（2016）粤2071民初9963号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2017-03-31
案件名称
何辉林与李林华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何辉林,李林华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初9963号原告：何辉林，男，1987年6月14日出生，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：朱志强、贺嘉发，分别系广东凯行律师事务所律师、实习律师。被告：李林华，男，1984年1月26日出生，汉族，身份证住址广东省翁源县。原告何辉林与被告李林华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何辉林委托诉讼代理人朱志强到庭参加诉讼，被告李林华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何辉林向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还定金5万元；2.判令被告向原告支付违约金92000元。庭审中，原告称立案后，中介公司已将定金5万元退回原告，因此，原告变更诉讼请求为:1.解除原被告签订的中山市二手房买卖合同及居间服务合同；2.被告向原告支付违约金5万元。事实和理由：原告与被告于2015年11月23日在中山市家家顺房地产经纪有限公司（下称中介方）的居间介绍下签订中山市二手房买卖及居间服务合同，约定由原告购买被告所有的位于中山××路××房，转让总价款为46万元，原告于合同签订之日向被告支付了定金3万元，于2015年11月25日向被告支付定金2万元。2016年2月2日，原告按照合同约定取得银行贷款批复，立即通知被告办理注销抵押登记手续，但被告不予理会。中介方和原告分别于2016年3月1日和3月25日连续发告知函给被告，要求被告于2016年3月29日前办妥注销抵押登记手续并将房产证原件交予中介方，被告仍不予理会。原告及中介方多次与被告进行沟通，被告均拒绝继续履行合同。原告对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.中山市二手房买卖合同及居间服务合同、资金托管协议、收据；2.补充协议两份；3.中国邮政储蓄银行消费贷款审批通知书；4.（2016）广东凯律函字第65号律师函、EMS及拒收回执；5.中山市不动产登记资料证明表。被告李林华未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，但被告李林华没有到庭参加诉讼。根据当事人陈述和经本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年11月23日，原告何辉林（买方）与被告李林华（卖方）、中山市家家顺房地产经纪有限公司（居间方，以下简称家家顺公司）签订中山市二手房买卖及居间服务合同，合同约定：买卖双方交易的房地产位于中山××路××房，转让总价款为46万元，定金为5万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金2万元，本合同签订后3个工作日内再向卖方支付定金3万元；买方须于2015年12月5日之前支付除定金之外的首期款2万元至买卖双方约定的银行监管账户，买方意向贷款金额为39万元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2015年12月1日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约；该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后）40个工作日内自行筹资还请银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；合同还约定了其他内容。合同签订当日，原告何辉林（买方）与被告李林华（卖方）、家家顺公司（居间方）签订资金托管协议，协议中约定：买卖双方同意将定金5万元（含交房保证金5000）交由居间方免息托管；该协议还约定了其他内容。2015年11月23日，原告何辉林（买方）与被告李林华（卖方）签订补充协议，协议约定：买方自愿提前支付首期款2万元协助卖方偿还贷款，支付时间为银行通知卖方扣款或之前。2015年12月6日，原告何辉林（买方）与被告李林华（卖方）签订另一份补充协议，协议约定：卖方承诺在签署此补充协议之日起5个工作日内把房产证和土地使用证交到居间方，并配合买方办理银行贷款手续；卖方承诺在买方取得银行贷款批复后40个工作日内自行筹资还清黄展豪款项后申请银行还款……办妥注销抵押登记手续并办理同买方解除二押手续的同时将房地产权证和土地使用证原件交于居间方进行过户手续；如卖方有以上任意一条款未按时间做到，则视为违约，须双倍赔偿定金给买方；该补充协议还约定了其他内容。原告于2015年11月23日向被告支付定金2万元，于2015年11月25日向被告支付定金3万元。2016年2月2日，原告获得中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行37.5万元的贷款批复。后被告没有偿还银行贷款并注销抵押，房屋买卖合同没有继续履行。2016年5月11日，原告委托律师向被告发律师函，要求与被告解除房地产买卖合同并要求被告返还定金5万元，并赔偿违约金92000元。被告收函后未有回复，原告经追偿无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原被告签订的房地产买卖合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认，当事人均应恪守履行。原告被双方签订的合同中约定被告承诺在原告取得银行贷款批复函后40个工作日内自行筹资还请银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。但截至原告起诉之日，被告仍拒绝履行合同义务，被告逾期履行合同义务早已超过15个工作日，该行为已构成违约，合同约定的解除条件已成就，原告据此请求解除原被告签订的房屋买卖合同，理据充分，本院予以支持。需要说明的是，本案处理的是房屋买卖合同关系，何辉林、李林华与家家顺公司之间的居间合同法律关系不属于本案审理的范围，本案不作处理，本院准许解除的只是原告何辉林与被告李林华之间的房屋买卖合同法律关系。原被告签订的房屋买卖合同因被告违约而解除，被告还应承担违约金，合同约定被告没有按照约定期限履行义务，原告有权要求被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。庭审中，原告确认向被告支付的5万元定金是托管在居间方家家顺公司处，家家顺公司已将该定金5万元退还给原告，本院予以确认。原告并将违约金调整为5万元，属于原告自行处分自己民事权利的行为，符合法律规定，本院予以准许。被告经本院依法公告传唤，公告期满后无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上，原告诉求理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告何辉林与被告李林华于2015年11月23日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中买卖双方的权利义务内容；二、被告李林华于本判决生效之日起七日内向原告何辉林支付违约金5万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元（原告已预交9820元），由被告李林华负担（被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 刘 宇审 判 员 梁丹妮人民陪审员 邓杏妹二〇一六年十月二十五日书 记 员 蔡春容刘佳林 关注公众号“”