（2016）浙0303民初3277号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-20

案件名称

温州莱建置业管理有限公司与王仁巧、金上葵商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

温州市龙湾区人民法院

所属地区

温州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

温州莱建置业管理有限公司,王仁巧,金上葵

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

温州市龙湾区人民法院民事判决书（2016）浙0303民初3277号原告：温州莱建置业管理有限公司，住所地温州市龙湾区永中街道新城村永青路60-33号，统一社会信用代码：913303030852885839。法定代表人：李奉国，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨秀玉，浙江诚鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑州，浙江诚鼎律师事务所律师。被告：王仁巧，男，1969年12月25日出生，汉族，住温州市龙湾区。被告：金上葵，女，1970年6月4日出生，汉族，住温州市龙湾区。原告温州莱建置业管理有限公司（以下简称：莱建公司）与被告王仁巧、金上葵商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莱建公司的委托诉讼代理人杨秀玉、郑州、被告王仁巧到庭参加诉讼，被告金上葵经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。应当事人申请进行庭外和解未果。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年4月13日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.两被告支付原告解除合同违约金503316.8元（总房款2516584元×20%）3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年4月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：201690013090015，以下简称《合同》）及《补充协议》，约定：两被告购买原告开发的位于龙湾城市中心区（永中街道普门村）编号为330303004016GB00163地块的熙园15幢1301号预售商品房住宅（以下简称：涉案房屋）一套，建筑面积141.26平方米；单价17815.26元/平方米，总价2516584元，支付方式为《商品房买卖合同》签订当日支付30%即756584元，剩余购房款1760000元由两被告通过银行按揭贷款或公积金贷款方式支付等。两被告已按约支付首付款756584元。因办理备案需要，故《合同》文本由原告保留，并于2016年4月28日持《合同》至房管局办理备案；备案后，原告即通知被告领取合同，被告直到2016年8月1日才来领取合同，不影响合同于2016年4月13日成立。2016年5月4日，原告邮寄通知被告办理按揭贷款，被告于2016年5月6日收到通知，但至今未支付剩余购房款，原告多次催收未果。根据《合同》及《补充协议》第一条第二款、第三条第二款的约定，两被告已构成违约。故提出上述诉请。两被告辩称：一、原告起诉时，《合同》尚未成立，不存在解除合同的问题。2016年4月13日，两被告至原告处在《合同》上单方签名，原告尚未盖章，《合同》文本全部由原告收走。根据《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。被告不知道原告是否已在《合同》上签字盖章，原告也没有把双方签字的《合同》文本交给两被告，故被告认为《合同》在起诉时还没有成立。被告直到收到法院通知后向原告索取，才于2016年8月1日从原告处拿到《合同》，故《合同》正式成立时间为2016年8月1日，原告要求被告承担解除合同的违约责任没有依据。二、即使《合同》成立，被告也没有违约。《补充协议》约定“买受人必须在其所购买商品房所在楼宇工程主体结顶且收到出卖人发出的办理按揭贷款通知之日起7日内到出卖人指定的银行或公积金管理中心办理贷款手续付清剩余购房款”。被告曾于2016年5月3日收到一封快件，但里面内容空白，故原告并未向被告发出办理按揭贷款通知，且原告也没有告知房屋已经结顶，被告没有违约。三、即使被告违约，《合同》约定被告违约的违约金按总房款20%计算过高，与原告违约的违约金相比不公平，且房价略��上涨，原告损失最多只是资金贷款利息，故违约金应予调整。四、原告起诉是为推脱其整体楼盘电梯存在严重质量问题的责任。原告宣传资料、报纸广告均提到国际一流电梯，实际上安装的是杭州产的西子奥的斯电梯，不是国际一流电梯，存在质量问题。在该问题未得到明确答复或合理解决前，被告有权暂不支付购房款。综上，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系。2016年4月6日，被告王仁巧向原告莱建公司转账支付88000元，原告向其开具相应金额《收据》一张，载明收款事由“定金15-1301”。2016年4月8日，被告金上葵向原告莱建公司转账支付12000元，原告向被告王仁巧开具相应金额《收据》一张，载明收款事由“定金15-1301”。2016年4月13日，两被告先在原告提供的一份《商品房买卖合同》（合同编号：201690013090015）及其附件上签字，载明“出卖方：莱建公司；买受人：王仁巧、金上葵，地址温州市龙湾区天河街道榕树路16-18号；出卖人以出让方式取得位于龙湾城市中心区（永中街道普门村）编号为330303004016GB00163的地块的建设用地使用权，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，现定名熙园，预售许可证号为温房售许字（2016）第006号；买受人购买的商品房为项目中的第15幢13层1301号房，设计用途为住宅，建筑面积141.26平方米；单价17815.26元，总价2516584元；付款方式、逾期付款违约责任详见附件八《补充协议》；出卖人应当在2017年12月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水用电用气道路等具备商品房正��使用基本条件；出卖人承诺于2018年9月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理商品房转移登记；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向温州市龙湾区房屋登记所申请登记备案”等。《合同》附件四《装饰、设备标准》约定“电梯：品牌电梯”。《合同》附件八《补充协议》约定“买受人按下列第2种方式按期付款。2.银行按揭贷款、公积金贷款或组合贷款。买受人于签订《合同》当时支付总房款30%的首付款计756584元，买受人已支付的定金转入首付款，不足部分当天应予补齐，剩余的全部房款，买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件（包括按照银行或公积金中心的贷款条件将首付款补至按揭贷款所需的额度），向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人购房贷款予以付清。买受人必须在其所购商品��所在楼宇工程主体结顶之日起的7日内到出卖人指定的银行或公积金中心办理完成贷款手续付清剩余购房款。如买受人未履行上述任何一项义务的，视为买受人违约，出卖人有权选择以下任何一项追究买受人的违约责任，（2）解除《合同》，并由买受人按照总房款的20%支付违约金，如上述违约金不足以弥补《合同》解除给出卖人造成的损失（损失为《合同》解除时房屋评估价低于《合同》约定价款的部分及评估费用，评估基准日为出卖人通知解除或起诉解除合同之日，买受人应当予以补足；买受人确认其在《合同》中提供的地址为出卖人向其送达书面通知的有效通讯地址，出卖人一经向买受人提供的该通讯地址发出书面通知，即使是他人代收或无人签收，亦视为买受人已收到出卖人通知，如买受人变更该通讯地址的，应当提前七日以书面通知出卖人进行更改；��受人声明，本人在签订《合同》及其附件时，已充分了解出卖人开发建设的商品房的结构型式、户型……公共设施等，本人与出卖人签订《合同》及其附件并确定买卖价格，并非基于出卖人的广告宣传资料，而是基于对产品本身与《合同》及其附件确定的相关约定”等。原告莱建公司陈述上述《合同》确由两被告先签字，其随后当天即在上述《合同》上盖章。2016年4月13日，两被告向原告莱建公司转账支付656584元，原告向两被告开具相应金额《收据》一张，载明收款事由“首付款15-1301”。2016年4月20日，原告向两被告开具金额为756584元的《销售不动产统一发票》。2016年4月28日，上述《合同》在温州市房产管理局龙湾分局登记备案。2016年4月30日，涉案工程施工及监理单位出具《结顶证明》，载明“兹证明……熙园建设项目，15#楼已于2016年4月29日结顶”。2016年8月1日，被告至原告处领取《合同》文本。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供告知函、EMS邮单（存根联）、单号查询结果照片、EMS邮单（签收联复印件加盖邮戳），拟证明其已书面通知被告房屋结顶及办理按揭贷款手续，上面的寄件时间2015年5月3日为笔误，实际为2016年5月4日邮出，2016年5月6日签收；被告质证认为告知函没有收到，EMS邮单不是本人签收，EMS邮单上寄件时间为2015年5月3日，不是笔误，当时原告没有通知被告办按揭，去办按揭是后来接到原告业务员电话通知。本院审查认为，原告提供的证据能够形成完整的证据链，足以证实原告于2016年5月4日通过EMS快递向《合同》中的被告地址邮寄《告知函》一份，载明“熙园15号楼现已结顶，您所购买的房屋已具备办理银行按揭贷款的条件……请在收��本告知函后七日内，向我司提交按揭贷款所需资料，并至我司指定的银行办理与落实按揭贷款有关手续”，邮政机构确认该邮件已于2016年5月6日由本人签收。被告虽有异议，但首先，被告未就此提供反驳证据；其次，根据《合同》附件八《补充协议》约定，原告向《合同》中的被告地址发出书面通知，即使是他人代收或无人签收，亦视为买受人已收到出卖人通知；第三，即使确未收到，被告也承认“去办按揭是后来接到原告业务员电话通知”，表明原告已通知被告。2.原告提供《关于暂缓发放个人住房按揭贷款的申请》，拟证明被告已收到原告通知，也已提交办理按揭贷款手续并通过审批，后被告主动以所谓电梯事件为由要求银行暂缓发放贷款，由此未在约定期限内支付购房款，构成违约；被告质证认为，真实性无异议，但是银行工作人员写好再抄的，当时只是去咨询贷款事宜，并没有申请办理按揭贷款，只是说符合贷款条件。本院审查认为，该证据的真实性应予确认，可证实被告王仁巧于2016年7月14日向中国农业银行股份有限公司温州龙湾支行出具《关于暂缓发放个人住房按揭贷款的申请》，载明“因购买熙园15幢1301室，本人于2016年6月23日向农行龙湾支行申请个人住房贷款176万，现贷款已经审批且房管已做预告抵押登记，已达放款条件，现本人因电梯事件原因，要求农行龙湾支行给予暂缓放款，因此造成的一切后果由本人承担”，被告相关异议理由与证据载明内容不符，本院不予采纳，至于此节对本案的影响，本院将在下文再行阐述。3.被告提供《关于不再作为王仁巧、金上葵办理按揭贷款保证人的函》，拟证明被告庭审中看到结顶证明后认为已符合付款条件，故庭后至银行要求发放贷款支付购房款��银行出示该函表示因原告不再担保，不能放贷，现被告愿意继续履行；原告质证认为，真实性无异议，房屋结顶后，原告通知被告办理按揭贷款，被告也已去办理，应银行要求，原告为被告提供阶段性担保，三方于2016年6月27日签订《个人购房担保贷款合同》，已达到放款条件，后因被告于2016年7月14日以所谓电梯事件原因要求银行暂缓发放贷款，是被告违约在先，原告根据《合同》约定享有解除权，故原告于2016年7月18日向银行出具该函不再为被告担保，并于次日向法院起诉要求解除合同，另外，为被告贷款提供担保不是《合同》中原告的义务。本院审查认为，该证据的真实性应予确认，可证实原告于2016年7月18日向中国农业银行股份有限公司温州龙湾支行出具《关于不再作为王仁巧、金上葵办理按揭贷款保证人的函》，载明“鉴于王仁巧、金上葵的违约行为，我司��定不再作为王仁巧、金上葵办理按揭贷款的保证人”，至于此节对本案的影响，本院将在下文再行阐述。4.被告提供宣传广告、温州晚报特别报道T4版（2016年1月20日），拟证明原告销售前宣传电梯为“国际一流品牌”；原告质证认为，真实性无异议，但时间是在签订《合同》之前，《合同》约定是品牌电梯，应以《合同》为准。本院审查认为，该组证据的真实性应予确认，可证实双方《合同》签订前，原告确有宣传涉案房屋所在小区电梯为“国际一流品牌”，至于此节对本案的影响，本院将在下文再行阐述。5.被告提供录音（2016年1月原告销售总监与其他购房户对话时，其他购房户用手机录制，刻录成光盘），拟证明原告承诺电梯品牌与实际安装品牌不符；原告质证认为，录音光盘没有原件，真实性不予认可，且应以《合同》约定为准，关联性��有异议。本院审查认为，该证据被告未提供原件，真实性本院不予确认。6.被告提供温州电视台“闲事婆和事佬”栏目报道视频（2016年7月6日），拟证明购房户向温州电视台投诉，温州电视台进行了报道；原告质证认为，真实性无异议，电视台报道投诉事由，并未认定电梯有问题，事后质监局也介入并于2016年7月7日进行现场安全监督检查，检查记录显示电梯证件齐全、部分处于安装状态、部分尚未安装。本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于此节对本案的影响，本院将在下文再行阐述。本院认为：本案双方存在诸多争议，本院逐一分析如下。一、关于《合同》成立时间。原告主张2016年4月13日成立；被告主张2016年8月1日成立。本院认为，根据《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字��者盖章时合同成立。本案中，两被告于2016年4月13日在《合同》上先签字的事实没有争议；至于原告盖章时间，原告主张其在两被告签字后当天即已盖章，被告未提供证据证明原告盖章迟于2016年4月13日，结合《合同》已于2016年4月28日登记备案等实际情况，应认定《合同》于2016年4月13日成立。因《合同》约定被告委托原告办理《合同》登记备案手续，故被告签字后《合同》文本由原告保有并办理登记备案符合《合同》约定，也不违反常理；至于被告从原告处领取《合同》文本的时间，并不影响《合同》成立的时间。二、关于原告是否可以解除《合同》。1.原告解除权是否存在基础。根据《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据审理查明的事实，本案双方当事��在《合同》中约定“剩余的全部房款，买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件（包括按照银行或公积金中心的贷款条件将首付款补至按揭贷款所需的额度），向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人购房贷款予以付清。买受人必须在其所购商品房所在楼宇工程主体结顶之日起的7日内到出卖人指定的银行或公积金中心办理完成贷款手续付清剩余购房款。如买受人未履行上述义务的，视为买受人违约，出卖人有权选择解除《合同》”。原告主张的解除权存在法定和约定的基础。2.原告解除合同条件是否成就。根据审理查明的事实，《合同》履行中，涉案房屋所在的15#楼于2016年4月29日结顶，办理按揭贷款支付剩余购房款的条件已经具备。原告此后已按《合同》约定履行了通知义务，被告收到通知后也已开始办理按揭贷款手续，贷款申请也已经银行审批，但被告于2016年7月14日要求银行暂缓放款，且未在约定期限内支付剩余购房款，除非具有正当抗辩事由，根据《合同》约定已构成“买受人违约”，解除合同的条件已经成就，原告作为出卖人将根据《合同》约定取得解除权。3.被告对解除权的抗辩事由是否成立。被告主张预售商品房电梯不符合约定，其以此为由要求银行暂缓放款合法有据，并不构成“买受人违约”，原告无权解除《合同》；原告则认为电梯约定应以《合同》附件四为准，安装的电梯符合《合同》约定。本院认为，根据《合同》内容，本案双方为商品房预售合同关系，即被告先付款，原告后交房，被告属于先履行债务的一方，其以预售商品房电梯不符合约定为由要求银行暂缓放款，实质是主张不安抗辩权。根据《合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证��证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，首先，《合同》附件八《补充协议》中明确“本人与出卖人签订《合同》及其附件并确定买卖价格，并非基于出卖人的广告宣传资料，而是基于对产品本身与《合同》及其附件确定的相关约定”，故关于电梯约定应以《合同》附件四品牌电梯为准，广告宣传资料等关于电梯的内容并不构成《合同》的组成部分，被告以安装中的电梯品牌不符合广告宣传资料为由主张不安抗辩权不能成立；其次，被告提供的证据并不能证明实际安装中的电梯不符合《合同》约定，且即使实际安装中的电梯不符合《合同》约定，因约定交房时间为2017年12月31日，原告仍有足够的时间调整，被告在房屋交接时仍有查验的权利；第三，原告未提供其他证据证明原告存在《合同法》第六十八条规定的情形；因此，被告没有确切证据而中止履行，不具有合法依据，仍应承担违约责任。综上，原告已取得解除《合同》的权利，被告对原告解除权的抗辩事由不能成立。三、关于原告解除权的行使。根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三第第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告取得解除权后，于2016年7月19日向本院起诉请求解除《合同》，起诉状副本于2016年7月27日送达两被告，《合同》自2016年7月27日解除。至于被告提出的其“庭审中看到结顶证明后认为已符合付款条件，故庭后至银行要求��放贷款支付购房款，银行表示因原告不再担保，不能放贷，现被告愿意继续履行”一节，一方面，虽被告表示其庭审中才看到结顶证明，但结顶证明中载明的结顶时间为2016年4月29日，原告在结顶后通知被告履行合同义务合法有据，且被告在要求银行暂缓放款时也并非以未看到结顶证明为由；另一方面，本案《合同》已于2016年7月27日解除，被告此后要求继续履行没有依据，故此节并不影响原告解除权的行使。至于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告自愿撤回该部分诉请，保留相关权利，本院予以准许。有关违约金标准是否过高，本院在本案中不予审查，且因被告尚有首付款在原告处，届时可按《合同》约定及法律规定另行结算。综上所述，原告诉请合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告温州莱建置业管理有限公司与被告王仁巧、金上葵于2016年4月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201690013090015）于2016年7月27日解除。本案受理费40元，由被告王仁巧、金上葵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员　金丛二〇一六年十月二十五日代书记员　章特来源：百度搜索“”