（2016）桂01民再41号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-31
案件名称
南宁市双生物业服务有限公司与刘建芳物业服务合同纠纷再审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
南宁市双生物业服务有限公司,刘建芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民再41号上诉人（原审原告）：南宁市双生物业服务有限公司，住所地南宁市兴宁区民主路6-6号阳光新都C栋9层0915号。法定代表人：陈宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁培荣，该公司副总经理。委托诉讼代理人：陶宁春，广西桂三力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘建芳，女，1951年4月12日出生，汉族，住南宁市江南区。上诉人南宁市双生物业服务有限公司（以下简称双生物业公司）与被上诉人刘建芳物业服务合同纠纷一案，南宁市江南区人民法院于2011年7月29日作出（2011）江民一初字第217号民事判决，该判决已发生法律效力。刘建芳不服该判决，向检察机关申诉。南宁市人民检察院于2014年12月19日作出南市检民监（2014）45010000179号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年1月5日作出（2015）南市民抗字第6号民事裁定，提审本案，并于2015年4月28日作出（2015）南市民抗再字第6号民事裁定，撤销南宁市江南区人民法院（2011）江民一初字第217号民事判决，将本案发回重审。南宁市江南区人民法院重审后于2015年12月23日作出（2015）江民再初字第9号民事判决。双生物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年9月20日公开开庭审理了本案。上诉人双生物业公司的委托诉讼代理人梁培荣、陶宁春，被上诉人刘建芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双生物业公司上诉请求：1、撤销南宁市江南区人民法院（2015）江民再初字第9号民事判决；2、改判刘建芳向双生物业公司支付拖欠的物业管理服务费6007.42元；3、改判刘建芳按每日3‰的标准向双生物业公司支付逾期付款滞纳金17754.08元，该滞纳金暂计至2010年8月30日，此后的滞纳金计算至欠款还清之日止；3、案件诉讼费由刘建芳负担。事实和理由：一、南国花园商城有三种不同类型的房屋，即纯住宅、纯商铺及连排单栋独户的商住楼。双生物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》仅约定了纯住宅和纯商铺的收费标准，并未约定连排单栋独户商住楼的收费标准，故双生物业公司与开发商又签订了《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》，补充约定连排单栋独户的商住楼的物业管理服务费为0.9元／㎡·月，该补充条款是对《前期物业管理服务合同》的补充，并非改变或提高物业管理服务费。二、根据相关法律规定，业主委员会成立前，《前期物业服务合同》由建设单位与物业管理服务企业签订；业主委员会成立后，《物业管理服务合同》则由业主委员会代表小区业主与物业管理服务企业签订。在2010年1月22日之前，南国花园商城小区业主尚未成立业主委员会，而《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》则是在业主委员会成立之前双生物业公司与开发商签订的，是对《前期物业管理服务合同》的补充，应对南国花园商城全体业主有约束力。三、物价部门对实行市场调节价的收费标准不会给出确切价格，仅是进行价格限定。如在南价格（2003）38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》中仅写明纯住宅按0.5元／㎡·月收取物业服务费，而对实行市场调节价的纯商铺则没有写明按1元／㎡·月收取。同样，南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》中仅指出，南国花园商城属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节管理，也没有写明按0.9元／㎡·月收取。此外，根据南宁市的市场价，商住性质房屋的物业管理服务费普遍为1元／㎡·月至2元／㎡·月之间。因此，双生物业公司按照市场调节价以0.9元／㎡·月收取连排单栋独户商住楼的物业管理服务费是合理合法的。四、根据《前期物业管理服务合同》的约定及《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七的规定，刘建芳应每日按应交纳物业管理服务费的3‰交纳滞纳金。刘建芳答辩称，不交物业费的原因是双生物业公司擅自提高收费标准，责任不在自己一方，且每日3‰的滞纳金过高，请求法院驳回双生物业公司的上诉请求，维持一审判决。原审原告双生物业公司在南宁市江南区人民法院重审时起诉请求：1、刘建芳支付双生物业公司物业管理服务费6007.42元；2、刘建芳支付双生物业公司滞纳金17754.08元（滞纳金暂计至2010年8月30日，此后的滞纳金计至原审被告付清欠款为止）；3、刘建芳承担案件诉讼费。南宁市江南区人民法院重审查明，阳光嘉园房地产公司是南宁市白沙大道35号南国花园商城的建设单位（开发商）。2003年8月18日双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订《前期物业管理服务合同》，合同主要约定：自2003年8月18日起，双生物业公司对南国花园商城进行全面物业管理服务；住宅房屋双生物业公司按建筑面积每月每平方米0.50元，经营性房屋按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取物业管理服务费。小区交付使用后，由双生物业公司根据小区具体情况测算后，经阳光嘉园房地产公司审核同意，并报物价部门审批，如有变动，执行物价部门核准的物业管理服务收费标准；管理服务费标准的调整，由双生物业公司提出方案，经阳光嘉园房地产公司同意，报物价部门核准后执行；业主委员会成立前，维修基金暂按建筑面积每月每平方米0.05元收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业管理服务费的3‰交纳滞纳金。刘建芳为南国花园商城B5栋27号房业主。经南宁市房地产测绘队测算，该房屋的产权面积为129.31㎡，其中商铺面积为29.99㎡，住宅面积为99.32㎡。刘建芳入住南国花园商城B5栋27号房后，交纳了2004年3月至2004年12月的商铺物业管理服务费及2004年3月至2005年12月的住宅物业管理服务费，之后未再交纳。2003年12月19日、2006年1月17日、2008年1月7日，南宁市物价局分别作出南价格（2003）38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》、南价格（2006）6号《关于“南国花园商城”A区物业管理服务收费标准的批复》、南价格（2008）3号《关于“南国花园商城”A区物业管理服务收费标准的批复》复函双生物业公司，批准双生物业公司自2003年12月起至2009年12月，对南国花园商城小区住宅综合服务费可按0.50元／㎡·月收取。南价格（2003）38号和南价格（2006）6号文件明确规定，该项收费标准属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，其他的物业管理服务收费实行市场调节价。双生物业公司于2003年7月4日经工商行政管理机关核准成立，原企业名称为“南宁市双生物业管理有限公司”，2011年9月26日经工商行政管理机关核准变更为现企业名称。双生物业公司于2003年9月经南宁市房产管理局核准取得南宁市物业管理企业临时经营资质，2005年6月该局核准双生物业公司的物业管理资质为三级，有效期从2005年6月15日至2010年6月15日止。双生物业公司对南国花园商城小区的物业管理服务至2010年1月22日24时终止。南宁市江南区人民法院重审认为，双生物业公司系依法设立的物业管理企业法人，具有物业管理资质。阳光嘉园房地产公司作为南国花园商城的建设方，在南国花园商城小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，与双生物业公司签订《前期物业管理服务合同》，符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，合同约定的住宅房屋的物业管理服务费0.50元／㎡·月，已经南宁市物价局核准，经营性房屋物业管理服务费南宁市物价局批准按实行市场调节价。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，刘建芳购买了阳光嘉园房地产公司建设的南国花园商城B5栋27号房，即成为南国花园商城的业主，阳光嘉园房地产公司与双生物业公司签订的《前期物业管理服务合同》在南国花园商城的业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业之前，对刘建芳具有法律约束力。刘建芳提出其与双生物业公司未签订《前期物业管理协议书》，不是《前期物业管理协议书》的合同相对人，该协议对刘建芳没有法律约束力的抗辩成立；提出《前期物业管理服务合同》没有法律约束力的抗辩不成立，不予支持。《前期物业管理服务合同》关于住宅的物业管理服务费按0.50元／㎡·月收取的约定已经南宁市物价局南价格（2003）38号、南价格（2006）6号文件的批准；经营性房屋物业管理服务费按1元／㎡·月收取的约定，与南宁市相类经营性房屋物业管理服务费的市场收费标准相当，未违反南宁市物价局南价格（2003）38号、南价格（2006）6号文件批准的经营性房屋物业管理服务费实行市场调节价的规定；按3‰交纳逾期交纳物业管理服务费滞纳金的约定，未违反《广西壮族自治区物业管理条例》（广西壮族自治区十届人大常委会公告第22号）第四十七条“业主、使用人未按照前期物业管理服务协议或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照规定加收滞纳金”的规定。双生物业公司为刘建芳提供了物业服务，有权按《前期物业管理服务合同》约定的收费标准向刘建芳收取物业管理服务费，逾期交纳物业管理服务费有权请求支付滞纳金；刘建芳作为南国花园商城的业主，在接受双生物业公司的物业管理服务的同时，有按时交纳物业管理服务费的义务。刘建芳欠交南国花园商城B5栋27号房2005年1月至2010年1月22日期间的商铺物业管理服务费及2006年1月至2010年1月22日期间的住宅物业管理服务费，按南宁市房地产测绘队测算的B5栋27号房的面积计算，刘建芳欠商铺物业管理服务费为1820.68元（29.99㎡×1元／㎡×60月＋29.99㎡×1元／㎡÷31日×22日＝1820.68元），住宅物业管理服务费为2418.92元（99.32㎡×0.5元／㎡×48月＋99.32㎡×0.5元／㎡÷31日×22日＝2418.92元），共计4239.60元，刘建芳应当支付双生物业公司。双生物业公司提出支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，应当支持；提出按每日3‰计付滞纳金的诉讼请求，刘建芳再审已经提出明显过高，要求调整，法院综合刘建芳逾期交纳物业管理服务费造成双生物业公司的实际损失、南国花园商城物业管理服务的现实状况等因素，酌定滞纳金调整为按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付，即以当月应交商铺物业管理服务费29.99元（29.99㎡×1元／㎡=29.99元）为基数，住宅物业管理服务费49.66元（99.32㎡×0.5元／㎡=49.66元）为基数，自次月1日按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，南宁市江南区人民法院于2015年12月23日作出（2015）江民再初字第9号民事判决：一、刘建芳支付南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城B5栋27号房2005年1月至2010年1月22日期间的商铺物业管理服务费1820.68元及其利息（利息计算：以29.99㎡×1元／㎡=29.99元为基数，自当月物业管理费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，按中国人民银行规定的一年期存款利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）；二、刘建芳支付南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城B5栋27号房2006年1月至2010年1月22日的住宅物业管理服务费2418.92元及其利息（利息计算：以99.32㎡×0.5元／㎡=49.66元为基数，自当月物业管理费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，按中国人民银行规定的一年期存款利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）。案件受理费421元，由原审原告南宁市双生物业服务有限公司负担210.05元，原审被告刘建芳负担210.05元。本案争议焦点为：刘建芳是否应向双生物业公司支付物业管理费滞纳金；若支付，应按何标准支付。本院二审期间，各方当事人围绕上诉请求未提交新证据，且对重审判决认定的事实均无异议，故本院对一审法院重审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于刘建芳是否应向双生物业公司支付物业管理费滞纳金；若支付，应按何标准支付的问题。本案中双生物业公司因与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》而对南国花园商住小区进行全面物业管理服务，故双生物业公司有权向各业主收取物业管理服务费。《前期物业管理服务合同》关于住宅的物业管理服务费按0.50元／㎡·月收取的约定已经南宁市物价局南价格（2003）38号、南价格（2006）6号文件的批准；经营性房屋物业管理服务费按1元／㎡·月收取的约定，与南宁市相类经营性房屋物业管理服务费的市场收费标准相当，亦未违反南宁市物价局南价格（2003）38号、南价格（2006）6号文件批准的经营性房屋物业管理服务费实行市场调节价的规定。刘建芳系南国花园商城B5栋27号房的业主，其接受了双生物业公司的物业管理服务，其有按时向双生物业公司交纳物业管理服务费的义务。但刘建芳自2005年1月至2010年1月22日期间从未向双生物业公司交纳商铺物业管理服务费，2006年1月至2010年1月22日期间从未向双生物业公司交纳住宅物业管理服务费，双生物业公司起诉要求刘建芳支付所拖欠的物业管理服务费，一审法院重审判决予以支持并无不当。由于刘建芳没有正当理由拖欠双生物业公司的物业管理服务费，刘建芳应向双生物业公司支付拖欠物业管理服务费的滞纳金。虽然《前期物业管理服务合同》约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业管理服务费的3‰交纳滞纳金。但因滞纳金属于违约金性质，现刘建芳已提出明显过高，要求调整，一审法院重审判决综合双生物业公司逾期交纳物业管理服务费造成双生物业公司的实际损失、南国花园商城物业管理服务的现实状况等因素，酌定滞纳金按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审法院重审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持南宁市江南区人民法院（2015）江民再初字第9号民事判决。二审案件受理费394元，由南宁市双生物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗建燕代理审判员 曾 涛代理审判员 唐靖斌二〇一六年十月二十五日书 记 员 黎倍伊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 百度搜索“”