（2016）桂0804民初1090号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-02
案件名称
周小坚与贵港市三江房地产投资有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
贵港市覃塘区人民法院
所属地区
贵港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周小坚,贵港市三江房地产投资有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十二条，第二十六条第一款，第五十四条，第五十六条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条，第三十九条第一款，第四十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
贵港市覃塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0804民初1090号原告：周小坚，女，1960年12月22日出生，汉族，住广西贵港市港北区。被告：贵港市三江房地产投资有限公司，住所地：贵港市港南区江南大道151号江南商贸城13栋12号。法定代表人：曹江山，该公司负责人。原告周小坚诉被告贵港市三江房地产投资有限公司（下称三江公司）建筑用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法组成由审判员黄保昌担任审判长，与审判员黄献初、人民陪审员黄伟庭参加的合议庭，于2016年10月21日公开开庭进行了审理，书记员刘雪敏担任法庭记录。原告周小坚到庭参加诉讼，被告三江公司经本院传票传唤没有正当理由拒不出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周小坚诉讼请求，请求法院依法判决：一、确认原、被告双方签订的《独山新村安置协议书》为无效合同；二、被告偿还原告宅基地预付款20万元及利息（利息计算：第一笔10万元从2010年12月9日起计算，第二笔10万元从2012年6月19日起计算，上述款项均按中国人民银行同期同类贷款利率计算直到预付款全部清偿为止）；三、本案的一切诉讼费用由被告负担。事实与理由，被告三江公司原法定代表人姚显能在2010年7月派其营销人员到处宣传卖地广告，宣称独山新村综合开发小区是经贵港市政府、覃塘区政府以及石卡镇政府等三级政府各职能部门批准，属贵港市最后一批有正规手续，占天占地的地块出卖，该地块升值潜力大、投资收益高，并承诺尽快帮助办好各种手续。2010年12月8日，原告来到三江公司，公司拿出《玉署函（1995）270号批文》给原告看，并带原告到独山新村现场看工地，原告看到现场有石卡镇政府工作人员，询问了工作人员，工作人员说你们可以直接跟三江公司联系，签订买地协议就可以了。于是原告回到三江公司办公室，其工作人员拿来《独山新村综合开发小区》规划图给原告看，说很快就会办好手续，原告就相信了被告的话。原告选了C区1号、2号住宅地二块，每块均为88平方米，并与三江公司法定代表人姚显能签订了《独山新村安置协议书》，按协议，原告于次日通过农村信用社及农业银行分别转账5万元、5万元给被告三江公司，并收到该公司出具的盖有三江公司财务印章的收据。2012年6月19日，原告又以现金的方式支付人民币10万元，被告三江公司的财务人员同样出具盖有三江公司财务印章的收据。但是到2012年8月，三江公司和姚显能为了逃避债务，变更曹江山为新法人，公司在九月份关门大吉。被告不在登记地址办公，不开手机，不接电话，原告根本无法找到被告，最后才知道上当受骗了。几年过去了，宅基地拿不到，款又要不回来。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告三江公司没有提出答辩，也没有在举证期限内向本院提供证据。原告围绕其诉讼请求依法提供了如下证据：1、《企业变更通知书》复印件一份，证实三江公司法定代表人由姚显能变更为曹江山的事实；2、电脑咨询单复印件一份，证实被告三江公司的主体资格；3、2010年12月8日原告与三江公司签订的《独山新村安置协议书》复印件一份，证实原告与被告签订了购地协议的事实；4、中国农业银行及广西农村信用社转账凭单复印件二份，证实原告通过中国农业银行及广西农村信用社各转账5万元到被告姚显能的账户的事实；5、三江公司出具的收据原件二份，证实原告已预付购地款20万元交给被告，被告三江公司出具收据确认收到该购地款的事实。上述证据，均经本院当庭举证、质证。本院经审查认为，原告提供的证据是客观、真实的，与本案有关联性，被告三江公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃质证、辩论的权利，本院对原告提供的证据予以确认。综合以上证据的认定及原告在开庭时的陈述，本院确认以下法律事实：被告三江公司于2008年5月26日成立，2010年10月14日，贵港市覃塘区石卡镇人民政府因招商引资而与被告三江公司签订《石卡镇独山新村项目合作合同》，协议约定由被告三江公司在贵港市覃塘区石卡镇陆村建设石卡镇独山新村项目，该项目的征地费用、基础设施建设及办理相关证件等费用由被告三江公司全部负担，投资营利和亏损则由被告三江公司享有和承担；贵港市覃塘区石卡镇人民政府负责协助该项目用地的征收、处理征地及拆迁等纠纷，协助被告三江公司办理相关批文及证件，监督该项目的进度和质量。贵港市覃塘区石卡镇人民政府在该项目没有投资，也没有收益。协议签订后，该项目在开发过程中，被告三江公司因资金周转困难，遂对外以安置款、预收安置办证款为名，收取宅基地预付款。2010年12月8日，原告与被告三江公司签订了一份《独山新村安置协议书》，该协议约定被告将位于贵港市独山新村综合市场小区C区C1号、C2号安置地二块（每块均为88平方米）转让给原告使用，转让总价款为80万元。原告分三期向被告三江公司付款，预先支付预约金20万元，2011年1月30月前支付36万元，2011年3月30日前支付余款24万元；被告三江公司负责为原告办理该住宅地的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》以及《建设工程规划许可证》，负责平整硬化小区道路、路面绿化、通水通电到户边和地基基础等；若被告在收取原告的购地款之日起，一年内未办齐《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》三证，将该建设用地交给原告使用，由被告三江公司按收取原告款项的每日万分之二支付违约金给原告。协议签订的次日，原告通过农村信用社及农业银行分别转账5万元、5万元给被告三江公司，并收到该公司出具的盖有三江公司财务印章的收据。2012年6月19日，原告以现金的方式支付人民币10万元，被告三江公司的财务人员同样向原告出具盖有三江公司财务印章的收据。后因各种原因，被告三江公司未能继续开发石卡镇独山新村项目。2012年8月20日，被告三江公司进行股权转让，公司股东由姚显能、张琼开变更为曹江山、张琼开，法定代表人变更为被告曹江山。被告曹江山占该公司股份95%（注册资本1000万元），公司名称也由贵港市三江房地产开发有限公司变更为贵港市三江房地产投资有限公司。后原告多次向被告追讨返还购地款未果，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明，被告三江公司所开发的贵港市独山新村综合市场小区坐落于贵港市覃塘区石卡镇陆村独山东南侧，该土地系原广西玉林地区行署1995年12月2日批复给原县级贵港市划拨给石卡镇政府作为独山灾民新村和综合经济小区建设用地。贵港市覃塘区石卡镇人民政府于2011年4月14日获得贵港市人民政府颁发该项目国有土地使用证（贵国用（2011）第0265号），使用权类型为划拨，面积为29363.7平方米。被告三江公司将该土地作为商业地产开发，改变了该土地的用途，且至本案法庭辩论终结前尚未取得所开发项目土地的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》等相关政府批文。本院认为，被告三江公司将国家划拨给贵港市覃塘区石卡镇作为独山灾民新村和综合经济小区建设用地的土地，擅自改变土地用途，进行商业开发并公开对外销售，至本案法庭辩论终结前尚未未取得所开发项目土地的合法手续，根据城市房地产管理法以及土地管理法的相关规定，划拨土地是不能作为商业开发的，房地产企业进行商业开发的房地产，应当通过招、拍、挂或协议的方式取得并缴纳土地出让金之后才能取得土地使用权，同时应当按照土地出让合同约定的用途使用土地，确需改变土地用途的，应当报经有关人民政府批准，在城市规划区内改变土地用途的，在报批之前尚应取得政府规划主管部门的同意。而被告三江公司开发的上述项目，违反了城市房地产管理法以及土地管理法的上述规定，故原告周小坚与被告三江公司签订的《独山新村安置协议书》依法应属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的对方财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告请求判决确认原、被告双方签订的《独山新村安置协议书》为无效合同，并判令被告三江公司返还购地款20万元，本院予以支持；因导致合同无效的主要过错方在被告三江公司，故被告三江公司应赔偿原告因此造成的损失，而原告因此所受的损失主要是资金被占用的利息损失，本院酌定以原告向被告三江公司支付款项之日起，由被告三江公司按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给原告。故原告请求判令被告支付利息损失（其中第一笔10万元从2010年12月9日起计算，第二笔10万元从2012年6月19日起计算，上述款项均按中国人民银行同期同类贷款利率计算直到预付款全部清偿为止）符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第二十六条、第五十四条、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告贵港市三江房地产投资有限公司与原告周小坚签订的《独山新村安置协议书》为无效合同；二、被告贵港市三江房地产投资有限公司返还原告周小坚预付购地款人民币20万元及利息（利息计算：第一笔10万元自2010年12月9日起计算，第二笔10万元从2012年6月19日起计算，上述款项均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本院生效判决确定的履行期限最后之日止）。本案受理费4300元，由被告贵港市三江房地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费4300元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93；逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 黄保昌审 判 员 黄献初人民陪审员 黄伟庭二〇一六年十月二十五日书 记 员 吴添霞appoint 关注公众号“”