（2016）内0581民初1516号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-05
案件名称
李淑丽诉张斌排除妨害纠纷一案一审民事判决书
法院
霍林郭勒市人民法院
所属地区
霍林郭勒市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李淑丽,张斌,通辽市鑫光房地产开发有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十四条
全文
霍林郭勒市人民法院民 事 判 决 书（2016）内0581民初1516号原告李淑丽，女，蒙古族，1971年11月5日出生，无职业，现住内蒙古自治区通辽市。被告张斌，女，鲜族,1980年11月04日出生,个体,现住内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市。委托代理人翟永智,内蒙古华粹律师事务所律师.被告通辽市鑫光房地产开发有限公司，住所内蒙古自治区通辽市。法定代表人吴全河，董事长。委托代理人石鑫，男，满族，1965年10月26日出生，通辽市鑫光房地产开发有限公司经理，现住内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市。原告李淑丽诉被告张斌、通辽市鑫光房地产开发有限公司（以下简称鑫光房地产公司）排除妨害纠纷一案，本院于2016年8月10日受理后，依法适用简易程序，于2016年9月23日公开开庭进行了审理。李淑丽、张斌及其委托代理人翟永智、鑫光房地产公司委托代理人石鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李淑丽诉称，2012年1月20日，在鑫光房地产公司处购买了其开发的绿洲花园小区13号楼103、104、105、106、203、204号共计六套房屋。于同年办理了该六套房屋的预告登记证。被告擅自进入我的房屋进行装修，以供被告自行使用。被告的行为侵害了我作为房屋所有人对该房屋行使所有权的权利。请求人民法院查明事实，依法判处。张斌辩称，上述该六套房屋是与鑫光房地产公司以签署《认购书》的形式合法购买的，不存在侵权，全部房款已交付，诉争房屋已交付给张斌，而且部分已出售和进行了装修。房屋买卖价格是依据当时的合理市价确定，至于鑫光房地产公司与原告签署《商品房买卖合同》张斌根本不知情，鑫光房地产公司的销售人员也从来没有进行过告知，在整个购买过程中张斌不存在过失应当认定受让人张斌的购买行为为善意，依法适用善意取得制度，保护被告张斌的合法权益；原告主张的诉讼意在行使不动产的物上请求权，据其理解与鑫光房地产公司签署了《商品房买卖合同》其必然就是诉争房屋的所有权人，享有物权权利人受保护的权利。但《物权法》第六、九和十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产权属证书是权利人享有不动产的证明，对于不动产物权排除妨害请求权的行使和保护应以权利人的物权依法设立或者登记为前提，本案中在没有确定李淑丽是否依法已在房产部门办理诉争六套房屋预告登记并取得预告登记证，且未依法确认张斌与鑫光房地产公司间的《认购协议》无效的前提下，原告仅依据《商品房买卖合同》直接以不动产权得人行使物权请求权，主张停止侵权、排除妨害于法无据，应予驳回；原告与鑫光房地产之间并非真正的商品房买卖关系，其基础法律关系是民间借贷，是以签订六套房屋买卖合同作为民间借贷合同偿还的担保。依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，作出公正裁决。鑫光房地产公司辩称，当时吴全河知道房屋抵押，但是不知是否是这六套房屋，因为当时吴全河不知道这套房子卖给李淑丽了，票据上没有吴全河的签字，到目前为止哪套房子备案哪套房子没有备案，如果知道吴全河也不会再把房子出售和抵押给张斌。李淑丽为了证明自己的主张，向本院提举了如下证据：一、2012年1月20日商品房买卖合同六份、收据六枚，证明鑫光房地产于2012年1月20日将绿州花园小区13号楼103、104、105、106、203、204该六套房屋出售给我，同时在房产局取得了备案手续，该六套房屋的所有权是我的；二、2016年8月7日情况说明一份，证明吴全河将上述六套房屋全款卖给我，吴全河从张斌处借款1000000元，然后吴全河用该六套房屋抵押给张斌，当时吴全河告诉过张斌，这属于抵押房屋，不可以买卖和居住，张斌答应了吴全河的条件；三、录音光盘一张，证明我告知张斌该六套房屋所有权归我所有，让其停止装修，避免造成不必要的损失，张斌亲口承认该六套房屋在我备案之后于2013年6月份吴全河抵押给她的。经张斌对李淑丽出示的证据质证认为，对第一份证据中六份买卖合同和收据的真实性没有异议，但对证明的问题有异议。一，签署商品房买卖合同并不代表着原告与鑫光房地产之间真实的买卖交易；二、原告所谓的房产局备案只是对六份商品房买卖合同由房产所加盖了网上备案专用章，并非依据物权法规定进行了商品房预售登记；三、不动产物权的取得应以登记为主，原告不能仅依据六份商品房买卖合同主张物权所有权，在未取得商品房预告登记，乃至后期取得不动产登记证书前，无权以不动产所有权人主张权利；对第二份证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，一、据向吴全河了解，吴全河确实给原告签过名，但当时原告拿的是一张空白纸，没有写过任何内容，而且当时本案也没有立案，吴全河对原告没有任何防备，至于原告要求吴全河签字的用途也并非是为本案出具情况说明；二、被告张斌与鑫光房地产之间确实存在过借贷纠纷，之所以双方签署六套房屋的认购协议，完全是为了以物抵债的方式偿还借款，房屋转让价格是依据当时市价确立的；对第三份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，在整个谈话的过程中被告张斌至始至终没有表达出该六套房屋是鑫光房地产抵押给她的，被告始终认可六套房屋是以实物抵债的方式在售楼处通过认购形式合法取得的，转让价格合理。鑫光房地产公司质证认为，对六份买卖合同和收据的真实性没有异议，但对证明的问题无异议。对第二份证据情况说明有异议，因为吴全河从没和我讲过这六套房已经在李淑丽名下又抵押给张斌，对情况说明中的内容有异议，对吴全河的签名无异议；对第三份证据的真实性与证明的问题无异议。张斌为了支持自己的主张向法庭出示了如下证据：一、2013年6月4日鑫光绿洲花园认购书六份、收据六枚（103、104、105、106、203、204），证明被告鑫光房地产在2013年6月4日将鑫光绿洲花园小区B13号楼103、104、105、106、203、204六套房屋以签署认购书的形式出售给张斌，且鑫光房地产收取了六套房屋全部价款，并为此出具了六枚收款收据，上述六份认购书和六枚收款收据原件存放在诉争房屋的现实买受人手中，被告张斌申请庭后提交六份认购书和六枚收款收据原件；二、2016年9月21日情况说明，证明B13号楼103、104、105、106、203、204六套房屋仅在房产管理所办理了备案，并非预告登记。以上张斌出示的证据经李淑丽质证认为：对第一份证据被告张斌出示的内部合同不是正式的商品房买卖合同没有备案，不可能产生实际的效力，张斌不可能获得所有权，不是双方当事人真实意思表示，是张斌用逼迫的手段给吴全河施加压力，吴全河被逼无奈，为了拖延还款给他出了这份合同，张斌和吴全河之间是高利贷；对第二份证据有异议，这份合同于2012年房产管理所已经备案在我名下。鑫光房地产公司质证认为，对这两份证据无异议。鑫光房地产公司没有证据向法庭出示。本院认为，李淑丽提举的商品房买卖合同六份、收据六枚来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且该六枚收据中均有鑫光房地产公司的盖章确认，本院予以确认并采信；对情况说明及光盘的真实性予以确认。对张斌提举的鑫光绿洲花园认购书六份及2016年9月21日情况说明的真实性予以确认。经审理查明，2012年1月20日，李淑丽与鑫光房地产公司签订了霍林郭勒市绿洲花园小区商品房买卖合同六份，认购了鑫光房地产公司开发的霍林郭勒市绿洲花园小区，位于霍林郭勒市哲里木大街西段北侧，B13幢1单元103号、B13幢1单元104号、B13幢1单元105号、B13幢1单元106号、B13幢2单元203号、B13幢2单元204号房屋，房屋面积均为76.79平方米，房屋单价为每平米人民币2018元，每套房屋价款为154962.22元；在签订本协议当日李淑丽支付了六套房屋的全部价款，2012年1月20日，该六套房屋在李淑丽名下已经在霍林郭勒市房产管理所登记备案。2013年6月4日鑫光房地产公司将鑫光绿洲花园小区上述六套房屋以签署认购书的形式出售给了张斌，鑫光房地产公司收取了六套房屋的全部价款，并为其出具了收款收据。另查明，霍林郭勒市绿洲花园小区处于半成品状态，没有正式交付使用，不具备交工条件。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护，禁止任何人侵占或非法扣押，本案诉争的六套房屋李淑丽与鑫光房地产公司签订了霍林郭勒市绿洲花园小区商品房买卖合同，并于2012年1月20日在霍林郭勒市房产管理所进行了商品房预告登记备案，故自双方登记之日起即取得了该房屋的所有权，依法享有对该房屋的占有使用和收益的权益。因该房屋被告已经进行了部分装修，已经实际投入了装修费，李淑丽请求其将房屋恢复原状，势必扩大对损失费用的支出，故将其房屋恢复原状的请求本院不予以支持；张斌对该房屋不具有占有、使用和处分的权利，其长期占据，应从房屋内迁出。至于张斌辩称，鑫光房地产公司与李淑丽签订商品房买卖合同其不知情，张斌不存在过失，没有证据予以证实，故对其辩解本院不予以采信。根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，判决如下：一、被告张斌于本判决发生法律效力之日起三十日内从霍林郭勒市绿洲花园小区B13幢1单元103号、B13幢1单元104号、B13幢1单元105号、B13幢1单元106号、B13幢2单元203号、B13幢2单元204号房屋迁出；二、驳回原告李淑丽的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被告张斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员 宋治茹二〇一六年十月二十五日书记员 包永鹏 微信公众号“”