（2016）川13民终1738号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-20
案件名称
潘小凤与南充市佳裕物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘小凤,南充市佳裕物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终1738号上诉人（原审被告）：潘小凤，女，1975年11月30日生，汉族，住四川省南充市。被上诉人（原审原告）：南充市佳裕物业管理有限公司，住所地南充市嘉陵区陈寿路6号7幢。法定代表人：吴子瑜，总经理。委托诉讼代理人：田勇，系公司员工。委托诉讼代理人：丁体强，系公司员工。上诉人潘小凤因与被上诉人南充市佳裕物业管理有限公司（以下简称佳裕物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘小凤，被上诉人佳裕物管公司的委托诉讼代理人田勇、丁体强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘小凤上诉请求：撤销南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初1740号民事判决，减半收取物管费用。理由是：1、一审认定事实不清。物业公司是二级资质，收费标准为0.75元/平方米，且物业公司并未按其资质和合同约定尽到物业管理服务义务，小区长期垃圾成山，无人处理，电梯损坏长期无法使用，也无人维修，严重影响到小区业主的正常生活。2、《前期物业服务协议》是在胁迫的情况下签订的，没有法律效力。佳裕物管公司答辩称，因为小区住户进行装修，产生的建筑垃圾比较多，但是公司从2015年9月1日开始就采取了多种措施进行处理，至2016年3月所有的建筑垃圾全部处理完毕；至于电梯被开发商和业主损坏是事实，开发商承诺维修却迟迟不予行动，物业公司也一直努力在协商解决，责任不在物业公司。总之，小区本身就存在许多问题，加之物管费用大家迟迟不缴，致使物业公司工作难以开展。佳裕物管公司向一审法院起诉请求：1、潘小凤立即支付物业管理费、生活垃圾处置费合计人民币2476元及相应滞纳金3966元，共计人民币6442元；2、由潘小凤承担本案诉讼费用和实现物管费所产生的费用。一审法院经审理查明，2011年7月21日，佳裕物管公司与四川省营山县城乡建设综合开发公司锦上花苑项目部签订了《前期物业管理服务合同》约定：佳裕物管公司受委托对“锦上花苑”小区进行物业管理服务，期限暂定为3年，合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，合同自然终止。潘小凤与佳裕物管公司于2014年2月18日签订《锦上花苑前期物业服务协议》，对物业服务的内容与质量、物业服务费用、违约责任等内容进行了约定。物业管理服务费用按照多层住宅0.68元/月/平方米、高层住宅1.50元/月/平方米交纳。若潘小凤未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向佳裕物管公司支付滞纳金。潘小凤于签订协议当天即向佳裕物管公司交纳了从2013年7月15日至2014年7月15日的物业服务费1572元（建筑面积87.36平方米×1.5元/月×12个月）、生活垃圾费处置费78元（6.5元/月×12个月），但从2014年7月16日起至2015年12月15日（共17个月）未向佳裕物管公司支付相应的物业服务费，拖欠物业服务费2228元、垃圾清运费110.5元，共计2338.5元。另查明，潘小凤房屋的建筑面积为87.36㎡。佳裕物管公司对潘小凤未交纳物业管理费的行为以张贴通知及发律师函的方式进行过催收。物业管理企业资质证书显示佳裕物管公司的资质等级为贰级。一审法院审理认为，双方签订的《锦上花苑前期物业服务协议》符合法律规定，合法有效，对合同双方具有约束力。佳裕物管公司在具备合法的物业管理企业资质前提下，在“锦上花苑”小区从事物业管理服务，潘小凤作为“锦上花苑”小区的业主，理应交纳物业服务131.04元、生活垃圾费6.5元，共计137.54元。潘小凤从2014年7月15日至2015年12月15日共应交纳物业管理费（含生活垃圾处置费）2338.50元。潘小凤提供的照片虽然能够反映出小区存在公共区域有垃圾堆放及室内墙壁漆面脱落等问题，但是不能证明佳裕物管公司在2014年7月15日至2015年12月31日期间未完全尽到合同约定的物业服务义务，故不能以此为由拒绝交纳物业服务费和生活垃圾处置费。但佳裕物管公司已收取的费用中多收了签订协议之前的7个月的费用共962.78元，应予扣减，故潘小凤仍应向佳裕物管公司交纳1375.72元。佳裕物管公司要求潘小凤给付滞纳金的诉讼请求，因滞纳金具有惩罚性、法定性，是发生在行政关系主体之间，是因行政管理相对人违反法律规定逾期缴纳规定费用，由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性。而本案的双方当事人是平等民事主体，双方在物业服务协议中约定的滞纳金违反了法律规定，故对佳裕物管公司要求潘小凤给付滞纳金的诉讼请求，不予支持。潘小凤要求佳裕物管公司赔偿其子生病所花费用与本案无关，对此不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、潘小凤于本判决生效后五日内向南充市佳裕物业管理有限公司给付物业服务费、垃圾清运费共计1375.72元；二、驳回南充市佳裕物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由潘小凤负担10元，南充市佳裕物业管理有限公司负担15元。二审中，当事人没有提交新证据。本院在二审中查明，2014年2月18日潘小凤与佳裕物管公司签订的《锦上花苑前期物业服务协议》，协议约定：“第四条保洁服务1、设置垃圾桶，及时清运，保持垃圾桶清洁。……3、小区道路、广场、停车场、绿地等及时清扫，楼道及时清扫、拖洗；楼梯扶手及时擦洗；共用部位玻璃及时清洁；路灯、楼道灯及时清洁；清除道路积水、积雪。……”。同时查明，二审庭审中，佳裕物管公司陈述，由于小区建筑垃圾比较多，无处堆放，从2015年9月1日开始公司就着手处理，至2016年3月份所有垃圾都清理完毕。电梯无法正常使用也是因开发商迟迟不修理。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，根据2011年7月21日佳裕物管公司与建设单位四川省营山县城乡建设综合开发公司锦上花苑项目部签订的《前期物业管理服务合同》及2014年2月18日潘小凤与佳裕物管公司签订的《锦上花苑前期物业服务协议》，潘小凤与佳裕物管公司之间存在着物业管理服务合同关系，双方均应按照上述合同内容享有权利并承担义务。现佳裕物管公司对潘小凤居住的小区提供了物业管理服务，应享有收取相关费用的权利，潘小凤作为业主应履行交纳物业服务费的义务。关于潘小凤抗辩主张佳裕物管公司服务管理不到位，小区垃圾长期无人清理，电梯无人维修，在物业管理服务中存在着履行瑕疵应减半收取物管费的问题，根据潘小凤提供的照片及佳裕物管公司自己的陈述可知，在2015年9月1日前确实存在建筑垃圾和生活垃圾长时间散乱堆积于小区中，未得到及时清理的情况，提供的物业服务管理存在瑕疵，潘小凤以此为由要求减少收取物管费属于行使合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与物业服务企业违约程度相对应。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院根据物管费收取标准及物业服务企业违约程度酌情减免潘小凤20%的物管费，即潘小凤应缴纳2014年7月15日至2015年12月15日期间物管费2338.50×80%=1870.8元。因佳裕物管公司已收取的费用中多收了签订协议之前的7个月的费用共962.78元，应予扣减，故潘小凤仍应向佳裕物管公司交纳908.02元。综上所述，潘小凤的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初1740号民事判决第二项，即“驳回南充市佳裕物业管理有限公司的其他诉讼请求”；二、变更南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初1740号民事判决第一项“潘小凤于本判决生效后五日内向南充市佳裕物业管理有限公司给付物业服务费、垃圾清运费共计1375.72”为“潘小凤于本判决生效后五日内向南充市佳裕物业管理有限公司给付物业服务费、垃圾清运费共计908.02元”；三、驳回南充市佳裕物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费承担方式不变；二审案件受理费50元，由潘小凤负担40元，南充市佳裕物业管理有限公司负担10元。本判决为终审判决。审 判 长 任雅莉审 判 员 蒙秀梅代理审判员 王婵轶二〇一六年十月二十五日书 记 员 陈昱灿 关注公众号“”