（2016）粤2071民初16190号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2017-05-02

案件名称

甘长武与杨小敏、杨秀勤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

甘长武,杨小敏,杨秀勤,中山市家家顺房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省中山市第一人民法院民事判决书（2016）粤2071民初16190号原告（反诉被告）：甘长武，男，1987年4月15日出生，汉族，身份证住址湖南省南县。委托诉讼代理人：王开军、陈伟俊，均系广东雅商律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨小敏，男，1972年4月21日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市龙南县。被告（反诉原告）：杨秀勤，女，1983年5月2日出生，汉族，身份证住址广东省中山市南区。两被告共同委托诉讼代理人：马佐权、袁文明，均系广东邦杰律师事务所律师。第三人：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：张国库，执行董事。委托诉讼代理人：曹勇、吴丽晶，均系该司员工。原告（反诉被告，以下统称原告）甘长武与被告（反诉原告，以下统称被告）杨小敏、杨秀勤、第三人中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘长武及其委托诉讼代理人王开军，被告杨小敏、杨秀勤委托诉讼代理人马佐权、袁文明，第三人家家顺公司委托诉讼代理人曹勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘长武向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告于2016年1月21日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.判令两被告连带向原告返还定金5万元；3.判令两被告连带向原告支付违约金9.2万元；4.判令两被告连带向原告偿还借款9万元及支付利息（以9万元为计算基数，自2016年4月8日起，按年利率6%计付至清偿之日止）；5.判令两被告连带向原告支付律师代理费3万元，以上共计26.2万元。庭审中，原告将第四项诉讼请求中的借款变更为首期款。事实与理由：2016年1月21日，原告购买被告位于中山××城××科城市风景花园××房，双方在第三人的居间服务下签订中山市二手房买卖及居间服务合同，协议约定了房屋总成交价、交易定金、付款方式、违约责任、争议解决等内容，后原告支付定金5万元。2016年4月7日，原被告双方签订借款合同，原告向两被告支付9万元借款，按照房屋买卖合同及借款合同的约定，该笔借款用于支付涉案房产原按揭贷款的剩余本息，两被告清偿原按揭贷款后，解除原抵押登记，将该房产过户给原告，由原告办理按揭手续以支付余下房款。但两被告在收取上述款项后迟迟不与原告办理过户手续，经原告与第三人催告均无果。现两被告明确表示将不履行合同，原告认为，两被告的行为已构成违约。根据房屋买卖合同约定，如被告逾期履行超过十五个工作日的，则原告有权解除合同并可要求被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。另外，借款合同约定被告同意以其本人及家庭全部财产承担无限责任担保以保证偿还原告所借款项及逾期利息、罚息和实现债权的费用。原告甘长武对其主张的事实及诉讼请求提供的证据有：1.身份证复印件、企业信息资料；2.中山市二手房买卖及居间服务合同；3.收据；4.借款合同、转账回单、交易明细；5.民事案件委托代理合同；6.贷款申请表；7.结婚证。被告杨小敏、杨秀勤辩称：1.合同签署后，被告提前还贷，注销抵押，搬离房屋，权属证书已交给中介，严格履行合同的义务；2.原告没有根据合同约定提供银行贷款承诺函，导致涉案房屋买卖条件一直都不具备，同时原告在购买涉案房屋时也没有根据合同约定的时间向银行提交贷款资料。原告违约导致合同无法履行。原告作为违约方，其无权提出解除合同的权利，无权要求被告返还定金，更无权要求被告支付违约金，而且原告的诉求违反法律规定；3.被告从未向原告借过任何款项，原告提供的借款合同是虚假合同，被告收到的9万元是楼款，是根据补充协议约定的；4.双方签订的合同没有约定律师费的承担，原告要求被告承担律师费是没有法律依据的，被告实际收到定金4.5万元以及房款9万元。杨小敏、杨秀勤向本院提出反诉请求：1.判令解除中山市二手房买卖合同及居间服务合同；2.判令原告向被告支付违约金9.2万元。庭审中，被告撤回第一项反诉请求，变更第二项反诉请求为没收原告支付的定金5万元。事实与理由：2016年1月21日，原告与被告在第三人处签署了中山市二手房买卖合同及居间服务合同。该合同签署后，原告没有根据合同约定的时间向银行申请贷款，至今没有取得银行贷款承诺函，导致涉案房屋无法达到合同约定的过户条件，原告的行为已根本违约。为了履行合同，被告搬离涉案房屋、积极办理银行还贷和协助办理涉案房屋的抵押注销手续，亦不停催促原告根据合同约定提交银行贷款承诺函等资料。原告的行为已严重损害了被告的合法权益，因此，被告特向法院提起反诉。被告（反诉原告）杨小敏、杨秀勤就其辩解及反诉向本院提交的证据有：1.中山市二手房买卖合同及居间服务合同以及补充协议；2.中山市家家顺房地产经纪有限公司收款收据2张、产权证明收取凭条、银行流水账、中山市不动产登记资料证明表、搬家公司的收据及搬家公司的营业执照；3.短信及微信记录。反诉被告甘长武对反诉辩称：1.原告在积极履行合同义务，不存在违约行为；2.贷款申请人不一致并不影响贷款的申请和合同义务的履行，贷款人与原告是夫妻关系；3.办理注销抵押手续及提交相关资料不是原告的义务，被告要求承担违约责任没有依据。反诉被告甘长武针对反诉的证据与本诉一致。第三人家家顺公司述称：2016年1月21日，原被告双方在家家顺公司的居间服务下签订中山市二手房买卖及居间服务合同及补充协议，约定涉案房产总价为46万元，由原告提前支付首期款9万元以协助被告赎楼。签合同当天，原告依约向被告支付了定金5万元并按照资金托管协议之约定托管在家家顺公司，在经查档核实涉案物业产权清晰并取得原告书面同意后，家家顺公司已于2016年1月26日转账4.5万元付至被告，剩余5000元作为交房保证金继续监管在家家顺公司，后原告按时向中国工商银行申请了按揭贷款，被告也向银行申请了提前还款。2016年4月7日，原告向被告支付了首期款9万元，为了顺利办理二次抵押，原被告也签署了办理抵押登记所需的相关文件。2016年6月15日左右，涉案房产成功注销抵押，但当家家顺公司邀约原被告办理过户时，被告却以注销抵押所花时间太长为由不予办理过户，经家家顺公司多次协调并发送催告函，仍然无法促使被告继续履行。第三人家家顺公司对其陈述向本院提交的证据有：1.补充协议；2.买方替卖方清偿银行欠款声明书;3.中国建设银行单位客户专用回单；4.收款收据；5.催告函及快递单；6.个人贷款抵押物评估书。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方争议的事实如下：原告有无取得银行同意贷款批复书，交易没有继续进行的原因。对双方有争议的事实，本院认定如下：原被告签订的合同约定，买方意向贷款金额为32万元，并于2016年2月25日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账户或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续。合同签订后，原告以其妻子余纯的名义向银行申请按揭贷款，银行出具了个人贷款抵押物评估书，但没有出具同意贷款批复书。被告偿还了银行贷款并办理了注销抵押手续，被告称因原告没有取得银行同意贷款批复书，因此没有办理过户递件手续。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认，当事人均应恪守履行。现原、被告双方没有继续进行房屋交易，并均同意解除合同，本院予以准许。被告收取原告支付的9万元实际是购房首期款，合同解除后，该首期款9万元被告应当返还给原告。本案的争议焦点为，交易没有进行完毕的原因归因于哪一方。合同签订后，被告履行了偿还银行贷款并办理注销抵押手续的义务。原告的义务除了支付定金及首期款外，还应当取得银行同意贷款批复书，但原告本人没有申请按揭贷款而是以其妻子名义申请贷款，该变更贷款申请人没有通知被告，而且，原告也没有取得银行同意贷款批复书，导致双方约定的过户递件条件未成就，被告因此拒绝办理过户手续，理由正当充分。故本院认定，导致房屋交易没有进行完毕的原因应归因于原告，即原告存在违约行为导致合同没能继续履行，原告应承担违约责任，按照合同约定，被告可以没收原告支付的定金5万元。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。被告反诉理据充分，本院亦予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告甘长武与被告杨小敏、杨秀勤于2016年1月21日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中关于买卖双方的权利义务内容；二、被告杨小敏、杨秀勤于判决生效之日起七日内向原告甘长武返还购房款9万元；三、驳回原告甘长武的其他诉讼请求；四、反诉原告杨小敏、杨秀勤于判决生效之日起没收反诉原告甘长武支付的定金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9620元，减半收取为4810元（原告已预交），由原告甘长武负担2165元，被告杨小敏、杨秀勤负担2645元；反诉案件受理费525元（反诉原告已预交），由反诉原告杨小敏、杨秀勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员　刘　宇二○二○一六年十月二十五日书记员　蔡春容关注公众号“”