（2016）苏0706民初5379号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-11-22

案件名称

时光与陈美玲、姜涛等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

连云港市海州区人民法院

所属地区

连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

时光,陈美玲,姜涛,姜长凤

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百一十六条，第二十九条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款

全文

连云港市海州区人民法院民事判决书（2016）苏0706民初5379号原告：时光。委托诉讼代理人：臧玉凤。被告：陈美玲。被告：姜涛。委托诉讼代理人：陈美玲。被告：姜长凤。原告时光与被告陈美玲、姜涛、姜长凤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员董延磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时光及其委托诉讼代理人臧玉凤、被告陈美玲、姜涛、姜长凤到庭参加诉��。本案现已审理终结。原告时光向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告退还原告支付的购房定金1万元，支付违约金1万元，赔偿中介服务费4000元，支付差旅费、误工费1200元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告时光与被告姜涛于2016年7月14日在万众房产公司签订了《房地产买卖居间合同》。合同约定被告姜长凤名下东方之珠25号楼2单元902室售价为40.5万元，在签订合同时原告支付姜涛1万元作为购房定金，并口头约定在7月16日之前被告姜长凤带上资料来万众房产办理银行贷款、过户等手续，后万众房产告知我联系姜涛、陈美玲多次，被告陈美玲明确表示拒绝履行合同。被告陈美玲辩称，1、我们当初在中介承诺的价格是42万元卖房给原告，我们什么费用也不负责。40.5万元的价格是姜涛在我们均不知情的情况下出售的，我方不同意按照这个价格出售房屋。2、我方未收到原告的任何款项。被告姜涛辩称，我至今未收到原告的定金，也未收到来自中介万众房产的定金，所以无法对原告进行赔偿，同时原告起诉的中介费、误工费等与我无关。被告姜长凤辩称，1、我没有授权我外孙姜涛为我签合同、办手续，我没想到姜涛直接将我的房子签合同给卖了。2、姜涛签订过合同后打电话给我称房子卖了42万元我是同意的，但是现在房屋价格成了40.5万元，这个价格我不同意卖。本院经审理认定事实如下：位于开发区昌意路1-25号楼2单元902室房产（丘号01711153-64；建筑面积93.48平方米）系被告姜长凤单独所有。2016年7月，甲方姜涛与乙方时光在连云港市万众房产公司（以下简称万众房产）签订《房屋买卖居间合同》，约定：甲方自愿将座落于连云港市开发区东��之珠25号楼2单元902室房屋出售给乙方，该房屋所有权人姜长凤；该房屋转让价格为40.5万元，乙方应在签订本合同时，支付1万元作为定金；乙方采取银行贷款方式付款，甲乙双方自签订本合同7日内，双方配合到丙方（万众房产）指定银行办理银行贷款手续，并支付首付款5000元，暂定银行贷款金额为39万元；关于中介服务费及支付约定签订本合同时，甲乙双方须向丙方支付中介服务费，收费标准为买卖双方各支付成交价的1%，上述服务费应于本合同签订时同时支付给丙方，上述费用不包括交易过户过程中甲、乙双方所需支付相关部门的交易税、费及相关贷款过户服务费；待银行审批通过后5日内甲、乙双方所有证件资料准备齐全，由丙方配合到房产交易部门办理该房屋所有权转移手续；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向守约方支付本合同第二��确定的房屋转让价的百分之五作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还；全款到账交房。2016年7月14日，万众房产出具收款收据一份，载明“今由房东姜长凤同意万众房产代收买方时光购房定金壹万元整。付款人：时光”。同日，由万众房产工作人员书写收条一份，载明“今收到时光购房定金壹万元….房价：肆拾万伍仟元整.净得。定金为转让万众房产为准（代收）”，被告姜涛在该份收条的“收款人”后面签署自己姓名。同年7月18日，万众房产又出具收款收据一份，载明“今收到时光购房中介费肆仟元整”。现1万元定金及4000元中介服务费均在万众房产处。姜长凤在本院与其所做的谈话笔录中称，“姜涛是我外孙”��“我也是想卖房子，让姜涛在外面打听一下，找人买。但是，我没想到姜涛直接将房子签合同给卖了，因为房子是我的，要卖要由我来签字、办手续的，我又没有授权姜涛签合同办这个事情”、“他（姜涛）是在签过合同之后才给我打的电话，说卖了42万，当时我听到他说卖了42万，我在电话里就同意了”、“要是40.5万，我是肯定不卖的”、“净给我42万我还卖”。庭审中，原告称同意以合同上载明的40.5万元的价格购买该房屋，不同意以42万元的价格购买。庭审中，本院向原告释明违约金与定金的含义，要求原告选择适用违约金或者定金条款，原告明确其诉讼请求为被告支付其违约金。上述事实，有原告、被告的当庭陈述及原告提供的银联刷卡收据两份、中介收据两份、房屋买卖居间合同、收条及证人证言等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，鉴于被告姜涛对涉案房屋没有处分权，且房屋所有权人姜长凤不同意以合同中载明的价格出卖涉案房屋，致使标的物所有权不能转移、合同目的无法实现，被告姜涛构成根本违约，原告要求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，符合法律规定，本院予以支持。被告姜涛在2016年7月14日的收条上签字同意由万众房产代收1万元定金，在万众房产收到了原告交纳的该笔定金的情况下，即视为姜涛收到了原告交纳的定金。合��解除后，姜涛理应将该笔1万元购房定金退还给原告。当事人既约定定金，又约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在本院向原告释明的情况下，原告选择被告支付其违约金，被告姜涛应支付给原告违约金，鉴于合同约定的违约金支付标准及原告主张被告支付的违约金数额均过高，在被告主张不应支付任何违约金的情况下，本院认为应对违约金予以调整，调整为按照中国人民银行同期贷款利率的130%予以计算。由于被告姜涛违约、合同解除，造成了原告支付给万众房产中介服务费4000元的实际损失，姜涛应赔偿给原告由此造成的损失4000元。原告主张的差旅费、误工费1200元，原告未能举证，本院不予支持。至于原告要求被告陈美玲、姜长凤承担责任的诉讼请求，由于陈美玲、姜长凤不是合同的当事人，原告要求其承担责任，没有事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告时光与被告姜涛于2016年7月签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告姜涛于本判决生效之日起十日内退还给原告时光购房定金10000元及违约金（以10000元为基数，自2016年7月14日起按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至本判决确定的给付之日止）；三、被告姜涛于本判决生效之日起十日内赔偿给原告时光造成的损失4000元；四、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期��履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元(原告已预交)，由原告承担187元，被告姜涛负担243元（原告已预交，被告姜涛在履行上述给付义务时一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年��代理审判员　　董延磊二〇一六年十月二十五日书　记　员　　李　红法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。（二）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因��取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。（三）最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、��务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。来源：