（2016）新2702民初85号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2017-03-27

案件名称

宋永杰与曹军志确认合同无效纠纷民事判决书

法院

阿拉山口市人民法院

所属地区

阿拉山口市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宋永杰,曹军志

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

新疆维吾尔自治区阿拉山口市人民法院民事判决书（2016）新2702民初85号原告宋永杰，现住阿拉山口市。委托代理人周志文，新疆双湖律师事务所律师。被告曹军志，住阿拉山口市。委托代理人曹振涛，住阿拉山口市。原告宋永杰诉被告曹军志确认合同无效纠纷一案，本院于2016年8月24日立案受理后，本院依法适用简易程序由审判员黄博独任审判，于2016年9月27日公开开庭审理了本案。原告宋永杰及其诉讼代理人周志文，被告曹军志的委托代理人曹振涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋永杰诉称：2016年2月13日，被告将自己位于阿拉山口文化东街的一处拟拆迁平房与原告签订一份《建房合同》。按照该合同的约定，被告委托原告在自己拆迁后的土地上建设不少于现有拟拆迁房屋面积的商用房；房屋拆迁、置换土地以及设计图纸所需的费用均由原告承担；承建的房屋一至二层为门面房，二层以上为带电梯的宾馆并设通道，被告按照每平方米1100元在原告所建房屋经验收合格并在被告卖房后支付50％建房款，剩余的45％在一年内付清；同时双方还约定原告应当在建房后的18个月内交付房屋，如有违约承担房屋总价款5％的违约金。建房合同签订后，由于原告根本不具备约定房屋的承建资质，加之被告的平房在被当地政府拆迁征收后，被告亦不享有该块土地的使用权。故，原被告签订的《建房合同》自始至终就无法履行。据此，现依据《合同法》第52条之规定，特诉至法院，请求依法确认原被告签订的《建房合同》无效；本案的诉讼费由被告承担。原告为支持其诉请主张，在庭审中出示了下列证据材料：证据一：1．曹军志与王珂夫妇于2016年3月4日就拆迁的房屋与原告签订的一份公证委托书。用以证明被告夫妇授权原告办理其房屋拆迁的事宜，授权原告签署与拆迁房屋相关的法律文书，授权原告接受拆迁行政部门给付的拆迁款项以及办理建房的手续。2．2016年2月13日曹军志与宋永杰签订建房合同。用以证明涉及到后续的房屋建设，作为承建方的原告不具有建设房屋的资质，被告曹军志允许拆迁房屋的权属纳入国家储备用地，与原告宋永杰无关的事实。被告曹军志的委托代理人质证后，认为：对该组证据的真实性、合法性予以认可。原告为了以后合同实施，才签的公证委托书，既然合同无效那么公证委托书也应当无效。委托办理的内容一个是拆迁，一个是承建，其他的都属于越权的。原告在行使任何行为时应当向我告知，在被告同意的情况下再履行。不得转交给第三方。建房合同无效后，在被告的土地上原告所行使的一切与被告无关。原被告商议的是自建房，城建局的也认可，被告委托原告承建的。证据二：1．阿拉山口市棚户区改造房屋征收产权调换补偿协议书。用以证明原告宋永杰受被告的委托办理房屋拆迁的手续及签署一切法律文书，基于被告的授权，原告和阿拉山口市拆迁部门对被告的房屋签订了房屋拆迁补偿协议，而附属土地已被土管部门纳入国家储备用地，所以不存在仍然属于被告土地的事实。2．国有建设用地使用权出让合同。用以证明出让该宗土地恰恰在被告拆迁房屋附着的用地，该土地采取招拍挂的方式出让给博州兰天开发有限公司，土地出让的时间为40年，性质为商业性用地，被告对该土地不享有土地使用权的事实。被告曹军志质证后，认为：对拆迁补偿协议不予认可，拆迁没有告知本人，后来出现这种情况下被告要求原告出示政府的法律文书，原告不给，政府拆迁办也不给，不合法，没有和被告沟通，没有给被告提供过任何材料，房屋拆迁的时候被告不在，原告也没有告知。都是原告在承办拆迁、城建等手续，对国有建设用地使用权出让不认可，原被告建房合同无效，从拆迁开始之后的一切行为都是无效行为。证据三：建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。用以证明用地单位是博州兰天开发有限公司，建设项目为兰天综合楼棚户区改造项目进行建设，同时给予了规划许可，兰天房产开发公司的土地和被告没有任何的关联性，该土地的使用权归博州兰天开发公司所享有，对受让的土地所进行建设的行为不是宋永杰的行为，房屋的出让及许可是有行政部门许可的，原被告的合同自始至终就没有履行过的事实。被告曹军志质证后，认为：证件的真实性、合法性予以认可，土地是同一块地，我们也有土地使用证，也没有收回。对证实的问题不予认可。被告曹军志辩称：房子是自建的，有土地使用权，原告没有任何理由将被告的土地剥夺；在办理建房手续方面都是原告去办理的，原告在被告的土地上施工是违反建房合同中的第2、4、7款约定的内容，被告同意解除合同。如果建房合同无效，基于合同连带的一切行为都是无效的。被告为支持其辩称理由，在庭审中出示了下列证据材料：证据一：国有土地使用证一份。用以证明土地使用权是合法取得的，2006年6月1日从兰州市市场建设发展服务中心购买的，土地使用权至2032年才到期。面积8100.34平方米，出让取得，用途商业的事实。原告宋永杰的委托代理人质证后，认为：证据形式不予认可，是复印件。和被告没有任何关联性，兰州市市场建设发展服务中心以出让的方式取得土地权属，如果土地上的附着物即房屋经过买卖后，土地也要随之变更，土地的转让必须按照法律规定进行，所以不能证实拆迁房屋的土地就是被告所享有的土地使用权。证据二：停工通知书。用以证明2016年5月23日在履行合同过程中，没有经过被告的同意进行承建并由阿拉山口市规划建设交通环保局向博州兰天开发有限公司出具停工通知的事实。原告宋永杰的委托代理人质证后，认为：对真实性及客观性予以认可，被告说与宋永杰有关联性不予认可。和原告宋永杰没有关系是针对博州兰天房地产开发有限公司实施的，是博州兰天房地产开发有限公司开发这块宗地。对原、被告庭审所提供的证据根据质证的情况，现综合认证如下：原告宋永杰提供的证据：证据一，被告质证后对真实性、合法性认可，公正委托书、建房合同均属双方当事人真实意思表示，真实性、合法性、关联性本院予以认定。证据二，被告质证后不予认可，拆迁补偿协议已经履行，真实性、合法性予以认定，国有建设用地使用权出让合同是政府相关职能部门通过招拍挂，由博州兰天房地产开发有限公司取得，真实性、合法性予以认可，但上述证据与本案的关联性不予认定。证据三，被告质证后对真实性、合法性认可，政府职能部门给房地产开发商在所出让的宗地上颁发开工建设等相关凭证，属行政行为，真实性、合法性予以认定，但与本案无关联性。被告曹军志提供的证据：证据一，原告认为是复印件，不符合证据的形式要件。该证据只能证明被告等人通过购买的方式取得拆迁房屋的所有权，本院认为与本案无关联性。证据二，原告对真实性、合法性认可，不认可关联性。停工通知书是因博州兰天房地产开发有限责任公司在综合楼棚户区改造项目擅自进行施工，阿拉山口市规划建设交通环保局责令停止违章建设行为，真实性、合法性、关联性，本院予以认定。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下:2016年，被告曹军志位于阿拉山口市原博尔塔拉街14-2号两层住宅在阿拉山口市人民政府的棚户区改造范围内，并将被依法进行征收。2月13日，被告就原博尔塔拉街房屋拆迁承建与原告宋永杰签订《建房合同》，约定：1．被告委托原告承建文化街商用房，具体面积按现有占地面积为准，原告所建的商住楼不得小于现有的土地面积；2．土地房屋所有产权归被告所有，原告是承建商，产权于原告无关，原告不得以任何借口为原告所有；3．房屋拆迁，置换土地面积及图纸设计和其他相关产生的所有费用，均由原告承担（土地面积款及棚户区拆迁款置换），所置换土地面积，原告必须给被告办理相应的土地手续及相关围墙建设，在建设过程中所出现的安全事故，全部由原告承担，被告不承担任何费用；4．原告承建：按被告要求一至二层为门面房，二层以上为宾馆，预留电梯通道，每平方米按1100元的价格全部承包给原告，以图纸为准，门、窗以断桥铝合金料为准，防盗门每个不能少于1500元，上下水、暖气接通到主管道，房屋结构为整体框架结构，外保温具有防火性，厚度8-10公分，门窗由被告自行订制，款项由被告从原告承包款中支付，原被告共同订购；5．付款方式，原告完工后，验收合格及手续办齐后，被告卖房所产生的税金，由被告自行负担。付给原告总工程50%现金，余下45%的房款1年内付清，5%为质量保证金；6．交付期限，原告从建房之日起，18个月交付，本合同如有违约，从总款中的5%扣除；7．原告建房手续齐全，经被告同意，原告方可施工。按照建房合同3．的约定，被告曹军志和妻子王珂与原告宋永杰于2016年3月4日签订一份委托书，对所属的阿拉山口市原博尔塔拉街的房产全权委托原告办理拆迁、承建等相关手续，具体办理事项：1．到建设局办理上述房产的拆迁、承建等手续，签署相关的法律文书；2．将拆迁款打入受托人即原告宋永杰名下的账号上；3．代为办理上述拆迁、承建房产的其他一切相关手续。双方当事人并于3月4日在新疆维吾尔自治区昌吉市公证处公证。2016年3月11日，原告与阿拉山口市规划建设交通环保局签订阿拉山口市棚户区改造房屋征收补偿协议，房屋征收补偿方式为货币补偿，以被征收房屋价值536450元予以补偿。另查明，2006年2月18日，被告曹军志等6人通过购买的方式取得兰州市市场建设发展服务中心在阿拉山口市文化东街的房地产。本院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。一、本案中原告宋永杰与被告曹军志签订的建房合同是否违反法律、行政法规强制性的规定。首先，从原被告2016年2月13日签订的建房合同内容看，实质为房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。而房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。其次，依照《中华人民共和国建筑法》第二十六条的规定：”承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程”，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条：”建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的”。第三，被告所要拆迁的房屋是原被告共同协商并由原告宋永杰协助办理拆迁、领取征收补偿款、承建等相关手续，庭审上，双方当事人对该事实均予以认可。但所拆迁的房屋占有范围的土地开发企业实际为博州兰天房地产开发有限责任公司，由于未取得施工许可证或者开工报告等手续未经批准，博州兰天房地产开发有限责任公司便擅自施工，其中还包括被告对施工图纸中变更部分的工程向原告提出异议并引起分歧。因此，2016年5月23日阿拉山口市规划建设交通环保局对不符合开工条件的博州兰天房地产开发有限公司出具停工通知书。时至今日，工程一直在停歇、待建状态。以上可以看出，原告宋永杰未有建筑施工企业的资质，而以个人的名义与被告赵杰签订房地产开发合同，显然违背《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：”有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，原告宋永杰与被告赵杰于2016年2月13日签订的建房合同当属无效合同。被告辩称”同意解除合同”的理由，无法律依据，本院不予采纳。二、关于博州国有（2006）第014号国有土地使用证效力的问题。1992年8月，友好路以东、博尔塔拉街以南的国有土地使用权面积8100.34平方米出让给兰州市市场建设发展服务中心，用途为商业，出让年限2032年3月。2006年3月20日，博州人民政府颁发博州国用（2006）第014号国有土地使用证。2006年2月18日，兰州市市场建设发展服务中心将第一宗商业用地的房屋转让给被告曹军志等六人，占地面积3089平方米。依照《中华人民共和国物权法》的规定，房屋所有权及其占有范围内的土地使用权具有法律权利的同一性，不得分开转让和设定权利。被告曹军志购买取得兰州市市场建设发展服务中心在阿拉山口市文化东街的房地产，其就享有相应房屋面积的土地使用权。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：”以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”，否则，不得转让。本案存在赵杰是否按照兰州市市场建设发展服务中心的出让合同的约定支付购买房屋所占有范围内的土地使用权出让金，庭审中未能提供。同时，转让房地产时，双方应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移，同时还要注明转让房地产后土地使用权的使用年限等，被告曹军志亦未能提供相关证据。被告赵杰的房屋被征收补偿，拆迁问题得到解决，土地开发基本完成，周边市政建设逐步完善，水、电、暖等市政都有计划分配到位，政府实施土地储备制度，通过”招拍挂”，进行土地使用权出让。而阿拉山口市国土部门已对拟出让的土地已经处置为净地，即必须权属明晰、界址清楚、无地面附着物的宗地。2016年6月13日，阿拉山口市国土资源局与博州兰天房地产开发有限责任公司签订国有建设用地使用权出让合同，同年6月15日，阿拉山口市规划建设交通环保局给博州兰天房地产开发有限责任公司颁发建设工程规划许可证，6月28日，阿拉山口市国土资源局下发建设用地批准书，7月1日，阿拉山口市规划建设交通环保局给博州兰天房地产开发有限责任公司办理建筑工程施工许可证，工程名称为兰天综合楼棚户区改造项目，建设地址阿拉山口市文化东街南侧，建设规模10203.02平方米。对博尔塔拉蒙古自治州阿拉山口分局2006年8月21日的博州国用（2006）第014号国有土地使用证附页添加的文字并予以说明”此附件等同博州国用（2006）第014号国有土地使用证原件”。该内容是否与已依法登记的土地所有权和土地使用权相一致，这属于行政机关的范畴，应当由登记造册、核发证书、确认所有权的部门解释较妥。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：确认原告宋永杰与被告曹军志于2016年2月13日签订的《建房合同》无效。本案案件受理费100元，减半征收50元。由被告曹军志负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。审判员　黄　博二〇一六年十月二十五日书记员　古丽曼来源：百度搜索“”