（2016）辽04民终1310号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-29

案件名称

抚顺兴隆宝通置业有限公司与邵兰、贾克伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省抚顺市中级人民法院

所属地区

辽宁省抚顺市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

抚顺兴隆宝通置业有限公司,邵兰,贾克伟

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省抚顺市中级人民法院民事判决书（2016）辽04民终1310号上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区抚顺城路（东段）11-1号楼4、5号门市。法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。委托代理人：李弘熙，该公司职员。委托代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵兰，女，1972年12月3日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）：贾克伟，男，1970年3月2日出生，汉族，住同被上诉人邵兰。二被上诉人共同委托代理人：高明、潘婷婷，辽宁煤都律师事务所律师。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司因与被上诉人邵兰、贾克伟房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。抚顺兴隆宝通置业有限公司的委托代理人邢福、李弘熙，被上诉人邵兰的委托代理人、贾克伟及其委托代理人高明，潘婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚顺兴隆宝通置业有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、依法改判上诉人不返还被上诉人购房款及赔偿利息、代办费800元等款项；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并返还被上诉人购房款及赔偿利息损失和代办费800元缺乏事实和法律依据。1、上诉人与被上诉人双方签订合同后，被上诉人仅支付首付款120476元，余下款项120000元至今未支付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，“被上诉人逾期支付房款的，应向上诉人按日支付未付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行”，因被上诉人未支付余下房款120000万元，经上诉人多次催讨，但被上诉人一直拖延付款，被上诉人理应向上诉人支付逾期付款的违约金，虽然上诉人延期交房，但双方已明确约定合同继续履行，不存在合同解除的事由，被上诉人先行违约，其解除合同的诉讼请求无事实和法律依据，理应改判。2、被上诉人请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便上诉人给予退房的，仅向被上诉人支付已支付房款0.5%的违约金即可，双方既然已明确约定违约金标准，被上诉人又请求利息损失，明显不合法；违约金就是给予守约一方的赔偿金，已然包括各项损失，双方已约定违约金标准就不存在其他损失，被上诉人的利息主张无事实和法律依据。3、代办费800元费用与上诉人没有任何关联，该笔费用并非上诉人收取，而是沈阳的房产咨询公司收取的费用，与本案无关。邵兰、贾克伟辩称：一审判决事实清楚，证据充分，二审法院应依法维持原判。按照商品房买卖合同约定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应于2015年9月30日前交付争议房屋，但至今未按合同约定交付房屋。依据合同约定及相关司法解释规定，法院应支持邵兰、贾克伟解除合同的诉请。由于抚顺兴隆宝通置业有限公司严重违约，导致合同目的无法实现，抚顺兴隆宝通置业有限公司应返还邵兰、贾克伟已经支付的购房款，并赔偿因此产生的全部费用。抚顺兴隆宝通置业有限公司主张并没有收取邵兰、贾克伟代办产权证费等费用，而是由案外人收取的，并不符合常理。商品房买卖合同中并未约定交纳剩余房款的时间。签订合同时，抚顺兴隆宝通置业有限公司承诺交付房屋后由该公司工作人员帮助办理相关贷款手续，并收取一定费用。邵兰、贾克伟向一审法院起诉请求：1、解除与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、抚顺兴隆宝通置业有限公司返还购房款120476元及利息；3、抚顺兴隆宝通置业有限公司返还产权代办费800元及利息；4、抚顺兴隆宝通置业有限公司支付财产保全的保险费420元及利息；（利息均自交费日起至支付日止按银行同期贷款利率计算）4、抚顺兴隆宝通置业有限公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：邵兰、贾克伟系夫妻关系。2014年8月1日，邵兰、贾克伟与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订商品房买卖合同。双方在合同中约定：邵兰、贾克伟购买抚顺兴隆宝通置业有限公司抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该商铺销（预）售许可证号为XK2014106-774，位于抚顺市顺城区新城路东段5-15号楼3216铺，建筑面积20.1平方米，每平方米单价11963.98元，房屋总价款为240476元，双方约定首付款120476元，贷款120000元。抚顺兴隆宝通置业有限公司在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付邵兰、贾克伟，逾期90日后邵兰、贾克伟有权解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司应自邵兰、贾克伟解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按邵兰、贾克伟累计已付款的0.5%向其支付违约金。邵兰、贾克伟如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。双方在合同中未约定房款交付时间。邵兰、贾克伟于2013年12月24日交纳购房首付款120476元。于2014年8月4日交纳800元代办费，代办费收据盖有沈阳国宇房地产咨询有限公司财务章。该争议房屋现处于停工状态。抚顺兴隆宝通置业有限公司未能在合同约定期限交付房屋，邵兰、贾克伟经与抚顺兴隆宝通置业有限公司协商未果，故来院诉讼。本案在一审诉讼过程中，经邵兰、贾克伟申请并提供担保，一审法院依法预查封抚顺兴隆宝通置业有限公司名下位于抚顺市顺城区新城路（东段）5-11号楼2单元2401号房屋手续。保全费1126元由邵兰、贾克伟交纳。邵兰、贾克伟向保险公司投保了诉讼财产保全责任保险，作为本案的担保，其因投保向保险公司交纳保险费420元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，邵兰、贾克伟与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。邵兰、贾克伟按合同约定交纳购房首付款后，抚顺兴隆宝通置业有限公司负有按合同约定时间交付房屋的义务。抚顺兴隆宝通置业有限公司未按合同约定时间交付房屋，邵兰、贾克伟有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求抚顺兴隆宝通置业有限公司支付违约金。故对于邵兰、贾克伟要求解除与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同，及要求抚顺兴隆宝通置业有限公司返还购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。关于邵兰、贾克伟主张按照银行同期贷款利率计算利息一节，一审法院认为按照相关司法解释的规定，应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于邵兰、贾克伟的实际损失，邵兰、贾克伟关于利息的主张符合法律规定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应自交房期限届满的次日起至判决确定的给付之日止，以邵兰、贾克伟交纳购房款为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率标准向邵兰、贾克伟支付利息损失。关于邵兰、贾克伟主张800元代办费一节，收据上体现的款项收取单位虽非抚顺兴隆宝通置业有限公司，但此笔费用是邵兰、贾克伟在与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订房屋买卖合同时在抚顺兴隆宝通置业有限公司处交纳，抚顺兴隆宝通置业有限公司未明示此费用收取单位为第三方，邵兰、贾克伟有理由相信此笔费用交给了抚顺兴隆宝通置业有限公司，且抚顺兴隆宝通置业有限公司负有协助邵兰、贾克伟办理房屋所有权登记手续的义务，现邵兰、贾克伟因抚顺兴隆宝通置业有限公司的违约行为而无法取得房屋，抚顺兴隆宝通置业有限公司应将此费用返还邵兰、贾克伟。关于邵兰、贾克伟主张诉讼保全的保险费一节，因投保诉讼财产保全责任保险非担保的唯一途径，保险费非本案诉讼的必要发生费用，故邵兰、贾克伟此项主张一审法院不予支持。关于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称邵兰、贾克伟违约在先一节，双方在商品房买卖合同中对于交付房款时间并无约定，抚顺兴隆宝通置业有限公司主张多次催促邵兰、贾克伟交纳房款也未提供相关证据，同时抚顺兴隆宝通置业有限公司也没有证据证明邵兰、贾克伟要求继续履行合同，其主张合同处于继续履行状态缺乏事实依据，故一审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除邵兰、贾克伟与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效后三十日内一次性返还邵兰、贾克伟购房款120476元；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效后三十日内一次性支付邵兰、贾克伟以120476元购房款为基数、自2015年10月1日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。四、抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效后三十日内一次性返还邵兰、贾克伟代办费800元五、驳回邵兰、贾克伟其他诉讼请求。案件受理费1363元（已减半收取），保全费1126元，共计2489元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决认定事实均没有争议，本院予以确认。本院认为，邵兰、贾克伟与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案，邵兰、贾克伟已按合同约定支付购房首付款，抚顺兴隆宝通置业有限公司未按合同约定交房日期，即2015年9月30日前交付争议房屋，应承担相应违约责任。抚顺兴隆宝通置业有限公司至今未交付争议房屋，邵兰、贾克伟依据双方约定要求解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司亦未能提供证据证明其逾期交房存在正当理由，一审判决解除邵兰、贾克伟与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以支持；抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称邵兰、贾克伟未办理贷款手续违约在先问题。经查，双方在商品房买卖合同中约定的付款方式为除首付款外，剩余房款作银行按揭，但对于办理银行按揭手续的时间并无约定。办理银行按揭贷款是购房人履行支付购房款义务的一种方式。邵兰、贾克伟作为商品房的购买方，在合同未约定办理按揭贷款时间的情况下，最迟应在接收房屋时付清购房款。因抚顺兴隆宝通置业有限公司未按照合同约定履行交付房屋义务，也未提供证据证明曾催促邵兰、贾克伟交纳剩余房款。因此，对抚顺兴隆宝通置业有限公司主张邵兰、贾克伟未办理银行按揭贷款属于违约在先的上诉理由，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述规定，邵兰、贾克伟与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同解除后，抚顺兴隆宝通置业有限公司应当返还已经收取的购房款并支付相应的利息。关于利息计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审按可得利益确定双方约定违约金低于邵兰、贾克伟实际损失，采信中国人民银行同期同类贷款基准利率作为计算利息损失的标准并无不当，本院不持异议。关于抚顺兴隆宝通置业有限公司主张不应返还代办费一节，代办费在邵兰、贾克伟履行商品房买卖合同过程中产生，系其实际损失，抚顺兴隆宝通置业有限公司作为违约方，应予赔偿。待抚顺兴隆宝通置业有限公司将产权代办费退还邵兰、贾克伟后，可依法另行主张权利。综上，抚顺兴隆宝通置业有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2726元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　张　帆审判员　秦　梦审判员　何福苍二〇一六年十月二十五日书记员　罗晓姝搜索“”