（2016）黔26民终1550号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-11-28

案件名称

王锦如、龚登玉等��凯里市鸿云房地产开发有限公司凯里经济开发区分公司、凯里市鸿云房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院

所属地区

贵州省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王锦如,龚登玉,凯里市鸿云房地产开发有限公司凯里经济开发区分公司,凯里市鸿云房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民事判决书（2016）黔26民终1550号上诉人（一审原告）王锦如，男，1956年7月15日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住凯里市。上诉人（一审原告）龚登玉，女，1957年11月11出生，瑶族，贵州省锦屏县人，住址同上（系王锦如之妻）。王锦如、龚登玉的共同委托诉讼代理人（特别授权）杨伟、张斌，贵州兄弟律师事务所律师。被上诉人（一审被告）凯里市鸿云房地产开发有限公司凯里经济开发区分公司。住所地：凯里经济开发区凯开大道南侧鸭塘中学西侧新峰家居广场内。负责人周红云，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）李月英，贵州贵信律师事务所律师。被上诉人（一审被告）凯里市鸿云房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区凯开大道南侧鸭塘中学西侧新峰家居广场内。法定代表人周红云，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）李月英，贵州贵信律师事务所律师。上诉人王锦如、龚登玉因与被上诉人凯里市鸿云房地产开发有限公司凯里经济开发区分公司、凯里市鸿云房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2016）黔2601民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。王锦如、龚登玉上诉请求：1、依法撤销凯里市人民法院（2016）黔2601民初1420号民事判决，并依法改判支持上诉人诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审案件受理费全部由二审被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未依约通知上诉人接房、未依约向上诉人交付符合合同约定交付条件的房屋，已具备解除商品买卖合同的条件，一审法院未判决解除合同，属认定事实错误。1、涉及商品房的交房时间，应认定为2014年4月30日。2013年6月29日双方签订的《认购书》约定应在2014年4月30日交付房屋；2015年5月24日双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“××应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房”。因此，商品房交付时间应当认定为2014年4月30日。2、被上诉人未依约通知上诉人办理接房手续。根据约定“××应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点……”3、涉案房屋的建筑工程竣工验收时间在2015年1月27日之后，可见，上诉人购买的房屋到2015年1月27日以后才具备交付条件。4、2014年6月30日被上诉人刊登交房公告，此时，不具备合同约定的交房条件，本应认定该公告无效，然而，一审判决却认定其有效，属认定事实错误。同时，也不符合合同关于书面通知的交房的约定。二、涉案房屋套内建筑面积误差比绝对值高达11.1%，超过了合同附件一约定的面积误差比绝对值1%��也超过了法律规定建筑面积误差比绝对值3%，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》符合解除条件。1、涉案房屋套内建筑面积误差绝对值高达11.1%，超过了合同附件一约定的面积误差绝对值1%。已符合合同约定及法定的解除条件。2、涉案房屋套内建筑面积误差绝对值高达11.1%，超过了合同约定及法定的面积误差比绝对值3%，无论按约定，还是法律规定，都应当支持单价多退少补的方式进行。“多退少补”应理解为：面积多了就退；面积少了就补。面积多了只可能是退房；面积少了当然是补足面积，这个面积的价值不低于买受人购买成交单价。这才是对“多退少补”的正确理解。在双方理解不一致的情况下，我国合同法规定对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。合同文本是被上诉人提供的，因此，应作出不��于被上诉人的解释。再退一步说，如果把“多退少补”视为约定不明，根据司法解释面积误差超出3%，应当支持上诉人的诉讼请求。因此，无论从哪个角度看，一审判决都是错误的，都应当依法予以解除，并依法予以改判。三、由于《商品房买卖合同》符合法定和约定的解除条件，被上诉人依约依法应当向上诉人退还购房款、支付利息和违约金。应退还购房款458570元及水电安装和备案金1590元。同时，应支付违约金9171.40元。依约支付2013年7月6日至2016年5月3日期间的利息73906.41元，2016年5月4日至付清款项日期间的利息。被上诉人凯里市鸿云房地产开发有限公司及凯里经济开发区分公司提出答辩意见是：一、被答辩人与答辩人在《商品房买卖合同》中对房屋交付时间的约定属于约定不明确，应按照《合同法》第六十二条规定履行。双方交易房屋属返租性质，并于2014年4月30日实际交付使用，返租金额也已在购房款中扣除，而被答辩人由于自身原因迟迟怠于办理交付手续。因此，答辩人并未构成逾期交房，也并未构成违约。首先，虽然被答辩人、答辩人的《商品房买卖合同》约定在年4月30日交房，但签订合同时间是2014年5月25日，故约定是不客观、不明确。答辩人在2014年4月28日发布交房公告以及2014年7月1日刊登《交房公告》，公告通知2014年4月28日至10月28日期间办理交房手续，但被答辩人至今未办理，只能视为答辩人已按期交房。其次，被答辩人于2014年9月9日签收《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也应视为被答辩人办理了相关接房手续。第三，由于被答辩人未办理交房手续，无法向其提供合格证明文件和测绘报告，并不是答辩人不履行该项义务，并不构成违约。最后，约定交房时间在签订合同之前，是因为该商品房统一返租托管。此商品房2014年4月10日竣工验收后投入使用，并统一进行返租托管。双方签订了《委托经营管理协议书》，约定返租时间从2014年4月30日至2017年4月30日，返租租金已在被答辩人的购房款中扣除。因此，不存在违约延期交房情形。虽然竣工验收备案表是在2015年1月才办理，是因为行政部门审批程序才导致在2015年1月颁发《竣工验收备案表》。另外，被答辩人购买的商铺于2014年4月30日统一投入使用，正常经营，并不影响被答辩人的实际使用和收益，未损害其任何利益。因此，答辩人没有构成逾期交房，也没有构成违约。二、被答辩人购买的商铺实测面积与预测面积发生的误差，应按照《商品房买卖合同》第十五条第3款“以被答辩人购买成交单价多退少补”处理。因此，被答辩人无权要求退房，也无权要求解除《商品房买卖合同��。三、被答辩人、答辩人签订的《商品房买卖合同》既未出现合同约定的解除情形，也未出现法定解除情形，双方应当继续履行合同。王锦如、龚登玉向一审法院起诉请求：1、解除我们与被告2014年5月24日签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还购房款458570元；3、被告退还水电安装开户费和备案金1590元；4、被告支付违约金9171.4元；5、被告支付2013年7月6日至2016年5月3日期间的利息73906.41元，2016年5月4日至被告向原告全额付清款项日期间的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告鸿云房开凯里经济开发区分公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有房地产开发、销售。被告鸿云房开公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有房地产开发、销售；装饰等。2013年6月29日，原告王锦如与鸿云房开公司就房屋买卖事宜签订了一份《新峰家居商业综合体商铺认购书》，约定王锦如购买鸿云房开公司开发的“新峰家居商业综合体”6栋1层103号商铺，房屋的总价款为466232元，2013年7月6日付清全部购铺价款。同时，王锦如与贵州新峰建材市场经营管理有限公司（以下简称新峰建材市场管理公司）签订一份《委托经营管理协议书》，约定王锦如自愿委托新峰建材市场管理公司对涉及该商铺的商业经营、管理全权处理，委托期限从2014年4月30日至2017年4月30日止。2014年5月24日，以被告鸿云房开凯里经济开发区分公司为××，原告王锦如与龚登玉为买受人签订了《商品房买卖合同》，内容为：“1、买受人购买的商品房位于凯里经济开发区鸭塘街道凯开大道619号“新峰家居商业综合体”第6幢1层1-3号房，建筑面积55.57平方米，套内建筑面积54.68��方米，总价款458570元，付款方式为一次性付款。2、××应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房。3、该商品房交付时应当符合下列第①、②、③项所列条件：①该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；②有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中××承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照××向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.10%的违约金，并采取措施保证相关设施于60日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，××赔偿数额为房屋总款的0.1%。4、逾期交房责任：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知××。××应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2.00%向买受人支付违约金。5、房屋面积差异处理：双方自行约定：以相关检测部门测量数据为准，采取根据买受人购买成交单价多退少补的方式进行。2014年6月13日，原告王锦如、龚登玉与被告鸿云房开凯里经济开发区分公司进行商品房预售合同登记备案。2016年4月26日，凯里经济开发区精确测绘有限公司对该商铺进行测绘，建筑面积61.85平方米，套内面积60.75平方米。原告王锦如、龚登玉于2016年4月12日、2016年4月16日提出退房申请。事后，二原告以该商铺逾期交房及面积误差较大为由向法院提起诉讼。另查明：原告王锦如于2013年7月6日缴纳房屋款458570元、备案金590元，2014年9月9日缴纳水电安装开户费1000元。再查明：本案讼争商铺的竣工验收日期为2014年4月10日，竣工验收备案的填报时间为2015年1月22日。被告已于2014年6月30日在《黔东南日报》上刊登交房公告。一审法��认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（××）将尚未建成的或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。原、被告双方签订《商品房买卖合同》的时间是2014年5月24日，虽然该合同约定的交房时间是2014年4月30日，但涉讼商铺存在返租的特殊情形，其期限从2014年4月30日至2017年4月30日止。根据原、被告签订的《新峰家居商业综合体商铺认购书》，房屋总价款已经抵扣了三年返租期的租金，且被告已经于2014年6月30日在《黔东南日报》上刊登了交房公告。被告的行为未对原告造成任何实质损害。至于涉讼商铺的面积误差比，原、被告双方已经在合同中明确约定“以相关检测部门测量数据为准，采取根据买受人购买成交单价多退少补的方式进行。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其��张不予支持。但对方当事人认可的除外。”故原告以被告逾期交房、涉讼商铺面积差异过大为由要求解除合同，证据不足，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：驳回原告王锦如、龚登玉的诉讼请求。案件受理费9230元，减半收取4615元，由原告王锦如、龚登玉负担。二审中，当事人均没有提交新证据材料。二审查明，上诉人所购商品房委托出租期间的费用即自2014年4月30日至2017年4月30日止的租金，上诉人已收取并抵扣购房款。其它二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为：综合上诉人的上诉请求、事实、理由与被上诉人的答辩，本案的焦点为：1、上诉人以延期交房和交房不符合同约定的交付条件为由，请求解除《商品房买卖合同》的理由是否成立？2、上诉人以涉案房屋套内建筑面积误差比绝对值超过了约定和法定误差比绝对值，请求解除《商品房买卖合同》的理由是否成立？对第一个焦点即“上诉人以延期交房和交房不符合同约定的交付条件为由，请求解除《商品房买卖合同》的理由是否成立的问题。经审理认为，2014年5月24日王锦如与凯里市鸿云房地产开发有限公司凯里经济开发区分公司签订的《商品房买卖合同》，合同第十一条约定“××应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列1、2、3、项所列条件……”。本院认为，双方在《商品房买卖合同》中虽然约定交房时间是2014年4月30日，即在该合同签订日期之前，但上诉人早在2013年6月29日就与贵州新峰建材市场管理有限公司签订了《委托经营管理协议书》，��定委托管理期限三年，自2014年4月30日至2017年4月30日止。对此，上诉人在诉状中陈述：2013年7月6日通过返租托管形式，扣除返租租金后总价款458570元。说明上诉人在被上诉人不具备交房条件的情况下，已经通过返租托管的形式接受了该商铺，并用返租租金折抵了部分价款。足以认定上诉人从2014年4月30日开始，已经实际享受了对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定情形。故上诉人在已实际行使对该商铺占有、使用、收益、处分的情况下，又以逾期交房以及交付房屋不符合约定条件为由请求解除《商品房买卖合同》与事实不符，自相矛盾，本院不予支持。对第二个上诉焦点即上诉人以涉案房屋套内建筑面积误差比绝对值超过了约定和法定误差比绝对值，请求解除《商品房买卖合同》的理由是否成立的问题。经审理认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第五章第十五条“面积差异处理”第3项双方自行约定“以相关检测部门测量数据为准，采取根据买受人购买成交单价多退少补的方式进行”，显然双方对面积误差的问题，首先是“以相关检测部门测量数据为准”，然后“采取根据买受人购买成交单价多退少补的方式进行”，即明确约定对“面积差异处理”以“成交单价”多退少补，而不是解除合同。从文意上理解也不包含有上诉人理解的“面积多了就退；面积少了就补”的意思表示。尽管商铺实际面积确实超过了约定和法定误差比绝对值，但因双方已经约定采取以“成交单价多退少补”方式进行，该约定处理方式并不违反《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷若干问题的解释》第十四条第一款“××交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定。上诉人以该理由请求解除合同不符合双方的约定。故对上诉人的该上诉理由，本院亦不予支持。对上诉人提出《商铺认购书》为正式的《商品房买卖合同》的上诉意见。经审理认为，2013年6月29日王锦如与凯里市鸿云房地产开发有限公司签订《新峰家居商业综合体商铺认购书》，认购书第七条约定“若双方签订的正式《商品房买卖合同》与本《商铺认购书》有相抵触的地方，以双方签订的正式《商品房买卖合同》为准”，说明虽然《商铺认购书》中有当事人基本情况、房屋基本状况、总价款等内容，但双方在《商铺认购书》中同时约定需要签订正式的《商品房买卖合同》，因此，不能认定该《商铺认购书》为正式的《商品房买卖合同》。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9230元，由上诉人王锦如、龚登玉负担。本判决为终审判决。审判长　刘　琴审判员　王　珺审判员　罗安松二〇一六年十月二十五日书记员　赵艳萍更多数据：