（2015）武侯民初字第11844号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-22
案件名称
原告韩本勇诉被告众信公司商品房预售纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖坤明,韩本勇,四川众信房地产开发有限公司,郑足友
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2015）武侯民初字第11844号原告廖坤明，男，1984年6月21日出生，汉族，住成都市温江区。委托代理人范清秀，女，1985年8月21日出生，汉族，住成都市金牛区。原告韩本勇，男，1973年10月25日出生，汉族，住重庆市江津市。被告四川众信房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人郑足友。被告郑足友，男，1974年4月22日出生，住四川省遂宁市船山区。二被告共同委托代理人熊建新，四川公生明律师事务所律师。二被告共同委托代理人孙强，四川众信房地产开发有限公司工作人员。原告廖坤明、韩本勇与被告四川众信房地产开发有限公司（以下简称众信公司）、郑足友商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告廖坤明的委托代理人范清秀，原告韩本勇，被告众信公司和被告郑足友共同委托代理人熊建新、孙强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖坤明、韩本勇诉称，2013年1月24日，二原告与被告众信公司签订了《房屋买卖合同》，约定由二原告购买被告众信公司开发的位于成都市武侯区二环路南三段1号1层1014号商品房，建筑面积11.21平方米，房屋总价款67万元。原告按约于2013年1月24日向被告众信公司支付了全部房款，被告也将房屋交付原告使用。然而，被告未按照合同约定协助原告在全款付清后365天内取得房屋产权证。后来原告得知包括被告众信公司出售给原告的房屋在内的房屋已被多家法院和公安查封，根本无法再协助原告取得分户产权。原告从2015年5月至今多次要求被告众信公司解除合同退还购房款，被告众信公司均已无钱为由拒绝，2015年7月27日，原告与其他购房者按被告众信公司的要求推举代表与被告众信公司的法定代表人（即被告郑足友）等协商，并达成退还购房款协议，以会议纪要形式形成书面协议，由被告众信公司从2015年8月起分期退还购房款，被告郑足友个人进行担保。但是到期后，二被告以各种理由拒绝退款。为此，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判决：一、解除原告廖坤明、韩本勇与被告众信公司于2013年1月24日签订的《房屋买卖合同》；二、被告众信公司立即退还原告廖坤明、韩本勇购房款67万元，支付违约金20100元，并承担购房款一倍的损失赔偿67万元；三、被告郑足友对被告众信公司应退购房款67万元承担连带保证责任；四、二被告支付原告廖坤明、韩本勇购房款67万元的资金占用利息（按商业银行逾期借贷利率为准，期限从2014年1月25日起至付款之日止），支付诉讼财产保全保险费2000元；五、二被告承担本案诉讼费。被告众信公司辩称，双方签订的《房屋买卖合同》因被告没有取得商品房预售许可证而无效。合同无效是双方共同过错责任所致，原告不是第一次买房，应当知道买房要具备双证，原告明知被告没有商品房预售许可证仍要买这个房屋，就说明原告是想投资，收取利息。被告的过错在于没有取得商品房预售许可证。因为双方签订的是无效合同，只能退还原告本金。其他诉讼请求都不应得到支持。原告购买的商铺没有独立的使用功能，完全办不了产权证。现在购房者不止原告一家，而是有500多个购房者，这实际上这是一个非法吸收公众存款案件，公安机关已经立案了，应由公安机关先行处理。请求驳回原告的诉讼请求。被告郑足友辩称，基本意见和被告众信公司的意见一致，补充一点，合同没有约定郑足友要承担连带责任，原告要求郑足友承担连带责任没有法律依据。经审理查明，2013年1月24日，原告廖坤明、韩本勇与被告众信公司签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于成都市武侯区二环路南三段1号1层1014号商业用房，房屋原所有权证号为权1734518，建筑面积11.21平方米，房屋总价款67万元。合同第七条约定，双方同意以房屋实际现状进行交付，原告委托被告在2013年5月1日前将房屋直接交付原告的承租方。合同第九条第2款约定，如因被告责任，原告未能在全款付清后365天内取得房屋所有权证书的，双方同意终止合同，被告在30个工作日内全额退还原告已付房款，并按已付房款的3%支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款67万元，被告向原告出具了收据。被告至今未能为原告办理房屋所有权证书，已超过合同约定的支付完毕房款后365天的产权办理期限。另查明，根据《房屋信息摘要3》显示，原告所购的案涉房屋所在的成都市武侯区二环路南三段1号2栋1楼3号，其业务件号为权1734518，该房屋上办理了抵押权登记，他权证号为1162654，抵押权人为恒丰银行股份有限公司成都分行，权利价值1500万元，约定期限为2014年1月16日至2017年1月16日，并且房屋被本院、成都市中级人民法院、成都市公安局武侯区分局查封，限制登记。本案中，原告举出《会议纪要》及被代表业主附表复印件一份，欲证明被告郑足友在2015年7月27日签名确认对所欠业主购房款本金进行担保。但原告的名字并未出现在《会议纪要》及被代表业主附表中。被告对真实性不认可。上述事实，有《房屋买卖合同》、收据、房屋信息摘要及庭审笔录等证据收集在案予以证实。本院认为，原告廖坤明、韩本勇与被告众信公司签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。被告主张《房屋买卖合同》因没有取得商品房预售许可证而无效。对此本院认为，房屋预售又称期房买卖，是房产开发商将尚在建设中的房屋予以销售的行为，案涉房屋在原、被告签订合同时已经建成且被告已经取得房屋产权证书，本案并非商品房预售而是商品房销售关系，不能以被告未取得商品房预售许可证而认定合同无效。由于被告未能按照合同约定，在原告付清了全部购房款后365天内协助其取得房屋所有权证书，原告要求按合同约定解除合同、退还购房款67万元、支付违约金20100元，本院予以支持。关于损失问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”出卖人承担上述赔偿责任的前提是，其先买后抵行为是造成合同目的不能实现的原因，本案案涉房屋不能办理房屋产权证的原因并不在于已被抵押，而是本身不能办理房屋产权证，故原告主张赔偿损失没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告郑足友是否应对退还购房款承担连带责任保证问题。本院认为，原告在本案中所举《会议纪要》是复印件，并无原件证明其真实性。而且即使《会议纪要》是真实的，但原告既非《会议纪要》上签名的业主代表，也未在被代表业主附表上签名，原告不是《会议纪要》的当事人。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《会议纪要》对原告没有约束力。因此，原告不能基于《会议纪要》向被告郑足友主张权利。原告要求被告支付购房款67万元的资金占用利息（按商业银行逾期借贷利率为准，期限从2014年1月25日起至付款之日止），因案涉合同应在裁判文书生效之日解除，故该请求本院不予支持。原告要求被告支付因申请诉讼财产保全提供担保而向保险公司支付的保险费2000元。因没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告廖坤明、韩本勇与被告四川众信房地产开发有限公司于2013年1月24日签订的《房屋买卖合同》；二、在本判决生效之日起十五日内，被告四川众信房地产开发有限公司向原告廖坤明、韩本勇退还购房款67万元元并支付违约金20100元；三、驳回原告廖坤明、韩本勇的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17040元，公告费260元，保全费5000元，共计22300元，由被告四川众信房地产开发有限公司负担13380元，原告廖坤明、韩本勇负担8920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。此页无正文审 判 长 张闻武人民陪审员 代君秀人民陪审员 裴幼郡二〇一六年十月二十五日书 记 员 甘余美 关注微信公众号“”