（2016）皖02民终1505号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-11-11

案件名称

芜湖华亿物业管理有限责任公司与季宏智房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省芜湖市中级人民法院

所属地区

安徽省芜湖市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

季宏智,芜湖华亿物业管理有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

安徽省芜湖市中级人民法院民事判决书（2016）皖02民终1505号上诉人（原审被告）：季宏智，男，汉族，1987年10月24日生，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：尹佃阳，北京大成（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）芜湖华亿物业管理有限责任公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：章国琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：王文，安徽兴皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：许马飞，安徽兴皖律师事务所律师。上诉人季宏智因与被上诉人芜湖华亿物业管理有限责任公司（以下简称华亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2015）镜民一初字第02216号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月29日立案后，依法组成合议庭，因当事人双方均未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。季宏智上诉请求：1、撤销芜湖市镜湖区人民法院（2015）镜民一初字第02216号判决，改判驳回华亿公司一审全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由华亿公司承担。事实和理由：一、一审程序违法。根据《最高人民法院关于适用﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥中有关举证时限规定的通知》第三条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十三条第三款的规定，本案未重新确定不少于30日的举证期限，且在上诉人提出异议后仍然不予确定举证时间系程序违法。二、华亿公司一审诉讼请求不能成立。2014年10月底，研磨时光咖啡店即不再经营，同时华亿公司将经营场所的门锁更换，致使季宏智事实上已不再租用涉案房屋；华亿公司自认也是从2014年10月开始未支付房租，但季宏智有保证金10000元，足以支付所欠的租金。关于所主张的水电费，其一，根据一般经验法则，水电费欠到15万元，水电照常使用而无人催缴不符合常理；其二，没有水电主管部门的水电收费单据，华亿公司的主张缺乏事实依据；其三，还款计划书系伪造，季宏智未在还款计划书上签名。三、诉讼主体不适格。1、自2011年4月起，朱瑞宁、吴斌和季宏智共同投资经营研磨时光咖啡店加盟店，所以本案应追加朱瑞宁和吴斌为共同被告参加诉讼；2、华亿公司非水电费征缴单位，其无权主张涉案水电费。华亿公司辩称：一、一审程序合法。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞司法解释》第二百六十六条规定，一审法院依法向季宏智送达法律文书，季宏智拒不到庭，放弃举证、质证辩论等诉讼权利，应自行承担不利后果。一审法院并未剥夺季宏智的诉讼权利。二、华亿公司诉讼请求合法。1、季宏智拖欠华亿公司房租67083元、滞纳金6900元，有双方租赁合同为证。2、季宏智拖欠华亿公司水电费102068元，有还款计划书为证。季宏智称还款计划书系伪造，应在一审举证期限内申请鉴定。三、当事人诉讼主体适格。1、涉案合同系华亿公司与季宏智签订，根据合同相对性，季宏智作为本案原审被告主体适格。2、涉案租赁合同对水电费交纳进行了约定，其后在双方签订的还款计划书中，季宏智对拖欠150000元水电费予以确认，且按约履行了部分水电费欠款，故华亿公司有权向季宏智主张水电费。四、季宏智在一审诉讼中存在滥用讼权利行为。一是在合同有明确约定租赁物业所在地即为管辖所在地的情况下，仍提出管辖权异议，且在一审裁定驳回后提起上诉，显属恶意拖延诉讼时间；二是在一审法院依法送达诉讼文书后，无故不到庭参加庭审，却在一审作出判决后提起上诉，滥用诉权故意明显。华亿公司向一审法院起诉请求：1、解除房屋租赁合同；2、季宏智立即支付租金14375元，并支付2014年11月15日之后起至实际交付为止的房屋占有使用费；3、季宏智支付租金滞纳金6900元；4、保证金10000元不予退还；5、季宏智补缴拖欠的水电费102068元；6、季宏智承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年5月21日，安徽华亿工贸集团有限责任公司委托华亿公司为行纪人，代为负责管理镜湖区新时代广场10#层房屋（建筑面积为364.15平方米）的租赁事宜。2010年7月10日，季宏智以每年115000元向华亿公司租赁位于芜湖步行街“新时代广场”门面房（建筑面积为120平方米）用于经营芜湖市研磨时光咖啡馆，并签订租赁合同一份，约定租赁期为五年；租赁费半年一付，每半年期满五日前缴纳下半年租金；如逾期缴纳，按每日4‰缴纳滞纳金。合同另约定，如承租人拖欠房租、水电费达20天的，出租人有权终止合同，因此造成损失的，由承租人负责赔偿；合同签订当日应交纳保证金10000元，待季宏智退租时，将承租的房屋交华亿公司验收合格后，保证金退还给季宏智。同日，季宏智支付了保证金1万元。其后，季宏智按约支付租金至2014年9月30日。2014年3月，芜湖市研磨时光咖啡馆出具还款计划书一份，载明“兹研磨时光咖啡馆欠华亿集团水电费共计150000元（拾伍万元整），计划每月月底还7000元整（柒仟元整）。月底还款同时交下一个月的房租，于2014年3月底开始还款（不超过当月时间），每月中旬15号水电费单子下来之后交每月店内自动产生的水电费”。其后，芜湖市研磨时光咖啡馆按约缴纳7期的水电费49000元后，再未缴纳租金和水电费。2014年11月19日，华亿公司起诉至法院要求解除与季宏智之间的房屋租赁合同。2015年4月29日，法院将起诉状副本公告送达季宏智，2015年7月15日，华亿公司撤回起诉。另查明，1、2015年11月6日，芜湖华亿国际购物中心有限责任公司将涉案房屋出租。2、2014年10月14日至10月31日，芜湖市研磨时光咖啡馆新产生水电费1068元。一审法院认为：华亿公司与季宏智签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方均有约束力。季宏智逾期支付房租、水电费达20天，华亿公司要求解除租赁合同符合合同约定，予以支持，起诉状副本送达季宏智之日为合同解除之日，故确认双方于2015年4月29日解除房屋租赁合同。季宏智自2014年10月1日起未缴纳租金，故华亿物业主张自2014年10月1日起至2015年4月29日止的租金67083元（115000元／年÷12月×7月），有合同依据，予以支持。华亿公司继续主张至实际履行之日止的租金（按115000元／年计算），因华亿公司自2014年11月19日即已主张解除房屋租赁合同，起诉状副本也于2015年4月29日公告送达季宏智，但直至2015年11月6日涉案房屋才被再次出租，在此之前的房租损失是因为华亿公司的原因使得损失进一步扩大，故自2015年4月30日之后的房租损失不予支持。华亿公司主张滞纳金损失，有合同依据，法院予以确认。自2014年10月1日起至2015年4月29日止共计211天，经核算，滞纳金为56618.05元（67083元×4‰×211天）。华亿公司主张滞纳金损失6900元，系原告的自由处分权，法院予以支持。季宏智尚欠水电费102068元，有缴费通知单、还款计划书为证，故对华亿公司的还款主张予以支持。华亿公司主张保证金1万元不予退还，因房屋租赁合同中仅约定积极情形，并未约定季宏智违约时华亿公司有权没收保证金，故对华亿公司该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：确认华亿公司与季宏智于2010年7月10日签订的房屋租赁合同于2015年4月29日解除；二、季宏智于判决生效之日起十五日内支付华亿公司尚欠的房屋租金67083元、水电费102068元、滞纳金6900元；三、驳回华亿公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1583元、保全费1220元，合计2803元，由季宏智负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案争议的焦点为：1、一审法院是否应追加季宏智的共同投资人作为原审被告；2、华亿公司作为原审原告向季宏智主张水电费是否合法；3、一审法院诉讼程序是否违反法律规定；4、季宏智是否欠华亿公司租金。对此，分析如下：（一）关于是否应追加季宏智的共同投资人作为原审被告的认定。季宏智在上诉状中，陈述其与朱瑞宁、吴斌为芜湖研磨咖啡店共同投资人，一审应将朱瑞宁和吴斌追加为被告。本案为租赁合同关系，租赁合同的承租人为季宏智。根据合同相对性，一审法院将季宏智作为原审被告符合法律规定。季宏智在诉讼并未举证证明朱瑞宁与吴斌为其共同投资人，其在一审中亦未申请追加被告，故季宏智关于应追加朱瑞宁与吴斌为原审被告的上诉请求无事实和法律依据，对此不予支持。（二）关于华亿公司作为原审原告向季宏智主张水电费是否合法的认定。季宏智租赁涉案门面房用于经营芜湖市研磨时光咖啡馆，合同约定租赁门面房的水电费由季宏智交纳。2014年3月，芜湖市研磨时光咖啡馆向华亿公司出具还款计划书一份，载明“兹研磨时光咖啡馆欠华亿集团水电费共计150000元（拾伍万元整），计划每月月底还7000元整（柒仟元整）。”华亿公司虽不是收取水、电费的主体部门，然对于代为支付的水电费，其有权向承租人主张。故华亿公司作为原审原告向季宏智主张水电费并无不当。且自2014年3月至2014年9月，在7个月时间里，芜湖市研磨时光咖啡馆共归还华亿公司水电费49000元，还款计划书的约定部分得到实际履行，该还款计划书对季宏智具有约束力，季宏智虽称该还款计划书系伪造，但并未提供相关证据，其上诉主张不能成立，对尚欠的水电费102068元应予偿还。（三）关于一审法院诉讼程序是否违反法律规定的认定。本案一审法院是适用简易程序进行审理。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞司法解释》第二百六十六条规定，适用简易程序案件的举证期限由人民法院确定，也可以由当事人协商一致并经过法院准许，但不得超过十五日。本案中，一审法院已向季宏智送达了举证通知书，季宏智关于在管辖权异议被驳回后应重新确定举证期限的上诉主张并无法律依据，不予支持。且在一审中，季宏智除提出管辖权异议外，未向法院提交证据，亦未作答辩。该行为应视为季宏智对其诉讼权利的放弃，其在二审中提起上述上诉请求，违反了民事诉讼中应遵循的诚实信用原则，亦不应予以支持。（四）关于季宏智是否欠华亿公司租金的认定。依据季宏智与华亿公司签订的房屋租赁合同和还款计划书中有关房租和租期的约定，季宏智在本案中构成违约。一审法院认定起诉状副本送达季宏智，即华亿公司主张房屋租赁合同解除的通知到达季宏智后，双方租赁合同效力解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十六条的规定。故一审法院认定季宏智自2014年10月起到2015年4月29日止未支付租金有事实和法律依据，本院予以认可。综上所述，季宏智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判定如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3821元，由上诉人季宏智负担。本判决为终审判决。审　判　长　　朱训明代理审判员　　丁大慧代理审判员　　蒋　磊二〇一六年十月二十五日书　记　员　　王文苑附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。百度搜索“”