（2016）鲁14执异30号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-11-29

案件名称

刘琳、山东港基建设集团有限公司与德州嘉汇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行裁定书

法院

山东省德州市中级人民法院

所属地区

山东省德州市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

刘琳,山东港基建设集团有限公司,德州嘉汇房地产开发有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条

全文

山东省德州市中级人民法院执行裁定书（2016）鲁14执异30号异议人（案外人）：刘琳。委托代理人：王文才，山东古平律师事务所专职律师。申请执行人：山东港基建设集团有限公司。法定代表人：杨连玉，董事长。被执行人：德州嘉汇房地产开发有限公司。法定代表人：黄立仁，董事长。本院在执行山东港基建设集团有限公司（以下简称港基公司）申请执行德州嘉汇房地产开发有限公司（以下简称嘉汇公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人刘琳向本院提起执行异议请求其享有权利的嘉汇凯旋花园小区2期19号楼2单元1701号房产停止执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人刘琳称，其于2011年7月8日与嘉汇公司签订内部认购协议一份，购买嘉汇凯旋花园小区2期19号楼2单元1701号房产，当时全部的购房户都必须先签订《内部认购协议》，办证时再换正式合同，协议签订后案外人按协议约定于2011年7月8日将全部购房款70万元一次性支付给嘉汇公司。嘉汇公司于2016年3月份将房屋建成后交付给案外人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人在查封之前已于2011年7月8日签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款项。案外人所购商品房系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋。嘉汇公司于2016年3月才交付涉案房产，未办理过户登记手续系嘉汇公司的原因。故，法院对涉案房产采取的查封、拍卖措施侵害了案外人的合法权益，请求停止对涉案房产的执行。案外人刘琳提供了《内部认购协议》、《个人业务转账回单》、《德州市房屋权属证明》、《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》、《居民用户供用气合同》、《物业管理服务协议》等相关证据。申请执行人港基公司答辩称，异议人刘琳提出的执行异议，完全是被执行人嘉汇公司为抗拒法院执行而与异议人恶意串通编造的虚假事实。在本案的一审阶段，根据港基公司的财产保全申请，2013年12月20日，依法查封了嘉汇公司“凯旋花园”未出售的40套商品房，其中包括异议人所提的19号楼2单元1701号房产。对于上述房产的查封，是由主审法官殷玉昌、书记员李国旭具体办理的，并港基公司代理人戴盟律师一同前去德州市房产交易中心，在该中心工作人员的配合下，经电脑查询“凯旋花园”商品房出售网签信息，制作（2011）德中民初字第82－6号民事裁定书，查封了嘉汇公司尚未网签的40套房产，随即又向嘉汇公司送达了相关法律文书。嘉汇公司未对查封的40套房产提出复议申请。在以后长达两年多的时间里，案外人刘琳也未提出过异议。在进入拍卖程序后，首先是案外人福建省永福建设集团有限公司（以下简称永福公司）于2016年5月16日提出异议称，其与嘉汇公司于2013年10月27日签订《以房顶账协议》，嘉汇公司已将包括法院予以评估拍卖的10套房产，在法院查封之前已全部“以房顶账”交付永福公司所有。在顶账房产中包括了刘琳异议的房产。对此，如果按照永福公司的说法，刘琳异议的房产已于2013年转卖给永福公司，该房产也不属于异议人刘琳所有。鉴于这一事实，港基公司认为，刘琳与嘉汇公司签订的《内部认购协议》是否真实合法，不仅涉及到合同的效力审查，而且关系到涉案房产的争议问题，是实体审理范畴。故，异议人刘琳所提异议不足以排除本案强制执行。另外，异议人刘琳系嘉汇公司法人代表黄立仁在大陆妻子刘琪的妹妹，且一直在嘉汇公司任职，是该公司主要负责人之一。异议人刘琳为证明其已向被执行人嘉汇公司交付房款的事实，提交了《个人业务转账回单》，但该单据上注明：原件在公司存档并加盖了嘉汇公司的公章。据此，如果刘琳确实交款买房，那么该回单应由付款人刘琳自己保存，以便证实其购房付款的事实，但该单据现在却在公司财务账中存档，显然不符合财务制度规定。异议人刘琳所提交的《商品住宅使用说明书》、《物业管理服务协议》等证据，不能证明争议房产归其所有。综上，异议人刘琳所提出的执行异议不能成立。本院查明，港基公司诉嘉汇公司建设施工合同纠纷一案中，港基公司于2013年12月20日经申请后向本院查封了嘉汇公司名下40套房产，后港基公司于山东省高级人民法院（2014）鲁民一终字第427号民事判决书生效后向本院申请强制执行，本院于2015年7月29日立案执行。同年8月7日向嘉汇公司送达了执行通知书和报告财产令，但嘉汇公司一直未主动履行法律义务，也未主动报告财产状况。2016年4月18日，依据港基公司的书面申请，委托本院技术室对嘉汇公司名下已被查封的40套房产中的10套进行评估，现正在拍卖程序中。本院认为，异议人刘琳提供的《内部认购协议》并非合法有效的书面买卖合同，且并未向房管部门办理网签预告登记，不具有对抗第三人的法律效力，本院不予认可。其所提供的《个人业务转账回单》并未注明其付款用途是个人购买房屋，且异议人刘琳也未向本院提交房款已经交纳完毕的专用发票，对异议人以此转账回单证明已经付清购房款的主张，本院不予支持。另外，被执行人嘉汇公司在明知涉案房产已经被法院查封、拍卖的情况下，还向异议人收取各种费用并将涉案房产允许异议人占有，已经构成妨害民事诉讼行为。综上，异议人刘琳对涉案房产不享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人刘琳的异议申请。如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审　判　长　　姜红岩审　判　员　　罗　清代理审判员　　聂鹏鹏二〇一六年十月二十五日书　记　员　　王　琰来源：百度“”