（2016）渝0116民初10641号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-18
案件名称
杜述会与重庆千户置业代理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江津区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜述会,重庆千户置业代理有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十条，第四十四条第一款，第九十三条第一款，第四百二十四条，第四百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0116民初10641号原告：杜述会，女，1963年2月4日出生，汉族，住重庆市江津区。委托代理人：张力，重庆渝一律师事务所律师。特别授权。被告：重庆千户置业代理有限公司，住所地重庆市江津区双福街道恒大大道一号恒大金碧天下386幢1单元1－1号，统一社会信用代码91500116066199753H。法定代表人：胡龙婷，经理。委托代理人：陈红梅，重庆渝津律师事务所律师。特别授权。委托代理人：曹承晋，重庆渝津律师事务所律师。一般代理。原告杜述会诉被告重庆千户置业代理有限公司居间合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案受理后，依法由代理审判员李希琳适用简易程序，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告杜述会的委托代理人张力，被告重庆千户置业代理有限公司的委托代理人陈红梅到庭参加诉讼。本案现已审理���结。原告杜述会诉称：因原告意欲购买一套二手房，被告的工作人员于2016年8月26日带领原告到重庆市江津区双福恒大金碧天下××幢××号房屋处进行实地看房，原告对房屋比较满意，但因该房屋窗外的公共绿地被他人侵占并养有鸡，被告当即承诺于8月31日前能协商拆除该围栏，故原、被告于当日签订《房屋买卖诚意金协议书》，原告向被告缴纳了诚意金10000元，且双方约定于2016年8月31日前签订《居间协议》。此后，被告一直催促原告签订协议，但失口否认拆除围栏一事，后来直接答复原告不能拆除围栏。原告认为，原告所缴纳的是诚意金而不是定金，不具备法定定金性质。而根据双方签订的诚意金协议第5条第3项约定，只要原告不按照约定价格购买该房屋，被告即不退还诚意金，而被告可以在无任何理由不促成上述交易的情况下仅向原告退还诚意金，而无需承担任何法律责任。该条款属于被告提供的格式条款，被告在该条款中明显加重了原告的违约责任而免除了自己的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定应属无效。因被告未能履行承诺，致使原告意欲购买的房屋公共使用面积被侵占，房屋权利不完整，故原告要求解除该《房屋买卖诚意金协议书》，并由被告退还原告所缴纳的诚意金。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判决：1、解除原、被告于2016年8月26日签订的《房屋买卖诚意金协议》；2、被告退还原告诚意金10000元。被告重庆千户置业代理有限公司辩称：原告自述被告带领原告看房时其对房屋比较满意，原告也知晓房屋窗户外有栅栏和鸡棚的情况，而被告从未承诺原告于8月31日前拆除该栅栏和鸡棚。原、被告于2016年8月26日在平等���愿协商一致的基础上签订的《房屋买卖诚意金协议》系双方真实意思表示，合法有效。该协议约定如原告不按照约定价格购买房屋，被告将不予退还诚意金。被告已通过短信等方式通知原告于2016年8月31日签订三方居间合同，但原告因自身原因未在约定期限内签订合同，属于原告违约而非被告，现被告同意解除双方签订的《房屋买卖诚意金协议》但不同意退还原告所缴纳的诚意金。综上，原告的诉讼请求于法无据，请求法院依法判决。经审理查明：因原告意欲购买一套二手房，被告的工作人员于2016年8月26日带领原告到重庆市江津区双福恒大金碧天下××幢×××号房屋处进行实地看房，原告当时知晓该房屋窗户外围有栅栏和鸡棚。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖诚意金协议》，载明：“……甲方于2016年8月26日对坐落于江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下××幢×××号房屋（以下简称房屋）已作充分了解并实地看房，且核实无误，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。第二条：委托价格：1、甲方委托乙方购买该房屋的价格为：人民币贰拾贰万元整（￥220000），房屋产权过户相关费用和中介服务费全部由买方承担。……第四条：认购诚意金：甲方于2016年8月26日向乙方交付认购诚意金人民币（大写）壹万元整（￥10000）。第五条：相关事宜：……2、甲乙双方约定，若在2016年8月31日之前乙方以不高于“委托价格”促成该房屋产权人或其代理人与甲方达成买卖意向，并签订《居间协议》，甲方所交的认购诚意金可直接冲抵购房款。3、若乙方促成该房屋现所有权��或其代理人以不高于“委托价格”卖给甲方，甲方违反本协议不愿购买该房屋，甲方所缴纳的认购诚意金乙方不再退还甲方；若乙方在2016年8月31日前没有促成上述交易，乙方应将认购诚意金一个工作日内如数退还甲方，双方互不承担任何法律责任。……”同日，原告向被告缴纳了诚意金10000元。此后，被告通知原告于2016年8月31日到被告处签订三方居间协议，但原告以被告未按承诺拆除栅栏致使原告对房屋的实际利用面积减少，给原告生活造成不便为由不愿意再购买该房屋。以上事实，有当事人陈述、房屋买卖诚意金协议、重庆千户置业代理有限公司专用收据及照片等证据，经庭审质证，在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具��法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于解除合同问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原告提出解除双方于2016年8月26日签订的《房屋买卖诚意金协议》，被告表示同意，本院予以确认。原告的该项请求，本院予以支持。关于退还诚意金问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”本案中，原、被��签订的《房屋买卖诚意金协议》实为居间合同的预约合同，因《中华人民共和国合同法》未规定被告未促成合同成立应承担相应法定责任，而《房屋买卖诚意金协议》第五条第3项的约定仅涉及被告未促成合同成立的情形，并未排除被告的其他法定责任，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。因该协议已约定如被告以不高于“委托价格”促成房屋买卖合同成立，而原告违反该协议不愿意购买房屋，被告无需退还诚意金。现原告在已充分了解房屋实际状况的情况下因自身原因不愿意购买房屋已违反协议约定，故其要求被告退还诚意金的理由不能成立，本院不予支持。原告提出系因被告违反承诺未拆除栅栏致使原告不愿意购买房屋的意见，未举示相关证据予以证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第九十三条、第四百二十四条、第四百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告杜述会与被告重庆千户置业代理有限公司于2016年8月26日签订的《房屋买卖诚意金协议》。二、驳回原告杜述会的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告杜述会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出��本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 李希琳二〇一六年十月二十五日书 记 员 陈予波 搜索“”