（2016）兵06民终255号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-11-09
案件名称
黄玉生、王生芳与新疆天瑞房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄玉生,王生芳,新疆天瑞房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆生产建设兵团第六师中级人民法院民 事 判 决 书（2016）兵06民终255号上诉人（原审原告）：黄玉生，男，汉族，1951年4月2日出生，第六师芳草湖二场退休职工，住第六师芳草湖总场。上诉人（原审原告）：王生芳（系黄玉生妻子），女，汉族，1958年10月25日出生，第六师芳草湖一场退休职工，住第六师芳草湖总场。委托诉讼代理人：黄玉红，第六师芳草湖农场机关职员。上诉人（原审被告）：新疆天瑞房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人孙茂宽，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙磊，公司职员。委托诉讼代理人：谢华，新疆瑞诚律师事务所律师。上诉人黄玉生、王生芳与上诉人新疆天瑞房地产开发有限公司（以下简称天瑞公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,均不服新疆五家渠垦区人民法院（2016）兵0601民初762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天瑞公司委托诉讼代理人孙磊、谢华，上诉人黄玉生、王生芳及委托诉讼代理人黄玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄玉生、王生芳上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院以违约金过高为由，按逾期贷款利率计算违约金，严重损害了上诉人合法权益。本案中双方签订的合同合法、有效，双方应当按照约定履行各自的义务，上诉人按约定将平房交给被上诉人拆迁、开发建设，而被上诉人却未按约交房。将大部分楼房卖给购房户，其延期交房的行为已构成恶意违约，应当赔偿上诉人违约金256040.07元，而不是按逾期贷款利率计算，故一审判决系认定事实不清，适用法律严重错误。2、一审法院认定违约金过高没有法律依据，被上诉人应当按照合同约定承担恶意违约责任。上诉人在被上诉人延迟交房两年多才住上拆迁补偿房，期间多次主张违约金无人理会。拆迁补偿合同是被上诉人的格式合同，违约金基数是被上诉人定的，被上诉人作为交易强势一方，是占优势的，合同违约金也是就低不就高的，不可能高于法律的规定，所以，这样的合同违约金不可能存在过高的情形。双方违约金属于意思自治，被上诉人应对是否过高承担举证责任。一审中被上诉人并未提供相关证据。本案违约金并不属于“过高”范畴，一审法院予以调整违反合同自由原则等。上诉人天瑞公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判上诉人向被上诉人支付1年违约金。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。双方签订《房屋拆迁补偿合同》后，上诉人在履行合同期间发现赔付房屋不能如期交付，于2012年12月30日与被上诉人又签订了《安置补偿协议》，该协议对违约责任并未约定，视为对前合同违约条款的变更，更是对房屋交付时间变更。上诉认实际违约时间为2011年12月30日至2012年12月30日，一审法院按2年时间计算违约金没有事实依据。一审法院按照中国人民银行发布的逾期贷款利率计算违约金明显过高，应当参照中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金。上诉人黄玉生、王生芳向一审法院起诉请求：要求被告天瑞公司支付延迟交房的违约金256040.07元。一审法院认定事实：2011年4月12日，原告黄玉生、第三人印国霞与被告签订《房屋拆迁补偿合同》，合同约定：“被告因开发建设需要，需对原告黄玉生所有的房屋及院落进行拆迁，原告所有房屋为主房土木结构，面积71.03平方米，小房砖木结构，面积80平方米，车库砖木结构44平方米，土木小房各过道16.67平方米；原告要求置换楼房为二层84平方米、四层82平方米；两原告所有房屋须在2011年4月20日前自行拆除搬迁完毕；被告于2011年12月30日前向原告交付补偿2011年建设楼房一期的房屋；被告迟延交房，每延期一天，向原告赔偿房屋价值的千分之一，若因原告原因造成延期的，由原告承担”。2012年12月30日，原告黄玉生、王生芳与被告签订《安置补充协议》，协议书约定：“根据原、被告双方在2011年4月20日签订的补偿协议中，原告要求置换安置的房屋进行移交如下：原告要求补偿的四层65平方米的住宅。经双方协商确定安置在17栋2单元401室，房屋面积为86.17平方米。面积以测量为准，入住前交清超房屋面积的房款，根据原合同及照顾，再补15平方米的房款；此补充协议原、被告双方签订后立即生效，具有法律效力；安置后的房屋面积最终在使用前，以原、被告双方提供的有测绘资质的单位测绘的面积为准，进行办理交清房屋手续；原告原补偿为二层、三层，经协商调整到三层、四层，由于多种原因最终照顾到65平方米（132-82平方米二层）”。协议签订后，被告并未按合同约定期限将2011年建设楼房的一期房屋交付原告。2013年11月25日，原告黄玉生与被告签订了两份《首办入住缴费合同》，合同约定被告向原告交付了位于时代新城小区14号楼2单元401室、14号楼4单元301室房屋，房屋面积均为93.03平方米。另查明，两原告系夫妻关系。涉案小区房屋对外售价三楼为2297.1元、四楼为2012.4元。认定以上事实有《房屋拆迁补偿合同》、《安置补充协议》、《首办入住缴费合同》、及当事人陈述为证。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。原告与被告签订的《房屋拆迁补偿合同》、《安置补充协议》，是双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律的禁止性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定合同履行自己的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，原、被告合同约定房屋交付时间为2011年12月30日，而被告向原告实际交付房屋的时间为2013年11月25日，被告违反了合同约定，应承担违约责任。对于被告逾期交付房屋所应承担的违约责任问题，被告主张合同约定的逾期交房违约金过高请求减少，本院认为，被告辩称符合法律规定，故本院酌情对该违约金进行调整，按中国人银行发布的逾期贷款利率计算。因合同约定被告补偿原告三楼是84平方米的房屋，四楼是82平方米的房屋，又因涉案楼层对外售价三楼为2297.1元、四楼为2012.4元，故被告应赔偿原告违约金64435.10元（84平方米×2297.1元+82平方米×2012.4元×逾期年利率9%×2年）本案中，原告黄玉生与王生芳系夫妻关系，系房屋的共同共有人，故被告应将以上违约金向此二人支付。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告新疆天瑞房地产开发有限公司于判决生效后三日内支付原告黄玉生、王生芳违约金64435.10元；二、驳回原告黄玉生、王生芳的其他诉讼请求。本案二审中，上诉人天瑞公司提交了房屋租赁合同1份，欲证实当地楼房租金价格以及本案中违约金数额过高的事实。对此，上诉人黄玉生、王生芳认为与本案无关，对上述证据不予认可。以上证据系复印件，且无其它证据相印证，故本院对上述证据不予采信，对一审法院查明的事实与认定证据的效力予以认定。本院认为，本案当事人签订的《房屋拆迁补偿合同》及《安置补充协议》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，天瑞公司未按约定期限2011年12月30日前交付房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方在拆迁补偿合同中约定，天瑞公司每延期一天交房，向黄玉生、王生芳赔偿房屋价值的千分之一违约金，该约定是对违约产生的损失赔偿额的计算方法，上诉人据此计算天瑞公司应承担的违约金为256040.07元。天瑞公司在一审中认为违约金过分高于造成的损失，要求调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”的规定。综合考虑本案违约造成的损失、违约方的过错程度及合同履行程度等因素，应当最大限度保护守约方的合法利益。双方当事人约定计算违约金方式是以利息的方式计算，从现有法律规定看，按年息24%计算应属于法律规定范围内最大限度保护守约方合法利益的计算标准，一审法院认为双方约定的违约金过高，酌情进行了调整，按照银行逾期贷款利率9%计算显然偏低，不足以体现出对违约一方的惩罚，故本院对上诉人黄玉生、王生芳二审中要求按照双方约定执行的主张合理部分予以支持，将上诉人黄玉生、王生芳主张的违约金计算标准调整为年息24%，违约金数额为171827.14元。上诉人天瑞公司要求按照一年的期限计算违约金的主张因未提供相应证据证实，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2016）兵0601民初762号民事判决；二、上诉人新疆天瑞房地产开发有限公司支付上诉人黄玉生、王生芳违约金171827.14元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2570元，邮寄送达费88.8元，二审案件受理费5543元，邮寄送达费88.8元，合计8290.6元，由上诉人黄玉生、王生芳负担2726.82元，上诉人新疆天瑞房地产开发有限公司负担5563.78元。本判决为终审判决。审判长 何代江审判员 李 霞审判员 陈 丽二〇一六年十月二十五日书记员 黄洁茹 关注公众号“”