（2016）黔26民终1670号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-11-28
案件名称
陈黔龙与贵州大地联创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈黔龙,贵州大地联创房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔26民终1670号上诉人（一审原告）陈黔龙，男，苗族，1987年10月10日出生，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：凯里市北京东路17号。法定代表人杨昌鑫，系公司总经理。上诉人陈黔龙因与被上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2016）黔2601民初1225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。陈黔龙上诉请求：1、撤销（2016）黔2601民初1225号民事判决，支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院查明被上诉人擅自变更阳台、平台、窗户等处的事实是客观的，一系列纠纷皆因被上诉人违约引起，但判决驳回上诉人的全部请求，执法是明显不公正。2010年10月3日，上诉人与被上诉人签订了一份《商品房买卖合同》，由于被上诉人擅自变更房屋设计造成损失，上诉人向凯里市人民法院提起诉讼，由市法院和州法院判决后，上诉人主动向被上诉人联系接房，并交了相关费用，但被上诉人以上诉人没交物业服务费为由，不给上诉人钥匙，拒绝交房。至今被上诉人还未将符合合同约定的房屋交付给上诉人，上诉人起诉逾期交房违约金8631元有理有据。2、因被上诉人未按合同约定履行其交房义务，现上诉人要求被上诉人支付2014年8月1日至2016年4月30日的物业费合理合法。综上，请二审法院撤销一审判决，支持上诉人的全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益和社会的公平和正义。被上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司答辩称：1、关于逾期交房违约金的问题，原告居于同一个事实和理由重复起诉，一审法院判决驳回其诉讼请求正确。2、关于物业费的问题，实际上答辩人重来没有向被答辩人主张过物业费，更没有以被答辩人没有交物业费为由拒绝把房屋钥匙交给他，因为答辩人是房开公司，不是物业公司。因此被答辩人交不交物业费与房开公司没有关系。陈黔龙向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房违约金8631.00元（从2015年6月15日起至2016年4月30日止，按273996元×0.1%×315天计算）。2、判令被告支付物业服务费2762.6元。（从2014年8月1日至2016年4月30日）3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年10月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的“大地春城”商品房一套（1幢4单元406号房），面积88.5平方米，总价款为273996元，交房期限为2012年8月31日前。原告按照合同约定向被告支付了房屋首付款，其余房款通过银行按揭支付；合同还对出卖人逾期交房、规划、设计变更、装饰、设备标准等内容作了约定。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任为“……逾期交房超过30日后，……买受人要求继续履行的，合同继续履行，并从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十条约定：“经规划部门批准的规划变更……影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面告知买受人……买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”原告所购房屋楼盘在建设过程中，被告于2011年4月将该楼盘部分户型的阳台、窗户等处的规划、设计进行了变更调整，被告没有及时将信息告知原告。2012年8月，原告在接收被告交付的房屋时发现该房屋设计已不符合双方的合同约定，为此曾向被告提出过赔偿。多次协商未果后，2014年原告以被告擅自变更设计为由拒绝办理交房手续，并向凯里市法院起诉被告支付逾期交房违约金及物业费。2015年4月28日本院依法制作（2014）凯民初字第1137号《民事判决书》判决被告向原告支付2012年8月31日至2014年5月31日期间逾期交房违约金17398.74元、2012年9月1日至2014年7月31日期间的物业费3025.70元并驳回原告的其他诉讼请求。2015年6月15日原告又以被告变更房屋设计为由，向凯里市法院起诉要被告支付变更设计违约金赔偿，同年12月7日经由黔东南苗族侗族自治州中级人民法院制作的（2015）黔东民终字第1138号《民事判决书》终审判决被告大地公司支付原告变更设计违约金17700元，且该款项已由凯里市法院执行完毕。2016年4月15日原告再次以被告未能按照合同约定交付房屋为由，再次起诉被告逾期交房违约金8631元及物业费2762.6元。另查明，黔东南大地房地产开发有限责任公司于2011年9月30日将公司名称变更登记为贵州大地联创房地产开发有限公司，2014年8月15日杨昌鑫出任该公司法定代表人。一审法院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性本院予以确认。在本案中，涉案商品房被告已于2012年通知原告办理交房手续，原告以被告擅自变更房屋设计，导致商品房不符合合同的约定拒绝办理交房手续，但针对该争议原告曾在2015年6月15日向我院起诉要求被告赔偿变更房屋设计违约金并在（2015）黔东民终字第1138号《民事判决书》中终审判决得到部分支持。对于上一个诉讼中，可看出原告没有提出解除涉案合同而主张变更设计违约金的赔偿，继续履行合同应视为原告对涉案商品房变更房屋设计后现状的认可。现原告又基于同一个事实和理由提起的诉讼，且拒绝办理交房手续的事由已在（2015）黔东民终字第1138号《民事判决书》的诉讼中得到赔偿解决，故本案中原告基于被告擅自变更房屋设计为由，拒绝办理交房手续不成立，其主张要求被告支付2015年6月15日至2016年4月30日期间的逾期交房违约金，法院不予支持。关于原告主张被告支付从2014年8月1日至2016年4月30日期间的物业管理费2762.6元，在2014年原告曾诉被告商品房预售合同纠纷中，物业管理费之所以得到法院支持，是因被告擅自变更房屋设计的违约行为造成，但在2015年6月15日原告诉请被告支付变更房屋设计违约金后，就应视为原告认可了变更房屋设计违约行为的事实且继续履行合同，2015年6月15日之后物业管理费的物业费不应由被告承担。本案中，涉案物业管理费2762.6元原告并未向物业管理公司实际缴纳，且未提供证据证明2014年8月1日至2015年6月15日期间物业管理费的具体数额。根据当事人对自已的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故原告主张被告支付物业管理费2762.6元，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告陈黔龙的诉讼请求。案件受理费已减半收取45元，由原告陈黔龙负担。二审中双方当事人均未提交新的证据材料。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为：综合上诉人的上诉请求及理由与被上诉人的答辩本案的焦点为：上诉人逾期交房违约金与物业费能否得到支持？经审理查明，在本案中，涉案商品房被上诉人已于2012年通知上诉人办理交房手续，因被上诉人擅自变更房屋设计，导致商品房不符合合同的约定，上诉人可以根据双方签订的《商品房买卖合同》解除合同或者继续履行合同，针对该争议上诉人以于2015年6月15日向凯里市人民法院起诉要求被上诉人赔偿变更房屋设计违约金，并在（2015）黔东民终字第1138号《民事判决书》中终审判决得到部分支持。由此，可看出上诉人对自己的诉权进行了处分即没有提出解除涉案《商品房买卖合同》而是要求继续履行合同主张变更设计违约金的赔偿，其继续履行合同应视为上诉人对涉案商品房变更房屋设计后现状的认可，并已通过诉讼解决。现上诉人又以被上诉人擅自变更房屋设计违约为由，要求支付违约金的请求，于法无据，本院不予支持。对上诉人认为被上诉人以未交物业服务费为由，不交付房屋的上诉理由，因房开公司与物业公司属于不同的主体，交房与物业费是否交纳并无必然的联系，本案上诉人（业主）与物业公司之间的权利义务属另一法律关系，故对上诉人以被上诉人未交房为由要求支付物业费的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由上诉人陈黔龙负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 王 珺审判员 罗安松二〇一六年十月二十五日书记员 赵艳萍 来源：百度“”