000元才将证书交给原告。被告方至今没有将两证交付原告。同时，被告没有为原告办理水电落户手续，但保证了原告水电的正常使用，原告除预交了2000元外，亦未向被告交清水电落户费用。经审核，原告房产证上的实际面积为128.41平方米。法律适用争议本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为以下几个方面：关于原、被告所签订的合同性质。原告认为：原告所购被告的房屋实际属于商品房，而不是集资房。被告出售C、D栋时面向不特定的社会人群，原告也没有参与协商如何修建房屋。签订合同时，房屋已经建到了第四层，不是先集资再建房，也没有成立集资委员会，没有通过集体开会公开招标。房屋的价格符合市场行情，比集资建房要高得多。被告方认为：原、被告签订的合同名称明确为房屋集资合同而非买卖合同，湘煤公司不是商品房开发企业，不具备商品房开发资质。集资修建安居小区，主要针对的住户是企业职工，当然也有外来人员购得集资房屋。成立集资委员会并不是集资建房的法定条件，因企业改制，当时也无法成立集资委员会。另外，商品房买卖需要办理预售许可证。本案中安居小区就没有办理，也没有任何单位进行处罚。本院认为，虽然原、被告签订的合同名称系房屋集资合同，但从合同的内容来看，双方明确了房屋的具体价格、支付方式、违约责任等条款，房屋的价格与当时的市场行情相当，况且双方都没有履行集资建房的相关程序，因此，双方签订的合同名为集资建房合同，实为房屋买卖合同。关于水电落户问题。原告认为：依据合同约定，被告有义务为原告办理好水电落户手续，且原告已将相关费用2000元交清，被告至今未予办理属于违约。被告认为：合同中并没有约定水电落户的具体时间，被告是应当办理水电落户，但原告应当缴纳相关的费用，原告已交的2000元，只是预交款，并不是水电落户的全部费用。本院认为，根据合同附件（三）第三条规定，由被告按实代收水电落户费，办理落户手续；同时，被告出具的收款收据中也明确为水电落户预交款。故原告所购房屋的水电落户手续应由被告办理，相关费用由原告承担。关于房屋产权证、土地使用权证的办证费用如何确定。原告认为：原、被告双方系房屋买卖关系，根据合同约定，原告只应承担契税、印发税及证件工本费。被告认为：双方系集资建房，被告因建房办证所花费的相关税费，应由原告等集资户承担，每户要承担24000元（含税费、配套设施费、门窗费）。本院认为，如前所述，原、被告之间实际属于房屋买卖合同关系，合同中对办理两证需要原告承担的项目进行了明确，双方应当按合同约定履行。经本院调查核实，对于买卖房屋的，办理产权证时，契税应由买方承担，其标准为；房屋面积在144平方米以上的，按房屋价款的4%收取，144平方米以下的按房屋价款的2%收取；登记费每户约80元；印发税5元或免交。办理土地使用权证，由买方承担登记费32元，交易服务费90元，测绘服务费312元，印发税5元或免交。核实的情况与双方确定的项目及费用基本相符。关于双方是否违约的问题。原告认为：被告未按合同约定向原告交付房屋，未及时为原告办理并交付两证，未为原告办理好房屋水电落户手续，均存在违约行为，要求赔偿违约金30000元。被告认为：被告并没有违约，因为原告同样没有履行合同。按合同约定，被告交付房屋时，原告应交清房款，但原告至今没有交清；被告在原告承担费用的情况下，已为原告办理了两证，至于没有交付是因为原告拒绝承担相应的费用；水电落户手续，被告同意办理，但原告应按实缴纳费用，况且被告为原告安排好了水电的正常使用，原告连几年的水电费都没有交给被告。本院认为，在履行合同过程中，双方都存在违约行为，根据合同的相对性原理，双方均应严格履行合同。鉴于本案实际，双方的违约行为均未给对方造成较大经济损失，因此，基于公平原则，对原告要求被告赔偿违约金30000元的请求，本院不予支持。至于被告所称原告拖欠水电费的问题，被告可另行主张权利。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《湘煤基建安居小区（C、D）座集资合同》，其实质属房屋买卖合同，且系双方的真实意思表示。依法成立的合同，对当事人既有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告朱福来虽然不是合同的相对方，但其是房屋的实际施工人，也是合同权利义务的享有者和承受者，应当与被告湘煤公司承担连带责任。对于两被告已为原告办理的房屋产权证和土地使用权证，应当依约交付给原告，同时，原告亦应依约向被告支付购房余款16776.80元（128.41平方米×1380元/平方米-已付的160429元），支付被告办理两证的费用3056.84元（房产证工本费90元+契税2516.84元+土地使用证费用450元）。对于原告房屋水电落户手续，被告应当在合理期限内为原告办理好，因此发生的规费原告应按实承担（已付被告的2000元应予扣减）。关于原告要求被告赔偿违约金30000元的请求，因双方均有违约行为，且原告未能提供违约金的具体依据，故对该请求本院不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：在本判决生效后十日内，由被告湖南湘煤基本建设工程有限责任公司、朱福来向原告何告平交付房屋产权证及土地使用权证，同时由原告向被告方支付购房余款16776.80元及被告代付的办证费用3056.84元；由被告方在本判决生效后60日内为原告所购被告房屋办理好水、电落户手续，相关规费由原告承担（已付被告的2000元应予扣减）；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费700元，由原告负担300元，被告方负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长 邹人献人民陪审员 肖宝田人民陪审员 刘立崧二〇一六年十月二十五日代理书记员 刘星余附相关法律条文：对《中华人民共和国合同法》的适用第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 关注微信公众号“”