（2016）沪01民终9686号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-11-29
案件名称
李志刚诉ＸＸ华房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李志刚,ＸＸ华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终9686号上诉人（原审原告）：李志刚，男，1965年10月7日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：王韧，北京长安（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何传标，北京长安（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：ＸＸ华，男，1969年1月31日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：王庆华（ＸＸ华哥哥），1966年10月1日生，汉族，住上海市。上诉人李志刚因与被上诉人ＸＸ华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初17831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案受理后依法组成合议庭，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。上诉人李志刚的委托诉讼代理人王韧，被上诉人ＸＸ华的委托诉讼代理人王庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李志刚上诉请求：撤销原审判决第三项，依法改判支持上诉人原审中的第三项诉讼请求，认定被上诉人赔偿上诉人违约金30万元（人民币，下同，总房价的20%）。事实与理由：1、违约金条款是双方真实意思表示，一审法院不应干涉双方的约定。2、合同标的为商品房，交易价值较大且价格浮动，因此双方约定高额违约金就是为了保证交易履行以及违约之后弥补损失，双方签约时上海房价涨幅较大，因此双方约定的违约金金额也是合理的。3、被上诉人作为出售方违约的原因就是为了再行出售获得可观的经济利益，但又可以承担较小的法律责任，一审法院对被上诉人的违约行为鼓励认可，有违诚信与公平原则。被上诉人ＸＸ华辩称，不同意上诉人的上诉请求。答辩意见：1、居间协议并非正式买卖关系，双方并没有签订正式的示范文本买卖合同。2、签约时房屋权利人为三人，被上诉人无权代表全体权利人签约，对此情况上诉人是明知的。3、被上诉人是因为其他权利人不同意出售房屋导致无法与上诉人签订正式的买卖合同，非被上诉人主观故意；双方在居间协议中约定因被上诉人的原因未能签订合同的补偿方式为被上诉人双倍返还定金，因此被上诉人不同意高于定金数额予以赔偿。一审法院认定事实：2015年11月16日，李志刚（买受方、乙方）与ＸＸ华（出售方、甲方）及德佑房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》。协议约定，甲方出售位于上海市XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），权利人为ＸＸ华及王某、丁某，房屋转让总价款为150万元。乙方于2015年11月16日前向丙方支付意向金2万元，如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金。甲、乙双方同意在本协议签订后50日共赴丙方处签订示范文本《上海市房地产买卖合同》，若甲方未按照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金。乙方应于签订买卖合同示范文本当日支付首期房价款50万元，乙方自筹资金于房地产交易中心产权过户当日支付第二期房价款95万元，乙方于甲方交付房屋时支付尾款5万元。双方协商一致同意甲乙双方交房时间为2016年3月31日之前，该房屋内所有户口于2016年3月20日前迁出。居间合同第七条约定违约责任，本协议生效后，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方催告后仍不履行，另一方有权要求相对方承担每日总房价0.05%逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价的百分之二十向守约方支付违约金。2016年1月23日，双方签订补充协议，约定由于甲方补办产证，所以双方买卖合同等甲方产证出来双方尽快办理；双方就系争房屋交房约定甲方于2016年3月10日前交付房屋给乙方，双方买卖流程继续进行。居间协议签订后，李志刚依约向ＸＸ华支付了购房定金2万元。2016年2月19日，ＸＸ华向居间方表示因其他产权人不同意出售系争房屋，ＸＸ华无法继续履约；李志刚于2016年2月22日催告ＸＸ华继续履行协议，继续房屋交易。ＸＸ华当庭表示，因系争房屋内另一产权人即ＸＸ华母亲丁某不同意出售房屋，故ＸＸ华未在约定时间及之后与李志刚签订正式买卖合同，现ＸＸ华仍不同意继续房屋交易。另查明，系争房屋产权于2016年2月3日变更登记于ＸＸ华及丁某名下。同时，李志刚当庭表示，按照居间协议其应向居间方支付总房价款2%即3万元的居间服务补偿金，但该笔款项其尚未向居间方支付；对此，ＸＸ华则表示居间方曾告知不再就本次交易向买卖双方主张居间费。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同系当事人真实意思表示，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务；当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或定金条款。本案所涉居间协议中对房屋买卖的标的物、交易价格、付款方式、房屋交付及户口迁出、违约责任等均有约定，故双方已形成房屋买卖关系。基于ＸＸ华表示不愿继续履行居间协议和签订正式买卖合同，不愿继续系争房屋交易，且系因ＸＸ华的上述违约行为导致协议无法继续履行，故对李志刚依协议约定要求解除《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖关系、ＸＸ华返还李志刚定金2万元并选择违约金条款要求ＸＸ华承担违约责任的诉请，予以支持。鉴于ＸＸ华提出违约金的约定标准过高，请求法院予以调整，根据公平和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等，对违约金的数额，法院酌情予以判处。考虑到李志刚自认其主张的居间费损失尚未实际发生，且李志刚所获违约金已足够补偿其预期居间费损失，故对李志刚主张ＸＸ华支付其3万元中介佣金损失的诉请，法院不予支持。一审法院审理后作出判决：一、解除李志刚与ＸＸ华于2015年11月16日签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖关系；二、ＸＸ华于判决生效之日起十日内向李志刚返还定金2万元；三、ＸＸ华于判决生效之日起十日内向李志刚支付违约金4万元；四、驳回李志刚的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,275元，由李志刚负担2,661元，由ＸＸ华负担614元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本案争议焦点在于：关于被上诉人ＸＸ华赔偿上诉人李志刚的违约金如何认定，上诉人李志刚主张以总房价20%计30万元赔偿能否成立？本院认为，上诉人李志刚通过中介方居间与被上诉人ＸＸ华之间建立房屋买卖合同关系。根据已查明事实，被上诉人ＸＸ华以其他产权人不同意出售房屋之理由不愿意继续履行居间协议及签订上海市房地产买卖合同示范文本，被上诉人ＸＸ华的行为构成违约，且导致合同无法继续履行，据此，双方之间的房屋买卖合同关系应予解除，被上诉人ＸＸ华对合同解除承担违约责任。关于合同关系解除后被上诉人ＸＸ华应承担的违约金问题，本院认为，双方在该份居间协议中既约定违约金又约定定金，对此，上诉人选择适用违约金条款，可予准许；虽然违约金条款中就违约方应承担的违约金为总房价20%，但是，鉴于被上诉人在一审中提出违约金过高要求调整的意见，同时，基于双方在签约时上诉人对被上诉人非系争房屋唯一产权人之情况也是知晓的，被上诉人在签约时尚未得到其他权利人的授权，存在其他权利人不予追认的法律风险，因此，综合上诉人实际支付的定金数额、被上诉人在合同不能继续履行中所负的过错程度等，一审法院对违约金作出调整，调低认定的数额尚属合理，且不违反公平和诚信原则。上诉人对一审法院调整违约金认为存在不合理不公平之情形，与查明的事实不符，故本院不予采信。综上所述，上诉人李志刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,200元，由上诉人李志刚负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 郑卫青审判员 杨斯空二〇一六年十月二十五日书记员 赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……