（2016）渝0105民初7440号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-04

案件名称

重庆新天街投资管理有限公司与重庆泰泽文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市江北区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆新天街投资管理有限公司,重庆泰泽文化传播有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初7440号原告重庆新天街投资管理有限公司，住所地重庆市江北区东环路X号附6号3-54至3-61，组织机构代码56871412-9。法定代表人：高修斌，总经理。委托诉讼代理人：何伦，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱林，重庆海力律师事务所律师。被告重庆泰泽文化传播有限公司，住所地重庆市江北区洋河一路68号1幢16-6，组织机构代码05035814-X。法定代表人：顾文亮，总经理。委托诉讼代理人：杨明海，重庆金仓律师事务所律师。原告重庆新天街投资管理有限公司（以下简称新天街公司）与被告重庆泰泽文化传播有限公司（以下简称泰泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理，被告泰泽公司在答辩期间提出管辖权异议，本院于2016年5月30日作出（2016）渝0105民初7440号民事裁定书，驳回了其对本案管辖权提出的异议。被告泰泽公司不服并上诉至重庆市第一中级人民法院，该院审理后作出了于2016年7月29日作出（2016）渝01民辖终1454号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新天街公司的委托代理人朱林、被告泰泽公司的委托代理人杨明海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新天街公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠2016年1月15日至同年5月14日期间的租金429096；2、判令被告支付违约金（以214548元为基数，按每日千分之四的标准，从2015年12月30日起算至判决生效之日止；以214548元为基数，按每日千分之四的标准，从2016年2月29日起算至判决生效之日为止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月22日原、被告签订《星天广场房屋租赁合同》，被告承租位于江北区东环路X号星天广场X层X-X、X-X、X-X、X-X号房屋，房屋建筑面积为1532.49平方米。合同约定：租期96个月，从2014年12月15日起至2022年12月14日止（计租时间从2015年3月15日），2014年12月15日至2017年12月14日期间的每月租金为107274元，租金每2个月支付一次，先付后用。现被告无故拖欠租金，已构成违约。请求支持原告的诉求。被告泰泽公司辩称，双方签订的合同使用了很多软条款，隐瞒了事实，致使被告权利受损，无法经营。被告认可没有支付租金的事实。假使认定被告有违约行为，合同违约金约定过高，应当按照万分之一的标准计算违约金。被告已付给原告的合同保证金应当抵扣所欠租金。请求驳回原告的诉讼请求。原告新天街公司围绕其诉讼请求提交了以下证据：1、《重庆市江北区国有房屋租赁合同》、《说明》，证明原告有权租赁涉案房屋。2、《星天广场房屋租赁合同》，证明双方的租赁合同关系及违约责任的认定。被告泰泽公司质证表示，对证据1无异议，认可租赁行为。对证据2合同真实性无异议，但合同内容加重了被告的责任，减轻了原告的责任，存在霸王条款，对被告是不利的。上述证据，被告对其真实性没有异议，且与本案争议有关联，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确定。被告泰泽公司针对其辩解意见，提交了一份《租赁意向书》、三份《备忘录》，主张双方签订了租赁意向书及备忘录，约定对合同条款保密，原告对被告的信息披露量有效，导致被告无法正常判断，原告违反诚信原则，合同无效。原告新天街公司质证表示，对《租赁意向书》、《备忘录》的真实性无异议，《租赁意向书》对租赁合同没有实质性影响，《备忘录》证明了双方已履行合同。上述证据，原告对其真实性没有异议，且与本案争议有关联，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确定。本院经审理认定事实如下：2011年4月1日原告与重庆市江北区国有资产经营管理有限公司、重庆市观音桥农贸市场管理处签订《重庆市江北区国有房屋租赁合同》，原告承租江北区东环路X号，租赁期为2011年4月1日至2026年3月31日止。2012年4月18日重庆市观音桥农贸市场管理处（现重庆市盘溪市场经营公司）出具《说明》，同意原告在租赁期内对外招商经营。2014年11月5日，原告与被告的法定代表人顾文亮签署了《租赁意向书》，就星天广场X层X-X、X-X、X-X、X-X号房屋的租赁事宜达成意向协议，并要求对租金价格予以保密。2014年11月22日，原、被告签订《星天广场房屋租赁合同》，原告将江北区东环路X号星天广场X层X-X、X-X、X-X、X-X号房屋出租给被告作婚庆、简餐、桌球、摄影类经营使用。合同约定：房屋租用建筑面积为1532.49平方米，租期为96个月，自2014年12月15日起至2022年12月14日止（计租时间从2015年3月15日）。合同对每年的租金标准及支付方式进行了详细约定，其中2014年12月15日至2017年12月14日期间的月租金为107274元（包括物业管理费），原告按两个月收取租金，首期租金214548元在签订合同时支付，以后每两个月结束前15日一次性付清下两个月租金。若被告未能在约定期限内全额缴纳费用，原告有权每日向被告按所欠费用的0.4%收取滞纳金，逾期十日仍未缴纳，原告有权单方面解除合同。合同还约定，被告须向原告支付租赁保证金214548元，租赁期满，如被告在租赁期间无任何违约行为且未给原告造成损失的，被告按合同约定交还房屋，并办妥以该房屋为注册地址的工商注销或变更手续后六十个工作日内，原告将租赁保证金一次性无息退还给被告。若是餐饮商家还须支付天然气设备拆除保证金2万元，在提前终止合同或租赁期满不再续约时，商家需完全拆除出租商铺内自行安装、使用的天然气表及管道或无条件过户予出租方，完成上述拆除或过户后三十个工作日内，原告将该保证金一次性无息退还给商家。另合同对“保证金”释意为：被告在签订本合同时，为保证履行本合同及其附件所约定的各项义务和责任，由被告交付给原告的保证金。该保证金不作为预付租金，仅作为被告履行本合同所约定义务的保证。原告有权将该保证金用于冲抵被告欠付租金、商场管理费等其他约定费用和应由被告赔偿的损失、费用等，并且此行为不影响原告行使任何其他补救权利。该保证金由原告保管，不计利息。另查，2015年4月15日，原、被告再签订《星天广场房屋租赁合同》，原告将星天广场X层X-X号房屋亦一并出租给被告经营使用。2015年4月15日双方还签署了三份《备忘录》，内容包括：一、原告同意在合同期内将7-1-3号商铺赠与被告使用，若因被告原因导致合同提前终止的或被告不按时足额缴纳租金的，原告有权收回赠送区域，并按租赁合同约定条款追诉被告违约责任。二、针对星天广场X层X-X、X-X、X-X、X-X号房屋的租赁，原告同意另行给予被告两个月免租期：2016年11月15日至2016年12月14日，2017年11月15日至2017年12月14日。若被告在租赁期内未履行合同约定条款，原告除有权按租赁合同约定追诉被告违约责任外，被告还须按合同约定补齐租赁合同及备忘录中所有免租期的租金。租赁合同免租期租金按首年租金标准执行，本备忘录中免租期租金按第三年租金标准执行。三、针对星天广场X层X-X、X-X、X-X、X-X号房屋的租赁，因被告经营需求，原告同意提供现有直升梯一部24小时开放，若因被告原因导致合同提前终止，原告除有权按租赁合同约定追诉被告违约责任外，被告还须补交增加直升梯程序费用5000元。三份《备忘录》均要求被告不得泄露备忘录内容，如有泄露，须赔偿守约方的所有损失。上述合同、备忘录签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用。因被告未按约定支付租金，原告诉至本院。本案诉讼中，被告没有提供已支付租金的凭据，且对拖欠租金的事实无异议，原告认可被告支付了履约保证金，不承认被告缴纳了天然气设备拆除保证金，亦不同意保证金抵扣租金。原告表示，合同中约定的被告逾期支付租金应当承担的“滞纳金”，即为违约金性质。本院认为：2014年11月22日原、被告签订的《星天广场房屋租赁合同》，系双方当事人自愿订立，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在我国《合同法》第五十二条规定的无效情形，合法有效。双方当事人均应当按合同约定行使权利、承担义务。双方签订的《备忘录》，表达了原告赠送给被告使用面积、减免租金、同意为其提供直升梯等内容，是对被告经营有益的措施，原告要求被告对备忘录条款保密，并非损害其利益。被告作为企业经营者，应当对经营风险有审慎避险的能力，被告以此辩称影响其作出正常判断的理由不成立。租赁合同约定了租金每两个月支付一次，提前15天支付,逾期承担违约责任。被告辩称因原告的原因导致被告无法经营，没有举示证据予以证实，本院对此辩解不予采信。现原告主张被告未支付租金2016年1月15日至同年5月14日期间的租金429096元，被告对此认可，本院确定原告的此项主张属实，对原告要求被告支付此款的诉讼请求，本院予以支持。依照合同约定，若被告逾期支付租金，应当每日按所欠费用千分之四支付“滞纳金”，此滞纳金系双方提前约定的在出现逾期支付租金情形下，违约方应当承担的违约责任，属违约金性质。被告在本案中提出违约金过高请求予以调整。对此本院认为，违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。约定违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告未收到租金，主要存在资金占用利息损失，每日0.4%的约定确实高于同期贷款利率（一年以内贷款利率4.35%）标准。故被告提出违约金过高请求予以下调的意见，本院予以采纳。被告应以未付款为基数，以同期银行贷款年利率上浮30%即5.66%为标准，依照提前两个月支付的约定分别起算违约金。对原告超额请求的违约金，本院不予主张。关于保证金抵扣的问题。根据合同对保证金的释意，原告享有先行抵扣权。现原告不同意先行抵扣，且被告亦未出具交纳保证金的凭据，本院对被告要求予以抵扣的主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条及第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告重庆泰泽文化传播有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告重庆新天街投资管理有限公司2016年1月15日至2016年5月14日期间的租金429096元；二、被告重庆泰泽文化传播有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告重庆新天街投资管理有限公司违约金：以214548元为基数，按年利率5.66%标准，从2015年12月31日起算至本判决生效之日止。以214548元为基数，按年利率5.66%标准，从2016年2月29日起算至本判决生效之日止；三、驳回原告重庆新天街投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4746元，由原告重庆新天街投资管理有限公司负担1200元，被告重庆泰泽文化传播有限公司负担3546元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员　　胡潇予二〇一六年十月二十五日书记员　　卢俊玲 更多数据：