（2016）鲁1002民初3900号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-27
案件名称
原告山东威达置业股份有限公司威海虎山分公司与被告徐XX商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
威海市环翠区人民法院
所属地区
威海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东威达置业股份有限公司威海虎山分公司,徐ＸＸ
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1002民初3900号原告：山东威达置业股份有限公司威海虎山分公司（注册号371002300002358），住所地威海市环翠区温泉镇虎山居委会办公楼。代表人：杨桂清，总经理。委托诉讼代理人：苏东超，山东东方未来律师事务所律师。委托诉讼代理人：李中华，山东东方未来律师事务所律师。被告：徐xx。原告山东威达置业股份有限公司威海虎山分公司与被告徐xx商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告之委托代理人李中华、被告徐xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东威达置业股份有限公司威海虎山分公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2013年7月3日签订的[预]201300016550号《商品房预售合同》及补充协议，被告将位于威海市环翠区锦绣滨城-15号-902室的房屋及储藏室返还原告；2.判令被告向原告支付违约金81575.4元；3.判令被告向原告偿还因承担保证责任产生的损失包括律师费、利息、罚息、案件受理费、保全费及执行费共计26355.48元。事实和理由：2013年7月3日，原、被告签订商品房预售合同，合同约定，被告从原告处购买位于威海市环翠区锦绣滨城-15号-902室房屋一套。该房屋建筑面积86.82平方米，储藏室一个，总价款为407877元.根据合同约定，被告应在签订合同时相原告支付购房款80000元，签订合同后1日内，被告再交42877元，剩余285000元购房款被告应在2013年8月3日前以贷款形式全部支付。后双方达成补充协议，约定买受人办理按揭贷款后，若未按期向银行偿还贷款，导致出卖人承担连带责任的，出卖人有权解除合同并向买受人支付总房款20%的违约金。贷款办理后，被告并未按期向原告偿还贷款，银行诉至法院，原告为被告垫付欠付银行的本息、罚息、律师费、诉讼费等费用292208.66元，为维护原告的合法权益，故诉至法院请求处理。被告徐xx辩称，原、被告签订房屋买卖合同及补充协议时，原告员工一直要求被告签名，被告不知合同及补充协议内容，故不同意解除原、被告签订的商品房预售合同及补充协议，不同意返还房屋及储藏室，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2013年7月3日，原、被告签订合同编号为【预】201300016550号商品房预售合同一份，合同约定被告购买原告开发的位于威海市环翠区锦绣滨城-15号-902室房屋一套、储藏室一个，房屋价款为395899元、储藏室价款11978元，在签订合同时，被告第一次交款80000元为定金（定金在最后一次交款时抵作房款），在签订本合同后1日内，被告再交购房款42877元，余款285000元被告在2013年8月3日前贷款付清。合同签订当日，原、被告签订商品房买卖合同补充协议，协议约定双方同意诉争商品房屋单体竣工后，即可交付钥匙，并约定付款及按揭贷款事宜、争议的解决等事项，在补充协议第四条第二款第四项下约定：买受人在银行办理按揭贷款的，应按贷款合同的约定，按期向银行支付贷款本息。如因买受人迟延归还银行贷款，导致出卖人承担连带责任的，买受人应在出卖人垫付银行本息之日5日内，将所带你福银行本息支付给出卖人；如逾期归还，每逾期一日，买受人应向出卖人垫付金额的1%的违约金。买受人在30日内未向出卖人付清扣款本息的，出卖人有权解除房产买卖合同，同时买受人向出卖人支付房款总额20%的违约金。上述合同签订后，被告支付定金80000元、房款42877元，余款285000元以银行贷款的方式于2013年8月1日向原告支付。原告将诉争房屋和储藏室的交付给被告。2016年1月5日，中国银行股份有限公司威海分行将本案原、被告及山东威达置业股份有限公司、山东凯威融资担保有限公司诉至山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院。山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院作出（2016）鲁1091民初33号民事判决书，判决被告徐xx于判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司威海分行本金、利息、罚息、律师费共计282933.66元；被告徐xx于判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司威海分行自2016年3月15日至实际还款义务之日至的利息、罚息；案件受理费2789元、保全费2070元共计4859元均由被告负担；本案原告及山东威达置业股份有限公司、山东凯威融资担保有限公司对上述债务履行连带给付义务。2016年7月27日，山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院通过法院扣划方式从山东威达置业股份有限公司扣划执行费4416元、执行款287792.66及利息共计295613.81元。因被告未支付原告垫付的款项，故于2016年8月4日诉至法院，请求处理。庭审中，被告明确表示不能给付原告垫付的款项，同意给付原告5%的违约金和原告垫付的超出银行贷款285000元的合理费用。本院认为，2013年7月3日，原、被告签订商品房预售合同及补充协议系双方真实意思表示，该合同成立并生效，双方均应按照合同的约定履行。因被告未按期偿还银行借款，致使原告承担连带责任并支付剩余借款本金、利息、罚息、律师费、执行费共计295613.81元。根据原、被告签订的补充合同，被告在30日内未向原告付清扣款本息的，原告有权解除房产买卖合同，同时被告向原告支付房款总额20%的违约金。庭审中，被告明确表示原告垫付的款项不能支付给原告。现原、被告约定的解除合同的条件成立，且被告明确表示不履行主要债务，故原告要求解除合同及补充协议于法有据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间的商品房预售合同解除，已经交付给被告的房屋及储藏室应予以返还。对于原告主张违约金的诉讼请求。根据法律规定违约金约定过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。双方签订的商品房预售合同的补充协议中明确约定被告在30日内未向原告付清扣款本息的，原告有权解除房产买卖合同，同时被告向原告支付房款总额20%的违约金。现被告未在约定的期间内给付原告扣款本息致使合同解除，原告有权依照合同约定要求被告支付房款总额20%的违约金。被告未按照合同履行自己的义务，其应当承担违约责任。但被告已经于2013年8月1前将全部房款407877元交付原告（其中包括银行贷款的方式285000元），威海火炬高技术产业开发区人民法院于2016年7月27日通过法院扣划方式扣划295613.81元，原告实际损失与双方约定房款总额20%的违约金相比，违约金约定过高，被告同意给付房款总额5%的违约金相对较低，故本院予以酌定违约金为房款总额10%即40787.7元。对于原告主张其为被告垫付的本息、罚息、律师费、诉讼费、保全费、执行费。被告因未按合同约定向银行还本付息，导致原告为其垫付的本息、罚息、律师费、诉讼费、保全费、执行费共计292208.66元，扣除被告通过银行贷款的方式向原告支付的房款285000元，故原告实际的垫付费用为10631.81元。综上所述，原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原、被告于2013年7月3日签订的【预】201300016550号商品房预售合同及补充协议；二、被告于本判决生效后三十日内返还原告位于威海市环翠区锦绣滨城-15号-902室的房屋及储藏室；三、被告给付原告违约金40787.7元；四、被告偿还原告垫付款10631.81元；五、驳回原告其他的诉讼请求。上述第三、四项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4479元，原告负担493元，被告负担3986元；保全费2570元，原告负担283元，被告负担2287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 王佃晓二〇一六年十月二十五日书记员 曹 颖 微信公众号“”