（2016）黔01民终4747号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-30

案件名称

贵阳金丰置业有限公司与冯璐、张洋商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省贵阳市中级人民法院

所属地区

贵州省贵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

冯璐,张洋,贵阳金丰置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终4747号上诉人（原审被告）冯璐，住所地重庆市江津区。上诉人（原审被告）张洋，住所地贵州省贵阳市观山湖区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人骆婧，贵州黔信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）贵阳金丰置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区石林路300号，统一社会信用代码：915201000508245184。法定代表人何立华，该公司董事长。委托代理人宋天明，住所地广东省韶关市浈江区。上诉人冯璐、张洋因与被上诉人贵阳金丰置业有限公司（以下简称金丰置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省观山湖区人民法院（2015）筑观法民初字第2586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冯璐、张洋上诉请求：1、依法撤销贵州省观山湖区人民法院（2015）筑观法民初字第2586号民事判决的全部判项，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：被上诉人没有依据约定履行书面通知上诉人办理房屋贷款按揭手续的义务，对方没有合同解除权；即使认定上诉人违约，但上诉人已经支付了首付款，原审确定的违约金过高，不符合公平原则，应适当降低违约金数额。被上诉人金丰置业公司辩称，公司多次电话通知对方要求其办理贷款按揭手续，对方一直推脱未予办理，公司也书面通知对方要求解除合同，对方没有任何意思表示，原判认定事实清楚，根据合同约定判决违约金，且违约金数额并不存在过高的情形，原审适用法律正确，请求维持原判。被上诉人金丰置业公司向一审法院起诉请求：1、确认原告与二被告签订的商品房买卖合同（合同编号ZTYSH-A22-1-4-2）已于2015年9月18日解除；2、判令二被告办理撤销预告登记及注销合同备案手续；3、判令二被告办理撤销预告登记及注销合同备案手续费用由二被告承担，若被告承担解除合同的违约金，则手续费用在二被告支付的首付款中直接抵扣；4、判令二被告支付原告违约金50032.05元，若被告承担解除合同的违约金，则违约金在二被告支付的首付款中直接抵扣；5、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2014年12月8日，出卖人原告金丰置业公司作为出卖人与买受人被告冯璐、张洋签订《商品房买卖合同》（合同编号ZTYSH-A22-1-4-2）及《合同补充协议》，约定被告冯璐、张洋购买原告金丰置业公司开发的位于贵阳市××、南××路、××、北××路的中铁阅山湖项目22栋1单元4层2号商品房，房屋建筑面积298.42平方米，总房款为1667735元，合同对相关权利义务进行约定，其中：第八条“付款方式及期限”：买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人以【√银行按揭】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款507735元，余款1160000元以【√银行按揭】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起2日内，将申请办理银行按揭或者公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或者贷款人书面通知后2日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。”第十条“逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、按照逾期时间，分别处理：（1）以公积金或按揭贷款方式付款的违约责任①买受人逾期提交办理贷款资料或逾期前往指定地点办理贷款的，自逾期之日起，买受人每日向出卖人承担贷款额万分之零点五的违约金，逾期超过60日的，自逾期之日起，买受人每日向出卖人承担贷款额万分之一的违约金，且出卖人有权解除合同。②买受人办理的贷款应在取得预告登记证之日（取得之日以预告登记证所载发证日期为准）起30日内全款到达出卖人账户，逾期到账，自逾期之日起，买受人每日向出卖人承担贷款额万分之零点五的违约金，逾期超过60日的，自逾期之日起，买受人每日向出卖人承担贷款额万分之一的违约金，且出卖人有权解除合同。……⑤买受人因上述原因向出卖人承担违约金的，出卖人有权在买受人已付款中予以扣除。出卖人因上述原因解除合同的，买受人应向出卖人承担总房款的3%的违约金，出卖人有权将买受人应付贷款银行（公积金中心）款项（包括但不限于：未还贷款、逾期利息、罚息、违约金等）直接支付给银行（公积金中心），同时扣除买受人应承担的相关费用（包括但不限于：应向出卖人承担的违约金、应缴纳的物管费、撤销备案登记费、诉讼费、仲裁费等），并且在买受人配合办理完解除抵押、撤销备案等手续并将房屋返还出卖人后，出卖人将剩余款项退还至买受人指定账户”，2015年5月18日，贵阳市住房和城乡建设局进行了预告登记（预告登记证号筑房预观山湖字第Y1530263号）。合同签订当日，被告冯璐、张洋向原告金丰置业公司支付了诉争房屋首付款507735元，其余按揭贷款未能到达原告账户。原告于2015年9月14日通过顺丰速运向被告邮寄了《中铁阅山湖项目商品房买卖合同解除通知书》“尊敬的冯璐、张洋客户：贵我双方于2014年12月8日签订了商品房买卖合同（以下称合同），您向我公司购买中铁阅山湖项目A组团22栋1单元4层2号房屋。根据合同约定，您应于2015年6月18日前向我公司支付尾款（或按揭下款）1160000元。但截至本通知书发出之日，您仍未履行付款义务，已经逾期达到88日。我公司工作人员多次向您催缴付款（或催办贷款），您始终不予配合。按照合同第十条的约定，我公司有权解除合同并要求您按照合同约定承担违约责任。现我公司正式通知您解除合同，您的房源已经取消，我公司已另行出售，请您尽快前往我公司售楼处办理相关手续并按照合同的约定向我公司支付违约金，否则我公司将依法通过法律途径维护自身合法权益”。被告2015年9月18日签收。现原告以诉称事实和理由诉至法院，并提出如前诉请。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已经当事人签字、签章成立，当事人意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，系依法成立并已生效的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告在合同约定的期限内没有完成按揭手续、也没有补清房价款，属迟延履行主要债务，且经原告催告后仍未履行，原告有权依法解除合同，据此，原告向被告发出《中铁阅山湖项目商品房买卖合同解除通知书》，该通知被告已于2015年9月18日签收，双方的《商品房买卖合同》至该通知书到达时解除，对原告请求确认解除合同的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案系商品房预售合同纠纷，根据商品房预售的相关规定，预售商品房所办理的备案、预告登记等手续，合同解除后应予注销，被告应当配合，对原告的相关请求，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方当事人在合同第十条约定逾期付款责任：“买受人办理的贷款应在取得预告登记证之日逾期超过60日的，自逾期之日起，买受人每日向出卖人承担贷款额万分之一的违约金，且出卖人有权解除合同。……买受人因上述原因向出卖人承担违约金的，出卖人有权在买受人已付款中予以冲除。出卖人因上述原因解除合同的，买受人应向出卖人承担总房款的3%的违约金，……。”的规定，现因被告逾期办理按揭贷款及逾期付款达88余天，原告主张按合同约定支付违约金50032.05元，符合双方合同约定及法律规定，对该请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认原告贵阳金丰置业有限公司与被告冯璐、张洋在2014年11月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号ZYYSH-A22-1-11-2）于2015年9月18日起解除；二、被告冯璐、张洋支付原告贵阳金丰置业有限公司违约金52070.55元（在被告冯璐、张洋已付首期房款中冲抵）；三、被告冯璐、张洋于本判决生效之日起三日内配合原告贵阳金丰置业有限公司办理注销房屋买卖合同备案、预告登记等手续（《商品房买卖合同》合同编号ZTYSH-A22-1-4-2、房屋预告登记证号筑房预观山湖字第Y1530263号、房屋坐落于贵阳市××、南××路、××、北××路的中铁阅山湖项目22栋1单元4层2号）；四、办理注销预告登记及注销合同备案手续产生的费用由被告冯璐、张洋承担（据实凭合法票据在被告冯璐、张洋已付首期房款中冲抵）。案件受理费减半收取525元（原告已预交525元），由被告冯璐、张洋负担。本院二审期间，当事人双方均未提交新的证据。经二审审理查明的事实与原判认定的事实一致，本案事实有当事人身份证明、营业执照、《商品房买卖合同》、预告登记证、中铁阅山湖违约客户追踪记录、《中铁阅山湖项目商品房买卖合同解除通知书》、顺丰速运快递单、运单追踪查询单、当事人陈述等证据在卷佐证，且经质证，本院予以确认。本院认为，诚实信用原则要求民事主体在从事民事活动时应该诚实、守信，正当地行使权利和履行义务。就本案而言，第一、双方签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，依法成立并已生效，对当事人双方具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的合同义务；第二、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，上诉人冯璐、张洋在合同约定的期限内没有完成按揭贷款手续，也没有交清剩余房款，迟延履行主要合同义务，且经被上诉人金丰置业公司催告后上诉人仍拒绝履行，被上诉人有权主张依法解除合同，原判据此判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以维持；第三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除以后，预售商品房所办理的备案、预告登记等手续应予注销，上诉人冯璐、张洋应当配合，原判支持被上诉人的该项诉请，本院予以维持；第三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，依据双方当事人《商品房买卖合同》第十条“买受人办理的贷款应在取得预告登记证之日逾期超过60日的，自逾期之日起，买受人每日向出卖人承担贷款额万分之一的违约金，且出卖人有权解除合同。……买受人因上述原因向出卖人承担违约金的，出卖人有权在买受人已付款中予以冲除。出卖人因上述原因解除合同的，买受人应向出卖人承担总房款的3%的违约金，……”的约定内容，原判按合同约定支持违约金50032.05元，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人冯璐、张洋的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人冯璐、张洋负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘　妍审　判　员　　唐有临代理审判员　　李云鹤二〇一六年十月二十五日书　记　员　　陶海峰 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