（2016）黔01民初868号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2017-09-07
案件名称
朱友兰与贵阳市危旧房改造公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱友兰,贵阳市危旧房改造公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国物权法》：第四十二条第一款
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民初868号原告：朱友兰，女，1945年11月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘凡勇，贵州贵达律师事务所律师。被告：贵阳市危旧房改造公司，住所地贵州省贵阳国家高新区金阳科技产业园标准厂房辅助用房B086室。法定代表人：王力倩。委托诉讼代理人：张柱都，贵州富迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曼曼，贵州富迪律师事务所律师。原告朱友兰与被告贵阳市危旧房改造公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱友兰委托诉讼代理人刘凡勇和被告贵阳市危旧房改造公司委托诉讼代理人张柱都、张曼曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱友兰向本院提出诉讼请求：１、依法判决解除原告与被告双方于2001年3月8日签订的《联建协议》；２、依法判决被告支付原告拆迁补偿费34717800元（具体以评估价为准）；3、依法判决被告支付原告已产生的临时安置补助费4247250元（并从2016年7月19日起继续按每月21000元支付原告临时安置补助费，至拆迁补偿费付清为止）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、被告于1995年拆迁了原告合法所有的位于贵阳市公园南路88号附7-10号房屋一栋，建筑面积为373.35平方米，含一楼门面112.65平方米，双方于1995年1月20日签订了《撤除私产自住房屋产权兑换协议书》并进行了公证，由被告以公园北路123号以北地段12层以上的商办大楼对原告进行产权兑换，兑换层次从一层往上双方各占一半，为此被告需以3000平方米房屋对原告进行产权兑换，同时约定超出原告原产权以外部分的面积由原告以成本综合价出资联建。该协议签订后因被告违约而未能得到履行，位于公园北路地段所修建的房屋也被被告出卖，不得已原告与被告又于2001年3月8日签订了《联建协议》，约定将原公园北路123号以北地段改换为中山西路，但该协议签订后，仍因被告原因而无法履行，致使原告至今未取得房屋。2、原告房屋被拆迁已20年有余，显然产权置换及联建的合同约定内容已根本无法履行，唯有解除改为由被告对原告进行货币补偿，才能依法维持原告的合法权益。具体补偿方式：以公园北路123号以北地段同位置、同属性、同楼层原告应获得安置的3000平方米房屋现在的市场评估价值进行货币补偿，超出原告原产权以外的2626.65平方米房屋面积需扣除当时的综合成本价���同时被告依法应支付原告房屋被拆迁以来的临时安置补助费。被告贵阳市危旧房改造公司辩称，1、对于《联建协议》我方同意解除，但同意解除并不是因为我方违约对方行使单方解除权，而是因为《联建协议》是双方在订立正式合同之前的预约合同，并且该预约合同也未约定双方的权利义务。即便按照该预约合同的约定，原告方并没有履行按照协议规定出资参与联建的合同义务。2、对于原告诉请要求我方支付补偿费，实际上原告是要求拆迁人对其进行货币安置，我方认为无论是依据拆除私产兑换协议书还是联建协议，都只约定等面积房屋产权兑换，并未约定货币补偿，因此我方不同意货币补偿。原告提出货币补偿是依据联建协议所约定的3000平方米的房屋，该主张违背了双方签订的拆迁安置协议。3、关于临时安置补助费，对此我们认为按照双方订立的��建协议第二页第三、四行的约定，过渡费只应该支付到联建协议订立时，之后原告方认可不再支付，现原告再来主张不符合合同约定。4、原告在诉状中称协议未得以实际履行是因为我方违约，对此我方不予认可。5、关于本案诉讼时效问题，我方认为，本案涉及的拆迁安置与联建是两个并列的合同关系，基于合同关系提起诉讼应当受到法律关于诉讼时效的调整。从本案原告起诉的时间看，已经超过了诉讼时效期间，且无诉讼时效中断情形，故原告的诉请不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。经审理查明：1995年1月20日，被告贵阳市危旧房改造公司作为拆迁人（甲方）与原告朱友兰作为被拆迁人（乙方），双方���协商签订了《拆除私产自住房屋产权兑换协议书》，并于同年2月20日办理了房屋拆迁公证书。双方在《拆除私产自住房屋产权兑换协议书》中约定，“一、规划红线范围内涉及乙方私产自住房屋6间建筑面积260.7+112.65㎡需拆除，……甲方同意以基本相同建筑面积房屋同乙方进行产权兑换”，“二、甲方拆除乙方公园南路88号附7-10号私产自住房屋建筑面积373.35㎡，……”，“十、甲方以公园北路123号以北地段12层以上商办大楼部分兑换乙方产权，兑换层次从一层往上，超出乙方产权以外由乙方出资参与甲方联建的面积包括乙方产权部分在内与甲方各一半，其联建部分按成本综合价结算。甲方一次性付清以上费用（即装修补偿费用、搬迁奖励费、周转过渡费等）合计伍拾陆万伍仟陆佰元正”。1997年5月20日，原告方收到被告支付的拆迁过渡等费用565600元。2001年3月8日��被告作为甲方与原告作为乙方签订《联建协议》，协议约定，“甲、乙双方曾于1995年元月20日签订拆迁安置产权兑换协议，……后因各种政策因素的影响，该协议未能得以履行，为维护双方的合法权益，现经甲、乙双方再次友好协商，达成以下条款，以资共守：一、甲、乙双方同意将原拆迁安置兑换协议面积和联建意向标的，由公园北路123号以北地段改换为即将开发建设的中山西路暂定名为中山广场来执行。二、双方同意在改换联建与产权兑换标的后，双方的联建规模仍控制在曾经市政府、市规划局审定的6000平方米范围内。即乙方占6000平方米的50%为3000平方米。3000平方米内仍含甲方应归还乙方的产权面积373.35平方米，乙方应得之联建面积仍按综合成本价格与甲方进行结算后，产权归乙方所有。三、……无论双方联建协议是否达成，乙方都不再向甲方要求支付拆迁过渡费。……四、有关联建的合作、出资等具体事宜，待规划部门审定并批准中山西路（中山广场）的建设方案后，甲、乙双方再行研究协商，签订补充协议。”迄今为止，双方当事人均不能提交证据证实约定的中山西路中山广场建设方案已经得到政府部门的审批，双方当事人亦未就联建事宜签订补充协议。由于该联建协议对双方当事人有关联建的合作、出资等具体事宜未作详细规定，缺乏具体的操作步骤，双方均未实际履行该联建协议。原告认为系被告违约导致协议没有得到履行，被告则认为系原告未出资导致联建不能进行。联建协议签订后，原告朱友兰曾多次找被告协商解决房屋拆迁事宜，但双方始终未能达成一致意见。期间原告为解决房屋拆迁实施，曾于2013年3月18日向被告送达“紧急报告”，2014年6月13日原告委托罗华山向被告送达“报告”，2015年1月12日���告委托罗华山向贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司（被告系该公司的子公司）送达相关资料。期间被告亦曾于2003年7月28日向原告发出“关于中山广场联建事宜的通知”（内容为要求原告出资2000万元参与联建），2011年6月23日被告向原告送达“朱友兰安置互换方案”，但因双方意见分歧，始终未能达成一致。诉讼中，被告表示其在公园北路151号凯迪大厦尚有办公用房可用于安置原告，可与原告的拆迁房屋进行兑换，但原告认为凯迪大厦已经修建多年，现在用该房屋进行安置不公平，故不予同意。诉讼中，原告坚持其被拆迁房屋373.35平方米中，有112.65平方米为门面（即营业用房），对此被告不予认可，认为原告被拆迁的房屋全部为住房，并无营业用房。以上事实，有双方当事人的陈述及相关书证在卷佐证，业经庭审质证，本院予以确认。���院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的双方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方当事人于1995年1月20日签订的《拆除私产自住房屋产权兑换协议书》和2001年3月8日签订的《联建协议》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法为合法有效的合同。对于2001年3月8日签订的《联建协议》，因有关联建的合作、出资等具体事宜未作详细规定，缺乏具体的操作步骤，且至今双方均不能达成补充协议，双方均未实际履行该联建协议，对此双方均存在过错，应承担相应的责任。该协议在客观上已经不具备履行的可能，双方亦无履行的意愿，现原告诉请解除该协议，被告表示同意，本院确认该协议因双方协商一致予以解除。关于被告辩称原告的诉请已经超过诉讼时效的问题，本院认为原告的房屋被拆除后至今，双方一致处于持续不断的协商处理过程中，最近几年原告每年均向被告方提交书面要求，请求解决拆迁安置问题，且本案系基于房屋被拆除所产生的争议，系物权请求权，故本院对被告关于诉讼时效的抗辩，不予采纳。关于原告诉称其被拆除的房屋中含有门面房112.65平方米的问题，被告对此不予认可，本院认为，双方签订的且经公证的《拆除私产自住房屋产权兑换协议书》第一条、第二条均明确载明被拆除的房屋为“私产自住房屋”，并无门面或营业用房的记载，在被告提交的城镇私房产权证（存根）及贵阳市房屋所有权注销登记表上，均明确记载该112.65平方米的房屋为地下室，贵阳市房屋所有权注销登记表上登记的房屋用途为住宅，故原告认为被拆迁房屋中存在门面的主张与协议的约定不符，且原告并未能提交营业执照等证据予以证实，故本院不予采纳。关于原告要求支付临时安置补助费的主张，因双方在《拆除私产自住房屋产权兑换协议书》约定的各项过渡安置补助费用共计565600元已于1997年5月20日支付完毕，原告再行主张该费用缺乏合同依据。况且双方2001年3月8日签订的《联建协议》中明确约定，“无论双方联建协议是否达成，乙方都不再向甲方要求支付拆迁过渡费”，该约定系双方的真实意思表示，可见原告的拆迁过渡费或安置补助费在签订联建协议前已经履行完毕，本院不再予以支持。关于原告要求被告支付拆迁补偿费34717800元的主张，本院认为被告拆除原告的房屋是客观事实，被告理应给予房屋安置或相应的货币补偿。鉴于双方关于联建房屋的约定在客观上已经不能履行，且双方均一致同意解除联建协议，故联建之后给予原告房屋进行安置已经不能履行，故原告请求改为货币补偿，本院予以支持。被告认为其现在公园北路凯迪大厦仍有房屋可用于安置原告，但原告认为凯迪大厦已经修建多年，势必存在折旧的问题，用该房屋安置原告不公平，本院认为原告的该理由符合客观实际，应予采纳。原告认为货币补偿的面积应为3000平方米，其中超过拆迁房屋373.35平方米的部分应按综合成本价折算，对此被告不予认可，认为只能按照拆迁房屋的原面积进行计算，本院认为根据“拆多少还多少”的原则，货币补偿的面积只能按照原拆迁房屋的面积373.35平方米予以计算，原告认为应安置3000平方米的主张是建立在双方签订的联建协议得以实际履行的基础上，现双方之间的联建协议已经不可能履行，原告仍据此协议主张安置面��本院不予支持。同理，原告主张被告用于补偿的房屋应为商用办公楼，故补偿的价格标准也应参照商用办公楼，该主张亦是建立在联建成功的基础之上，故本院不予支持。被拆迁房屋系住房性质，故货币补偿的价格标准应参照住房确定。关于货币补偿的价格标准，综合考虑双方在不能履行联建协议过程中的过错及责任大小、被拆迁房屋的位置、约定安置房屋的位置、本地区的当前房地产行情等因素，本院酌情决定以每平方米12000元的标准对原告予以补偿，原告应得拆迁补偿款为373.35平方米×12000元/平方米=4480200元。原告方提出评估申请，因在评估参照房屋的选择上双方难以达成一致，且房屋价格受地段、楼层、结构设计、建筑质量、小区环境、开发商等等因素的影响，即便选定某栋楼作为参照物进行评估，评估结果亦仅能供参考，且增加诉讼成本，并无必要，故本院不予准许。综上所述，原告诉请解除联建协议，被告表示同意，本院予以解除。原告诉请拆迁补偿费，合理部分本院予以支持。原告诉请临时安置补助费，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、《中国人民共和国物权法》第四十二条第三款之规定，判决如下：一、解除原告朱友兰与被告贵阳市危旧房改造公司于2001年3月8日签订的《联建协议》；二、被告贵阳市危旧房改造公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱友兰房屋拆迁补偿费4480200元；三、驳回原告朱友兰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236625.30元，由原告朱友兰负担209418.30元，由被告贵阳市危旧房改造公司负担27207元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审 判 长 龚国智代理审判员 符黎音代理审判员 王书建二〇一六年十月二十五日书 记 员 冷冬莉 来源：百度搜索“”