（2016）冀04民终4313号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-17
案件名称
邯郸市建功物业服务有限公司与吴鹏物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邯郸市中级人民法院
所属地区
河北省邯郸市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴鹏,邯郸市建功物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀04民终4313号上诉人（原审被告）：吴鹏，男，1989年2月15日出生，汉族，住邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：李喜泉，男，1957年1月22出生，住邯郸市峰峰矿区。系吴鹏亲属。被上诉人（原审原告）：邯郸市建功物业服务有限公司。住所地：邯郸市丛台区中华大街***号。法定代表人：马成杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨立新，男，1968年5月8日出生，汉族，住邯郸市丛台区，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：任永臣，男，1966年10月29日出生，汉族，住邯郸市丛台区，系该公司副书记。上诉人吴鹏因与被上诉人邯郸市建功物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服邯郸市邯山区人民法院（2015）邯山民小字第00020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴鹏上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回邯郸市建功物业服务有限公司的诉讼请求；3、由邯郸市建功物业服务有限公司承担一、二审诉讼费等费用。事实和理由：一、邯郸市建功物业服务有限公司诉讼主体不适格。2002年11月13日邯郸建功集团物业管理有限公司变更为邯郸市建功物业管理有限公司，2008年4月《康奈大厦前期物业服务委托合同》和《康奈大厦业主临时管理规约》，甲乙双方均为邯郸市康奈房地产开发有限公司和邯郸市建功物业管理有限公司，2009年11月3日工商企业行政管理机关准予变更登记邯郸市建功物业管理有限公司延期。2012年12月21日邯郸市康奈房地产开发有限公司与吴鹏签订《康奈大厦地下停车场固定停车位使用协议》，并移交吴鹏购买的固定停车位26、27号。1999年11月17日邯郸市建功物业服务有限公司经工商机关依法登记成立，《内资企业登记情况表》邯郸市建功物业服务有限公司无曾用名。一审判决认定的邯郸市建功物业管理有限公司于2009年11月3日变更登记为邯郸市建功物业服务有限公司缺乏证据证明。二、一审认定《康奈大厦地下停车场固定停车位使用协议》合法有效，判决吴鹏给付邯郸市建功物业服务有限公司服务费8684.3元超出诉求，缺乏法律依据。2008年4月邯郸市康奈房地产开发有限公司出售康奈大厦地下停车场固定停车位，侵害了业主的合法权益，邯郸市建功物业管理有限公司拒绝管理服务。邯郸市建功物业服务有限公司未依法纳税，且按停车场收取费用，违反法律、法规强制性规定，吴鹏于2012年12月3日在邯郸市建工物业管理有限公司康奈大厦服务处及地下车库处明显位置张贴，依法通知解除了《康奈大厦地下停车场固定停车位使用协议》。吴鹏诉求公寓住宅物业服务费计5184.3元，后变更26车位、撤回原27车位诉求，一审法院认定《康奈大厦地下停车场固定停车位使用协议》合法有效，判决吴鹏给付邯郸市建功物业服务有限公司2012年6月至2014年12月服务费8684.3元，违反法定程序和法律规定。三、一审法院判决以诉讼后的视频监控照片认定邯郸市建功物业服务有限公司自2012年8月17日起逐年向吴鹏催缴拖欠的物业服务费及车位服务费，并在电梯乘坐口明显张贴了催缴通知单，依据不足。2012年12月3日邯郸市康奈房地产开发有限公司和邯郸市建工物业管理有限公司知道或者应当知道吴鹏依法解除合同。邯郸市建功物业服务有限公司未予书面答辩，二审询问时口头辩称，1、邯郸市建功物业服务有限公司主体适格，邯郸市建功物业服务有限公司由原来的邯郸市建功物业管理有限公司名称变更而来，仅是名称的变更，不是两个独立的公司。2、邯郸市建功物业服务有限公司起诉的原是一个车位的服务费，后对方拒不给付，也不配合，邯郸市建功物业服务有限公司变更为二个车位的服务费的请求。3、双方没有解除合同，吴鹏个人张贴的解除合同无效，邯郸市建功物业服务有限公司提交的视频照片证明一直在催促交费。请求驳回上诉，维持原判。邯郸市建功物业服务有限公司向一审法院起诉请求：2009年6月18日吴鹏与邯郸市建功物业服务有限公司签订了《康奈大厦物业管理规定》、《康奈大厦入住协议》，吴鹏2012年6月起无任何理由拒交服务费，至今已拖欠物业服务费5184.3元，滞纳金5676.8元以及车位服务费1750元，共计12611.1元，经邯郸市建功物业服务有限公司多次上门催要未果诉至法院。要求依法判令吴鹏给付邯郸市建功物业服务有限公司以上费用并承担本案诉讼费用。在本案转为普通程序审理后，邯郸市建功物业服务有限公司增加、变更了诉讼请求，要求将车位服务费变更为3500元。一审法院认定事实：吴鹏系邯郸市邯山区陵园路87号康奈大厦2-2302业主。2009年6月18日，邯郸市康奈房地产开发有限公司、邯郸市建功物业管理有限公司与吴鹏签订了《康奈大厦业主临时管理规约》，约定物业服务费收费标准为：公寓住宅1元／月／㎡。后吴鹏将物业费交至2012年6月17日，自2012年6月18日起至2014年12月31日共计拖欠物业费5184.3元。2012年11月21日，邯郸市建功物业管理公司康奈大厦服务处与吴鹏签订《康奈大厦地下停车场固定停车位使用协议》，约定平面停车位管理服务是购买的每月70元，吴鹏共使用A-26号、A-27号两个车位，2012年12月至2014年12月，吴鹏共拖欠A-26号、A-27号车位服务费共计3500元。邯郸市建功物业管理有限公司康奈大厦服务处分别在2012年8月17日、2013年6月17日、2014年6月17日就拖欠的物业服务费及车位服务费向吴鹏催缴。另查明，邯郸市建功物业管理有限公司于2009年11月3日由邯郸市工商行政管理局准予变更登记为邯郸市建功物业服务有限公司。以上事实，有康奈大厦业主临时管理规约、收费台账、收据、地下停车场固定停车位使用协议、车位移交通知单、物业费催缴通知单及现场照片、邯郸市工商行政管理局准予变更登记通知书、内资企业登记基本情况表等证据材料在案佐证。一审法院认为，吴鹏与邯郸市建功物业服务有限公司签订的《康奈大厦业主临时管理规约》、《康奈大厦地下停车场固定停车位使用协议》是双方当事人真实意思的表达，合同合法有效，双方已形成物业服务关系。邯郸市建功物业管理有限公司于2009年11月3日变更登记为邯郸市建功物业服务有限公司，变更后的邯郸市建功物业服务有限公司依法承接邯郸市建功物业管理有限公司的权利和义务。故吴鹏主张本案邯郸市建功物业服务有限公司诉讼主体不适格的辩解意见，不予支持。吴鹏辩称邯郸市建功物业服务有限公司无收费资质，及收费过高，应按《邯郸市城市精细化管理办法（试行）》的规定的一级标准，每月每平方米0.4元收取物业费的意见，经查，邯郸市建功物业服务有限公司提供的物业服务企业资质证书显示，该公司物业管理资质等级为三级，具有物业管理资质。另查明，《邯郸市城市精细化管理办法（试行）》规定的收费标准为政府指导价。根据《邯郸市物业服务收费管理实施办法》第七条规定：物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价。高级公寓、别墅区等高标准住宅区以及办公写字楼、工业、商业等类别的物业服务收费以及特约服务费，实行市场调节价。康奈大厦2-2302房产证显示该房产规划用途为公寓式办公，故该房产的物业费收取实行的是市场调节价；《邯郸市物业服务收费管理实施办法》第八条第四款规定：实行市场调节价的物业服务收费由业主与物业管理企业协商确定。邯郸市建功物业服务有限公司与吴鹏签订了《康奈大厦业主临时管理规约》，并对物业服务费收费标准进行了约定，吴鹏应按约定履行。故对吴鹏以上辩称意见，不予采纳。吴鹏将解除合同的通知贴于本人使用的车位墙上，不足以认定已有效通知到邯郸市建功物业服务有限公司，故吴鹏辩称已于2012年12月3日书面通知邯郸市建功物业服务有限公司解除合同的意见，不予采纳。邯郸市建功物业服务有限公司自2012年8月17日起逐年向吴鹏催缴拖欠的物业服务费及车位服务费，并在电梯乘坐口等明显位置张贴了催缴通知单，故吴鹏辩称邯郸市建功物业服务有限公司诉讼请求超过法定时效的意见，不予采纳。本案由小额诉讼程序改为适用普通程序审理后，邯郸市建功物业服务有限公司随即提出申请增加、变更诉讼请求，后重新确定了当事人的举证期限，故吴鹏辩称邯郸市建功物业服务有限公司变更诉讼请求无法律依据的意见，不予支持。邯郸市建功物业服务有限公司在实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。吴鹏作为小区业主应及时交纳物业服务费，故邯郸市建功物业服务有限公司要求吴鹏支付2012年6月18日至2014年12月期间的物业服务费，与2012年12月至2014年12月期间停车位的服务费，予以支持。滞纳金是民事主体逾期履行国家行政义务而应该承担的行政责任形式，平等民事主体之间不能约定滞纳金。故邯郸市建功物业服务有限公司要求吴鹏支付滞纳金的诉讼请求不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告吴鹏于本判决生效之日起十日内给付原告邯郸市建功物业服务有限公司物业服务费5184.3元和车位服务费3500元，共计8684.3元。二、驳回原告邯郸市建功物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费159元，由原告邯郸市建功物业服务有限公司负担63元，被告吴鹏负担96元。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，邯郸市建功物业管理有限公司于2009年11月3日变更登记为邯郸市建功物业服务有限公司，变更后的邯郸市建功物业服务有限公司依法承接邯郸市建功物业管理有限公司的权利和义务，故邯郸市建功物业服务有限公司诉讼主体适格。吴鹏与邯郸市建功物业服务有限公司签订的《康奈大厦业主临时管理规约》、《康奈大厦地下停车场固定停车位使用协议》，是双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方已形成物业服务关系，均应依约履行。邯郸市建功物业服务有限公司在实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费，吴鹏作为小区业主应依合同约定及时交纳物业服务费。吴鹏将解除合同的通知贴于本人使用的车位墙上，不足以认定已有效通知到邯郸市建功物业服务有限公司，故吴鹏称已于2012年12月3日书面通知邯郸市建功物业服务有限公司解除合同之主张，本院不予支持。邯郸市建功物业服务有限公司自2012年8月17日起逐年向吴鹏催缴拖欠的物业服务费及车位服务费，并在电梯乘坐口等明显位置张贴了催缴通知单，邯郸市建功物业服务有限公司的主张权利不超过法定的诉讼时效。邯郸市建功物业服务有限公司一审提出申请增加、变更诉讼请求，后一审重新确定了当事人的举证期限，程序合法。综上所述，吴鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 王志敏审 判 员 聂亚磊代理审判员 郭 晶二〇一六年十月二十五日书 记 员 郭跃玲 百度搜索“”