（2016）闽0121民初1679号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2017-07-04
案件名称
王华胜与郑忍、张力、郑艳伟、福建实达物业有限公司闽侯分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
闽侯县人民法院
所属地区
闽侯县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王华胜,郑忍,张力,郑艳伟,福建实达物业有限公司闽侯分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十四条，第九十七条，第二百一十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0121民初1679号原告：王华胜，男，1982年8月14日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：王容艮，福建宽达律师事务所执业律师。被告：郑忍，男，1977年2月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。被告：张力，男，1984年12月1日出生，汉族，住湖北省武穴市。被告：郑艳伟，男，1985年10月26日出生，汉族，住河南省商丘市。以上共同委托诉讼代理人：刘芳杰、王民，福建元一律师事务所执业律师。被告：福建实达物业有限公司闽侯分公司，住所地福建省福州市闽侯甘蔗街道校园路116号601室。负责人：黄庆叶，职务副总经理。委托诉讼代理人：罗锦芳，男，1990年6月2日出生，汉族，住福建省上杭县，该公司员工。原告王华胜与被告郑忍、张力、郑艳伟、福建实达物业有限公司闽侯分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2016年4月29日，原告王华胜向本院申请财产保全，本院于2016年5月6日，作出（2016）闽0121民初1679号民事裁定书，裁定如下：查封、冻结被告郑忍、张力、郑艳伟银行存款人民币53000元或价值人民币53000元的财产。原告王华胜委托诉讼代理人王容艮、被告张力及被告郑艳伟共同委托诉讼代理人刘芳杰、被告福建实达物业有限公司闽侯分公司委托诉讼代理人罗锦芳到庭参加诉讼，被告郑忍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王华胜向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告郑忍签订的租赁合同并判令被告郑忍立即返还租金50000元、租房押金3000元及利息，利息从2016年3月10日起算至还清之日，利率按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为准参照罚息利率计算。2.依法判令被告张力、郑艳伟对上述第一项诉讼请求承担连带责任。3.依法判令被告福建实达物业有限公司闽侯分公司对上述第一项诉讼请求承担连带责任。4.依法判令四被告承担本次全部的诉讼费用、公告费、财产保全费等合理费用。事实和理由：原告是一名小区家庭装修活动从业人员，以销售装修材料和提供装修劳务为生。座落于闽侯县甘蔗镇龙峰花园是闽侯县城旧城改造安置房项目之一。2016年3月8日龙峰花园正式启动了选房工作，安置房将陆陆续续迎来新主人的入住。这将给原告等家装从业人员带来商业机会，因此原告急需在该小区内承租一套房屋。被告福建实达物业有限公司闽侯分公司则是龙峰花园的物业服务单位，小区内架空层就在其管理下。因此，架空层也就成了紧俏的商业资源。在一定程度上说经营场地直接决定了家装从业人员在场地所在小区的市场份额，被告实达物业持有架空层资源待价而沽。被告郑忍、被告郑艳伟、被告张力瞧准了上述机会就做起了“二房东”生意，三人合伙共同开发，每人各持有三分之一的份额。2016年2月底左右，就承租架空层事宜被告实达物业和被告郑忍达成了合作开发协议，具体内容如下：第一，被告郑忍隔离龙峰花园部分公共区域，期限从交房开始起一年期限，租赁用途家装材料销售活动。第二，被告郑忍在协议签订前预付5万元，3月5日前再支付5万元，3月20日前支付15万，每月1日按期缴纳相关费用。之后被告郑忍向被告实达物业先行支付15万人民币。被告郑忍则在被告实达物业的物业管理用房面向装修材料经营业者开展了招商活动，也在小区范围内发布了招商广告。所谓招商活动实际上就是将改建后的架空层转租给装修材料经营者。2016年3月5日，就承租龙峰花园架空层事宜原告和被告郑忍签订了一份《租赁合同》。该租赁合同约定了如下等内容：第一，被告郑忍出租给原告的架空层位于龙峰花园内，租赁用途为销售五金、灯具、卫浴，原告不得改变用途。被告郑忍保证该小区内只招五金店三家，如果超过三家退还一半租金。第二，年租金五万元，从交房之日起算，租赁期限从2016年3月5日起至2017年3月4日，押金人民币3000元。在上述合同签订后，原告向被告郑忍支付了全部的租金和押金合计5.3万元。然而，至今被告实达物业并没有向被告郑忍交房，被告郑忍也没有隔离好的架空层交付给原告使用。原告多次要求被告郑忍交房，然后被告郑忍既不交房也不退还租金和押金。无奈之下，原告只好具状起诉。原告认为被告郑艳伟应对个人合伙共同债务承担连带偿还责任，被告实达物业应对讼争债务承担连带偿还责任。根据《民事诉讼法》等法律的相关规定，房屋租赁合同纠纷实行不动产所在地专属管辖原则，因此原告特向贵院提起诉讼，望贵院能公正审理，依法维护原告的合法权益，维护法律的公平和正义。被告张力、郑艳伟辩称，一、根据合同相对性，原告与被告郑忍的合同事项与被告张力、被告郑艳伟无任何关系。二、在本案中，被告张力作为经营沙石的商户也是受害者，事实上被告张力也在法院另案起诉被告郑忍与被告福建实达物业有限公司闽侯分公司。三、案件中的事实及理由部分，被告郑忍、被告张力、被告郑艳伟各持有三分之一的份额是无稽之谈，仅仅是被告郑忍承诺被告张力，如果由被告张力发展商户，那就由被告张力享有三分之一的利润。其他与被告郑忍直接签订的商户与被告郑艳伟、被告张力无任何关系。被告福建实达物业有限公司闽侯分公司辩称，一、福建实达物业有限公司闽侯分公司与被告不存在租赁合同关系。福建实达物业有限公司闽侯分公司仅与福建榕消建设工程发展集团有限公司签订《协议书》一份，双方约定由榕消建设工程发展集团有限公司就闽侯县甘蔗旧城改造拆迁安置房瀛洲、龙峰、甘洲花园部分露天公告区域交房现场活动事宜进行处理布置，双方并未就原告所属场地的租赁事宜进行约定，福建实达物业有限公司闽侯分公司不存在原告所述的与被告郑忍等人存在租赁关系。二、与原告签订《租赁合同》的系本案的郑忍等人，福建实达物业有限公司闽侯分公司未授权郑忍等人将涉案场地出租给原告并与原告签订《租赁合同》，而原告亦是向郑忍支付租金的，福建实达物业有限公司闽侯分公司并未参与签订《租赁合同》，也未收取原告任何钱款，福建实达物业有限公司闽侯分公司与原告不存在任何法律关系，根据合同相对性原则，福建实达物业有限公司闽侯分公司对本案不承担任何责任。被告郑忍未向法庭提供任何答辩意见和证据。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、租赁合同证明1、原告向被告郑忍承租龙峰花园架空层房屋，租赁用途为销售五金、灯具、卫浴；2、租赁期限一年，从2016年3月5日至2017年3月4日，年租金50000元，押金3000元；3、签订合同当日原告已经支付了20000元。证据二、银行流水单证明原告支付剩余租金30000元和押金3000元。证据三、协议书、收条、收据证明被告郑忍应向实达物业支付租金25万元，2016年2月29日支付订金5万元，2016年3月8日支付10万元，2016年3月25日或交房前付清。证据四、网页、通知证明1、闽侯县旧城改造安置房项目之一龙峰花园小区在2016年3月8日正式启动了选房工作；2、实达物业在2016年3月23日作出交房公告。证据五、视听资料、录音资料、书面整理材料证明1、被告郑忍、被告张力和被告郑艳伟合伙关系，每人各占三分之一；2、被告郑忍利用实达物业办公室与原告签订了租赁合同；3、被告张力具体跟承租户联系，负责招商工作。证据六、企业基本信息表证明黄庆叶是被告福建省实达有限公司闽侯分公司的负责人。被告张力、郑艳伟对原告提供的上述证据，质证认为：对证据一的真实性及证明对象有异议，因为租赁合同是原告与被告郑忍签订的合同，无法确认其真实性。对证据二的真实性及证明对象均无异议，被告张力有向被告郑忍索要过证据三协议书、收条、收据，且有出示给其他商户看。对证据三的真实性及证明对象均无异议。对证据四，张力在与万磊之间存在招商事宜，原先就约定仅占三分之一的利润分成，其次从通话录音可以说明被告张力也是受害者，与被告张力之间的合同也约定了沙石方面的合同，也缴纳的相应的场地费用。被告对证据五的真实性及证明对象有异议，被告对该录音不知情，也没有在在合同中占有三分之一的利润份额。对证据六的真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议。对被告福建实达物业有限公司闽侯分公司对原告提供的上述证据，质证认为：对证据一的真实性无异议，证明对象有异议，与被告福建实达物业有限公司闽侯分公司没有关系。证据二是原告与被告郑忍之间的事情，被告福建实达物业有限公司闽侯分公司不知情，也与被告福建实达物业有限公司闽侯分公司无关。证据三的真实性无异议，证明对象有异议，被告郑忍与被告福建实达物业有限公司闽侯分公司不存在租赁关系，双方仅对交房布置活动进行约定，被告郑忍支付的款项并非租金。对证据三的真实性、合法性、关联性及证明对象无异议。证据四的真实性、合法性、关联性及证明对象无异议。证据五的真实性无法确认，与被告福建实达物业有限公司闽侯分公司无关。对证据六的真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议。本院认为，被告郑忍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。原告提供的证据一、二有原件核对，与本案具有关联性，本院予以采信；证据三、四没有原件核对，真实性无法确认，本院不予采信；证据五与本案没有关联性，本院不予采信。证据六，与本案具有关联性，本院予以采信。被告福建实达物业有限公司闽侯分公司向法庭提交下列证据：协议书、收条、收据证明被告福建实达物业有限公司闽侯分公司收取了被告郑忍现场活动工人配合费。原告王华胜对被告福建实达物业有限公司闽侯分公司提供的证据质证认为：对证据的真实性无异议，对证明对象有异议，可以证明被告郑忍也是当事人之一，从合同的条款分析该协议书的实质是租赁合同；被告郑忍支付的款项应该是十五万，其中一张十万的收据是2016年1月8日签的，另一张是招商订金五万元，所以一共是十五万；收条上看是招商的订金，结合刚才被告张力与被告郑艳伟的陈述，所谓的招商实际上是房子的转租，由此可见，被告郑忍与被告福建实达物业有限公司闽侯分公司已经达成房屋出租的共同意思表示。被告张力、郑艳伟对被告福建实达物业有限公司闽侯分公司提供的证据质证认为：合同是真实存在的，合同约定里被告福建实达物业有限公司闽侯分公司把架空层租赁被告郑忍作为建材市场，所以是租赁合同，从收条上看被告福建实达物业有限公司闽侯分公司已经实际收取被告郑忍15万元。本院认为，被告郑忍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。被告福建实达物业有限公司闽侯分公司提供的证据，与本案不具有关联性，本院不予采信。被告张力、郑艳伟未向本院提供任何证据。根据上述认定的有效证据及庭审笔录，本案事实认定如下：原告王华胜与被告郑忍签订《租赁合同》，其内容为：“……第一条：架空层的坐落及面积情况，甲方出租给乙方的架空层位于龙峰花园内。……第四条：租赁期限、租金及支付方式，1、租赁期限：自2016年3月5日起至2017年3月4日止。2、双方约定第一年租金50000元。……第五条：信用担保，乙方付给甲方租房押金人民币3000元，在租赁期满后，若乙方不续租，经甲乙双方验收房完整无损，水电等乙方使用的所有费用结算清楚，甲方在所有费用结算清楚当日将押金全部退还给乙方（不计利息）。……注2.即日付贰万元人民币，3月9号付完余额，否则合同作废……甲方：郑忍，乙方：王华胜。”原告王华胜通过银行转帐的形式向被告郑忍指定的账户转帐52000元。本院认为，被告郑忍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视其放弃质证和答辩权利，并承担法律不利后果，故依法予以缺席判决。本案的租赁合同是原、被告双方的真实意思表示，双方应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，原告王华胜已经向被告交付了租金及押金，并催告被告郑忍履行交付租赁物，被告郑忍未到庭提供证据证明其已经向原告交付租赁物，故原告主张解除原告与被告郑忍签订的《租赁合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告诉称，向被告郑忍支付53000元，其中1000元是通过现金形式支付，但其提供的证据不足，故本院认定原告向被告郑忍支付租金、押金共计52000元。本案中，原告王华胜尚未实际承租租赁物，故被告郑忍应当返还原告租金、押金共计52000元。原告主张利息，从2016年3月10日起算至还清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请被告张力、郑艳伟、福建实达物业有限公司闽侯分公司对第一项诉讼请求承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、准予解除原告王华胜与被告郑忍签订的《租赁合同》。二、被告郑忍于判决生效之日起十日内返还原告王华胜租金、押金共计52000元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年3月10日起计算至还清之日止）。三、驳回原告王华胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1125元，保全费550元，公告费600元，由被告郑忍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 张 峰代理审判员 邱胜利人民陪审员 程天池二〇一六年十月二十五日书 记 员 陈 桦附：本案适用法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?451332?deid=591853”t”_blank?)：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条:被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。PAGE 更多数据：搜索“”来源：